Ombygning af Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
Ombygning af Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
Teknik- og Miljøudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. november 2006
Sager til beslutning
16. Ombygning af Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
TMU 865/2006 J.nr. 631.0074/06
INDSTILLING
Teknik-
og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at
Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor
Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt for ombygning af
Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med tilhørende
servicearealer,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og
kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen for ældreboligerne. Der
anvises kassemæssig dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion
8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til på
statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til
servicearealerne,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån til servicearealerne,
at der gives en kapitalbevilling på 5.916.000 kr.
(ekskl. moms) til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne,
og
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af,
at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
RESUME
Bispebjerghjemmet, som er opført i 1972 og indeholder 132 stk. 1-værelses boliger, foreslås ombygget til 87 stk. 2-rums boliger med tilhørende servicearealer, opdelt i 6 plejeenheder med 2 pr. etage. Bebyggelsen udskilles i 2 selvstændige ejerlejligheder. Københavns Kommune afholder udgifterne til montering af servicearealet.
De 87 boliger og tilhørende servicearealer med et samlet
areal på
Projektets
anskaffelsessum er anslået til 167.610.000 kr., fordelt med 126.709.000 på
boligdelen og 40.901.000 kr. for servicearealerne, svarende til henholdsvis 20.820
kr./m2 og 20.815 kr./m2. I anskaffelsessummen indgår
grundværdien af ejendommen matr. nr. 1408 og 1409 Utterslev med de afholdte og
kalkulerede udgifter til indfrielse af realkreditbelåning og anden gæld samt tillægskøbesum
for en mindre udbygning af de to længer.
Ombygningen
af ældreboligerne finansieres med kommunal grundkapital på 7 pct. af
anskaffelsessummen, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti
for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien. Grundkapitallånet
andrager ca. 8.869.300 kr., som afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).
Ombygningen
af servicearealerne finansieres med realkreditlån med kommunal garanti for op
til 100 %. Staten yder tilskud til etableringen af servicearealerne på 40.000
kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene, eller 3.480.000 kr.
Montering
af servicearealerne, herunder EDB og nødvendige hjælpemidler, anslås at beløbe
sig til 68.000 kr. pr. bolig, eller i alt 5.916.000 kr., hvortil der søges
kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget.
Den
årlige boligudgift i de nye boliger anslås at andrage ca. 7.205 kr. pr. måned
for
Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006, vil det betyde, at den kommunale grundkapital fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Med Sundheds- og Omsorgsudvalgets godkendelse på mødet
den 22. juni 2006 af forslag til byggeprogram for ombygning og modernisering af
Bispebjerghjemmet til moderne plejeboliger tilvejebragtes en række
forudsætninger for de kommende plejeboliger med tilhørende serviceareal.
Plejehjemmet
var oprindeligt planlagt ombygget til 96 2-rums plejeboliger. Det er imidlertid
i henhold til kommuneplanens rammer kun muligt at etablere moderne 87 2-rums
plejeboliger med tilhørende servicearealer.
Byggeriet påtænkes påbegyndt i april 2007 og forventes
afsluttet med udgangen af 2008.
Moderniseringen af Bispebjerghjemmet indgår i
Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan, og boligtallet indgår
således i den samlede demografiovervejelse.
Det
foreliggende projekt er en viderebearbejdning af det godkendte program. De nye ældreboliger
med tilhørende servicearealer lever op til Københavns Kommunes boligpolitik,
således at de enkelte borgeres individuelle ønsker/behov og ressourcer tilgodeses
mest muligt med tilbudet om attraktive, fleksible og funktionelle boliger med gode
bygningsmæssige rammer, der understøtter borgerens trivsel, sundhed og sociale
relationer gennem hele den 3. alder. Projektforslaget lever ligeledes op til de
af Sundheds- og Omsorgsudvalget godkendte 17 principper for trivsel i de nye
plejeboliger.
Planforhold
Bispebjerghjemmet ønsker at ombygge og
udvide det eksisterende plejehjem, der i dag
har en bebyggelsesprocent på 66. Bispebjerghjemmet ligger i et
O2-område, hvor den maksimalt tilladelige bebyggelsesprocent er 60.
Da bebyggelsesprocenten således
allerede er overskredet, kan der i henhold til Kommuneplan 2005 ikke gives
tilladelse til udvidelse af bebyggelsen, med mindre bebyggelsesprocenten kan
beregnes for O2-området som helhed, eller der tilvejebringes et tillæg til
Kommuneplan 2005, der tillader en højere bebyggel
sesprocent for ejendommen.
Såfremt O2- områdets samlede grundareal på
ca.
Plejeboligbebyggelsens
samlede bruttoetageareal, bebyggelsesprocent, samt friarealprocent anses
umiddelbart at overholde kommuneplanrammerne.
Projektet
Plejehjemmet ombygges og tilbygges som vist på bilag 1-4.
Eksisterende
forhold
Plejehjemmet
er placeret som en fritliggende bebyggelse med indkørsel og adgang for gående
fra Tagensvej og som nabo til en børneinstitution. De to bebyggelser er, sammen
med et grønt område, i Kommuneplan 2005 fastlagt til offentlige formål, O2, med
deraf følgende maksimal bebyggelsesprocent på 60.
Den
eksisterende plejehjemsbygning, der er fra 1972, har ifølge BBR et etageareal
på
Plejehjemsbygningen er ikke med i kommunens registrering
af bevaringsværdige bygninger, SAVE-registreringen.
Den eksisterende plejehjemsbygning er præmieret af Københavns Kommune i
1973. Bebyggelsen fremstår udefra set som et H-formet byggeri med forskudte
længer, hvor de 2 længer er i 3 etager og mellembygningen i 1 etage. Facaderne
er primære facader på alle sider. Det åbne gårdrum mod nord er primært med fast
belægning til ophold i siddegrupper, medens det åbne gårdrum mod syd primært er
etableret med bede og spredte bænke. Et større areal mod Tagensvej rummer
tilkørsel og en cirkulær parkeringsplads. Bygningerne fremstår som tidstypisk
betonelement byggeri fra opførelsesperioden og er noget nedslidte ved nærmere
besigtigelse. Indvendigt er boligerne for små og uhensigtsmæssige som
arbejdsplads for plejepersonalet, ligesom overfladerne også er noget nedslidte.
Fremtidige forhold
Facaderne udtrykker både i den eksisterende udformning og i projektet
for de fremtidige forhold et horisontalt mønster på grund af de gennemgående
vinduesbånd i boligen, der dog brydes af to franske altandøre i hver bolig. Den
nye udvendige facadebeklædning underopdeler ligeledes facaderne lodret pr.
boligmodul. Facaderne efterisoleres og beklædes med skærmtegl og
pladebeklædning i et arkitektonisk velbegrundet mønster. Vinduer udføres med
malerbehandlet træ indvendigt og aluminiumskappe udvendigt.
Tagene er sadeltage, der markerer sig præcist med store udhæng både på
facaderne og gavlene. Funktionelt giver udhængene skygge i boligerne og en
konstruktiv beskyttelse af facaderne.
Adgangsforhold flyttes i forhold til de eksisterende for at opnå mere
hensigtsmæssige sammenhængende plejeenheder. Endvidere opnås ensrettede
tilkørselsarealer for såvel persontransport som varetilkørsel. Cafeområdet,
placeret i mellembygningens stueetage, får sin egen indgang via det sydlige
gårdrum. Mellem gårdrummet og tilkørselsvejen etableres et begrænset antal
parkeringspladser og et areal for afsætning af passagerer. I østfacaden
etableres hovedindgangen og indgang til dagtilbud og til administrationen.
I det nordlige gårdrum etableres indgangen og vareindleveringen til
køkkenet, og på den modsatte side af tilkørselsarealet opføres udhuse til
dagrenovation, storskrald, haveredskaber m.v. Langs tilkørselsvejen rundt om
bygningen anlægges et fortov, så der er god mulighed for en spadseretur rundt
om bygningen.
Gangarealerne i bygningen er placeret centralt, så der er boliger langs
alle facader. Etagerne forbindes lodret med tre fælles trapperum og en
sengeelevator i hver bygningslænge.
Plejeboligerne ligger på alle 3 etager omfattende i alt 87 boliger,
fordelt på 6 plejeenheder med 2 enheder på hver etage. Hver plejeenhed er
samlet omkring et fælles opholdsrum med fælleskøkken.
Projektets 87 plejeboliger har et samlet boligareal på
Fællesfaciliteter med serviceareal og dagtilbud, hovedsageligt indrettet
i stueplan og kælder, udgør i alt
Servicearealet indeholder en større cafe, et dagtilbud med aktivitets-
og multirum samt fælleslokaler og administration. I forbindelse med
fællesfaciliteterne etableres produktionskøkken.
De
87 plejeboliger er ens indrettede med direkte adgang til opholdsstuen fra
fælles gang. I opholdsstuen er der indrettet et tekøkken, og det forudsættes, at
der etableres skabsplads til overtøj. Fra opholdsstuen er der adgang til
soverum via en stor skydedør, der i åben tilstand er med til at gøre boligen
mere rummelig og overskuelig. Fra soverum er der adgang til et stort
handikapvenligt wc/baderum.
Bygningskomplekset
rummer 2 halvåbne gårdrum, til skærpelse af sanser, samt vedligeholdelse af
bevægeapparatet, og mange muligheder for socialt samvær, dels i et beskyttet
gårdrum, men også i et gårdrum, der vender sig mod omkringliggende bebyggelse/aktiviteter.
Plejeenhederne
har en størrelse, der giver mulighed for funktion som selvstændig enhed for en
bestemt målgruppe, eller mulighed for at flere grupper går sammen om en opgave/aktivitet
til udnyttelse af evt. særlige kvalifikationer. Ligeledes kan plejefaglige kvalifikationer
udnyttes i døgnets ydertimer, og således kan der frigives kapacitet til brug
ved spidsbelastninger.
Hver
plejeenhed har et personalerum, der skal anvendes til samtaler af forskellig
karakter, samt til administrative opgaver. Lokalet er placeret hensigtsmæssigt
i forhold til arbejdsgange, og synligt m.h.p. betjening af brugere og
pårørende.
I
plejeenhederne etableres 2 forskellige typer skakte til hygiejnisk og
hensigtsmæssig håndtering af henholdsvis affald og vasketøj. Systemet skal afhjælpe
tunge løft, og fremme et godt arbejdsmiljø.
Fællesfaciliteterne
rummer mulighed for forskellige aktiviteter af social og forebyggende karakter,
rettet mod såvel husets beboere, pårørende, samt øvrige pensionister i lokalområdet.
Friarealerne består af flere typer uderum. Bygningen
omkranses af et begrønnet areal med græs, buske og træer som primært tjener
formålet, at beboerne kan følge årstidernes skiften. De halvåbne gårdrum er til
at gå oplevelsesture i, ligesom det store sammenhængende areal mod vest
etableres med stisystemer og små opholdsarealer imellem beplantede arealer med
forskellige sansemuligheder.
Førsynsrapport
I forbindelse med udarbejdelse af forslaget til ombygningen har Bascon A/S, Arkitekter og ingeniører, i april 2005 udarbejdet en førsynsrapport, som konkluderer, at der ikke ved gennemgangen af bygningen er konstateret fejl eller skader ved de bærende konstruktioner. Eksisterende facader er betonsandwichelementer med væsentlige skader i elementernes forplader. Det er ikke realistisk at betonrenovere forpladerne, hvorfor der påregnes nedtagning af disse efterfulgt af efterisolering og opsætning af ny pladebeklædning. Vedligeholdelsesgraden bærer præg af, at der er planlagt en ombygning af plejeinstitutionen. Bygningen er egnet til denne påtænkte ombygning.
Vurdering
Boligstørrelserne forbedres ved sammenlægningen af de små 1-rums
boliger til 2-rums boliger, ligesom soveværelser og wc/baderum gøres
tidssvarende i forhold til også at være en arbejdsplads for plejepersonale.
Fællesrum renoveres til funktionelle rum med tidssvarende installationer og nye
overflader på lofter, vægge og gulve. Udearealerne differentieres og tilføres
nye oplevelsesmuligheder, som har vist sig at have en positiv indflydelse på
beboernes hverdag. Endelig renoveres tage og facader, hvorefter bygningen lever
op til nye skærpede energikrav samtidig med, at der opnås en arkitektonisk god
helhedsløsning. Det er afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der
i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer
og detaljeringen af bygningsdelene.
Totaløkonomisk vurdering
For
støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal der foretages
totaløkonomiske vurderinger af de ansøgte projekter.
En
bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder
af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold
samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver
således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne
efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på
grundlag af de samlede omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende
drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.
Totaløkonomi
kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at
føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne
af totaløkonomien kan endvidere pege på afledede fordele, eksempelvis
vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der er tale om en
minimering af totaløkonomien.
Projekteringen
udføres som miljørigtig projektering i overensstemmelse med forskrifterne i Københavns
Kommunes "Miljø i byggeri og anlæg" (2006), idet der dog ønskes en afvigelse
for så vidt angår installation af el i stedet for gas.
Rådgiverne
har blandt andet projekteret ud fra totaløkonomiske betragtninger, hvor der er
lagt vægt på anvendelse af langtidsholdbare og vedligeholdelsesvenlige
materialer. Byggematerialerne er endvidere gængse materialer, og der forventes
ikke unødige udgifter ved bortskaffelse efter endt levetid.
Økonomi, finansiering
Det
er i Moderniseringsplan I forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af
de nye servicearealer, når der er tale om erstatning af servicearealer på
selvejende plejehjem, idet der kan anvises dækning for deponeringen til disse
servicearealer på de nuværende lejemål.
Projektets
anskaffelsessum er anslået til i alt 167.610.000 kr. inkl. moms, hvoraf
40.901.000 kr. vedrører servicearealerne og de resterende 126.709.000 kr.
vedrører boligdelen, svarende til 20.820 kr./m2 for ældreboliger og
20.815 kr./m2 for servicearealer. Anskaffelsessummen for
ældreboligerne overholder det af Socialministeriet fastsatte maksimumsbeløb for
2006 på 20.820 kr./m2. Byggearbejderne har været udbudt i EU-bud i
hovedentreprise, og rådgiverne er valgt i henhold til en rammeaftale efter et
tidligere udbud.
Anskaffelsessummen
for boligdelen (
|
Grundudgifter |
27.637.000 kr. |
(4.541 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
79.100.000 kr. |
(12.997 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
19.972.000 kr. |
(3.282 kr./m2) |
|
I alt |
126.709.000 kr. |
(20.820 kr./m2) |
Anskaffelsessummen
for servicearealerne (
|
Grundudgifter |
8.797.500 kr. |
(4.477 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
25.300.000 kr. |
(12.875 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
6.804.000 kr. |
(3.463 kr./m2) |
|
I alt |
40.901.000 kr. |
(20.815 kr./m2) |
Ifølge
støttebekendtgørelsen kan ejendommens værdi medtages i anskaffelsessummen ved ombygning
af en eksisterende ejendom, uanset der ikke er udgifter til ejendomskøb. Værdien
må ikke overstige seneste almindelige offentlige vurdering. Ejendommen er ved
seneste vurdering ansat til 67.000.000 kr., heraf grundværdi 13.323.200 kr.
Grundudgiften
udgør samlet 36.434.500 kr., hvori indgår kalkulerede udgifter til indfrielse
af den bestående realkreditfinansiering og anden gæld samt udgifter til
tillægskøbesum for en mindre udbygning. Beløbet ligger således indenfor
ovennævnte vurdering og fordeles forholdsmæssigt på boligdelen og
servicearealerne i forhold til det medgående areal.
Tillægskøbesummen
indgår med 2.800 kr./m2. Denne byggeretspris kan godkendes af
Økonomiforvaltningen. Tillægskøbesummen reguleres i overensstemmelse med
endelig opmåling a
f bebyggelsen.
Boliger
og serviceareal etableres som 2 selvstændige ejerlejligheder og udgør således 2
selvstændige økonomiske enheder.
Finansiering
af ældreboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. med 7
pct. kommunal grundkapital, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån
med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af
værdien.
Kommunens
grundkapitallån på grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil andrage i alt
ca. 8.870.000 kr. Lånet afholdes af
Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).
Godkendes projektet ikke inden udgangen
af 2006, vil det betyde, at den kommunale grundkapital fordobles fra 7 % til 14
% af anskaffelsessummen.
Kommunens
garantiforpligtelse for boligerne beløber sig til ca. 32,9 mio. kr.
Servicearealerne etableres som nævnt som
en selvstændig ejerlejlighed og udlejes til Københavns kommune, som afholder
udgifterne til montering. Grundudgiften svarer som ovenfor nævnt til servicearealets
andel grundudgifterne.
Anskaffelsessummen finansieres fuldt ud med realkreditlån
med kommunal garanti for hele lånet.
Staten yder tilskud til etableringen af
servicearealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, der normalt
ikke vil foregå i en selvstændig bolig, og som indrettes i umiddelbar
tilknytning til almene ældreboliger med henblik på overvejende at betjene
beboerne i disse boliger.
Tilskuddet udgør 40.000 kr. pr. boligenhed, som
servicearealet skal betjene, dog maksimalt 60 % af anskaffelsessummen for
servicearealet. Tilskuddet ydes som et engangstilskud og udbetales, når
anskaffelsessummen er endeligt godkendt. På baggrund af anskaffelsessummen for
servicearealerne på 40.901.000 kr. ydes tilskuddet med 40.000 kr. pr. bolig
eller 3.480.000 kr.
Montering
af servicearealerne, herunder EDB-udstyr og de nødvendige hjælpemidler, anslås
at beløbe sig til 68.000 kr. excl. moms pr. bolig, eller i alt 5.916.000 kr.,
hvortil der søges kapitalbevilling.
Udgifterne
forventes afholdt i 2008 over Sundheds- og Omsorgsforvaltningens konto 5.32.3
(pleje og omsorg m.v.).
De
af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles eventuelt til rådighed
for en organisation, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i
henhold til driftsoverenskomst med kommunen.
Leje
Den
foreløbige bruttohusleje er beregnet til 1.235 kr./m2 pr. år. Huslejen
for en ny plejebolig på ca.
Miljøvurdering
Indstillingen er miljøvurderet, da sagen er omfattet
af forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede miljømål:
"Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige retningslinier inden for
bygge- og anlægsområdet.
Retningslinierne består af minimumskrav og
anbefalinger, som fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg", vedtaget af
Borgerrepræsentationen den 11. januar 2006 (BR/28/01).
Emner: Pjecen fokuserer på 9
områder, som alle er relevante for denne sag: Miljørigtig projektering,
energiforbrug, materialer, vand og afløb, byrum og natur, affald, støj, indeklima
og byggepladsen.
Minimumskrav: Minimumskravene er opfyldt for ovennævnte emner.
Høring
Byggeri & Bolig vurderer, at der kan meddeles sædvanlig
byggetilladelse til ombygning af det omhandlede plejehjem efter sædvanlig
byggesagsbehandling, når egentligt projekt foreligger. Det bemærkes, at der
bl.a. skal være stigerejsningsmulighed til samtlige redningsåbninger, hvilket
ikke tydeligt fremgår af projektmaterialet.
Københavns Energi har været hørt angående etablering af gas,
men da det er en ombygning, hvor der tidligere har været el og det fremtidige
plejehjem også ønsker el udfra en risiko betragtning, er det ikke relevant med
høringen, da der ikke kan stilles krav om etablering af gas ved en ombygning.
Miljøkontrollen har været hørt og har ingen bemærkninger i
forhold til trafik og virksomheder. Der er forurening af jorden, hvilket
medfører at der skal foretages en kortlægning på V2 og tilladelse til byggeriet
vil blive givet efter § 8 i jordforureningsloven. Hvis der stødes på forurenet
jord skal Miljøkontrollen underrettes, og der henvises til gældende regler og
vejledninger vedrørende håndtering af grundvand. Der anføres yderligere
generelle bemærkning om regnvand og opmærksomheden henlede på, at de
miljømæssige retningslinier for støttet byggeri og kommunalt byggeri "Miljø i
byggeri og anlæg", som er vedtaget af BR, skal følges.
Projektforslaget er gennemgået med det lokale ældreråd den
23. oktober 2006, og ældrerådet er positiv. Ældrerådets udtalelse vil blive
fremlagt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 8. november 2006 og på Sundheds-
og Omsorgsudvalgets møde den 9. november 2006.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Beliggenhedskort
Bilag 2: Gårdfacade
Bilag 3: Etageplan
Bilag 4: Møbleringsplan
Hjalte Aaberg