Ombygning af Johannesgården til 72 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
Ombygning af Johannesgården til 72 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
Teknik- og Miljøudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. november 2006
Sager til beslutning
13. Ombygning af Johannesgården til 72 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
TMU 864/2006 J.nr. 631.0072/06
INDSTILLING
Under forudsætning af, at indstilling om lokalplanforslaget for bebyggelsen godkendes, indstiller Teknik- og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, at Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt for ombygning af Johannesgården til 72 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen for ældreboligerne. Der anvises kassemæssig dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til på statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån til servicearealerne,
at der gives en kapitalbevilling på 4.900.000 kr. (ekskl. moms) til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne, og
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forud sætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
RESUME
Johannesgården, som er opført i 1966 og indeholder 61 1-værelses boliger, foreslås ombygget til 72 2-rums boliger med tilhørende servicearealer i en genopført bygning, hvor kun kælderen genanvendes. Bebyggelsen udskilles i 2 selvstændige ejerlejligheder, og servicearealet udlejes til Københavns Kommune, som afholder udgifterne til montering af lokalerne.
De 72 boliger
og tilhørende servicearealer med et samlet areal på
Projektets anskaffelsessum er anslået til 133.430.000 kr., fordelt med 103.265.000 på boligdelen og 30.165.000 kr. for servicearealerne, svarende til henholdsvis 20.820 kr./m2 og 13.830 kr./m2. I anskaffelsessummen indgår grundværdien af ejendommen matr. nr. 3391 Brønshøj med de afholdte og kalkulerede udgifter til indfrielse af realkreditbelåning og anden gæld samt tillægskøbesum for en mindre udbygning i gårdrummet. Ejendommen er nu frikøbt for tilbagekøb og deklarationen herom aflyst fra tingbogen.
Ombygningen af ældreboligerne finansieres med kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien. Grundkapitallånet andrager ca. 7.229.000 kr., som afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).
Servicearealerne finansieres med realkreditlån med kommunal garanti for op til 100 pct. Staten yder tilskud til etableringen af servicearealerne på 40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene, eller 2.880.000 kr.
Montering af servicearealerne, herunder EDB og nødvendige hjælpemidler, anslås at beløbe sig til 68.000 kr. pr. bolig, eller i alt 4.900.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget.
Den årlige
boligudgift i de nye boliger anslås at andrage ca. 6.950 kr. pr. måned for
Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006, vil det betyde, at det kommunale grundkapitallån fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Den 8.
december 2005 godkendte Sundheds- og Omsorgsudvalget, at den tidligere vedtagne
ombygning af Johannesgården gennemføres som en nedrivning og genopførelse,
således at de nuværende 61 boliger erstattes af ca. 70 moderne 2-rums boliger i
en genopført bygning, hvor kun kælderen genanvendes. Desuden godkendte
udvalget, at forslaget til byggeprogram dannede grundlag for det videre projekteringsarbejde
(SOU 409/2005 J.nr.61/2005).
Efter det nu foreliggende projektforslag indrettes 72 moderne 2-rums boliger med tilhørende fælles boligareal og servicearealer.
Byggeriet påtænkes påbegyndt i april 2007 og forventes afsluttet medio august 2008.
Moderniseringen af Johannesgården indgår i Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan, og boligtallet indgår i den samlede demografiovervejelse.
Det foreliggende projekt er en detaljeret viderebearbejdning af det godkendte program. De nye plejeboliger med tilhørende servicearealer lever op til Københavns Kommunes boligpolitik, således at de enkelte borgeres individuelle ønsker/behov og ressourcer tilgodeses mest muligt med tilbudet om attraktive, fleksible og funktionelle boliger med gode bygningsmæssige rammer, der understøtter borgerens trivsel, sundhed og sociale relationer gennem hele den 3. alder. Projektforslaget lever ligeledes op til de af Sundheds- og Omsorgsudvalget godkendte 17 principper for trivsel i de nye plejeboliger.
Projektet er i almenboliglovens forstand en ombygning, som ikke kræver, at der afholdes bygherreudbud.
Planforhold
Sct. Johannes Plejehjem Johannesgården ønsker at
etablere en ny plejeboligbebyggelse med ca. 70 ældreboliger med tilhørende
servicearealer på ejendommen matr. nr. 3391 Brønshøj, København, Fuglsang Allé
103. Bebyggelsen skal erstatte et eksisterende plejehjem. Den nuværende
bebyggelsesprocent er ca. 98.
Om- og tilbygningsprojektet er af
et sådan omfang, at det udløser krav om tilvejebringelse af lokalplan.
Lokalplanforslaget "Fuglsang Alle" omfatter den nævnte matrikel samt del af
vejareal matr. nr. 2192 ibid.
I henhold til
lokalplanforslaget må bebyggelsesprocenten ikke overstige 130, og friarealet
skal være af størrelsesordenen 35 pct. af etagearealet.
Endvidere må bygningshøjden
ikke overstige
Tekniske anlæg og
installationer, herunder elevatortårne, skal indgå som integrerede dele af bygningens
arkitektur.
Bebyggelsen skal
etableres indenfor et i lokalplanforslaget fastlagt byggefelt. Karnappartiet i
indgangsfacaden mod vest bearbejdes således, at bestemmelsen vedrørende
byggefeltet overholdes.
I forbindelse med
behandlingen af det foreliggende projekt for Johannesgården er det overfor
repræsentanter for bygherren præciseret, at lokalplanen skal overholdes,
hvilket repræsentanterne er indforstået med.
Derudover forudsættes
det, at der anlægges beplantede forhaver, som fastlagt i lokalplanen.
Projektet
Plejehjemmet i den eksisterende karré-formede bygning ombygges og tilbygges som vist på bilag 1-3
Eksisterende forhold
Den
eksisterende plejehjemsbygning, der er fra 1966, fremstår som en firelænget
karré omkring et gårdrum anlagt som have. Bygningen, der har høj kælder foruden
2 etager i fuld højde samt en tilbagetrukket tagetage på vest-, øst- og nordfløjen,
har ifølge BBR et etageareal på
Plejehjemsbygningen er ikke med i kommunens
registrering af bevaringsværdige bygninger, SAVE-registreringen.
Fremtidige forhold
Bebyggelsen er placeret ved Fuglsang Alle med
hovedindgang fra et ankomstareal på bygningens vestfacade.
Bebyggelsen er i 3 etager og fremstår udefra set som
et selvstændigt byggeri, der har primære facader på alle fire sider. Facaderne
fremstår i blank mur og udtrykker soliditet med vertikale opdelinger ved altanerne
og de gennemgående glaspartier.
Indgangsfacaden mod vest markerer sig særligt med et
markant facadeparti i stål og glas i bygningens fulde højde og med en
overdækning af indgangspartiet. Bygningens høje kælder fremstår med en anden
overflade og en anden farve end de øvrige facadekomponenter.
Kælderen bevares med
så få ombygninger som muligt, idet den er i udmærket stand og rummer flere
velfungerende arealer. Mod vest, hvor den nye indgang etableres, foretages en
større udgravning end den nuværende for at opnå et mere indbydende adgangsareal
og nogle bedre dagslysforsynede kontorer. Den øvrige kælder rummer et produktionskøkken,
terapirum, teknik, personaleomklædning og pulterrum.
Plejeboligerne ligger delvist i stueetagen samt i
fuld udstrækning på 1. og 2. salen omfattende i alt 72 boliger, fordelt på 6
plejeenheder med 2 enheder på hver etage. Hver plejeenhed er samlet omkring et
fælles opholdsrum med fælleskøkken.
Projektets 72 plejeboliger har et samlet boligareal
på
Bygningen genopføres ovenpå den bevarede kælderetage,
som dog forstærkes i nødvendigt omfang. Ydervæggenes bagmure er bærende
betonelementer, ligesom lejlighedsskel er bærende og stabiliserende
betonelementer. Etageadskillelser udføres som betonhuldækelementer.
Kælderetagen, som bevares, efterisoleres udvendigt,
og isoleringen beskyttes med en udvendig pladebeklædning. Facaderne over kælderniveau
udføres udadtil som skalmur i lyse gulrøde teglsten. Teglfladerne brydes af de
lodrette partier med altaner og vinduesflader. Facaderne mod det indre gårdrum
udføres efter samme principper. Altaner orienteres primært mod syd og vest. I
nordfacaden mod Fuglsang Alle etableres enkelte, mindre udsigtsaltaner. Altaner
udføres med betonbund og værn i galvaniseret stål. Taget udføres som
tagpapbelagt hældningstag som sadeltag med meget lav hældning. Taget forsynes
med stort udhæng, der arkitektonisk strammer bygningsformen op og funktionelt
giver skygge i boligerne og konstruktiv beskyttelse af facaderne.
Hovedadgangen til bygningen flyttes fra nordfacaden
mod Fuglsang Alle til vestfacaden, hvor der er god plads til af- og påsætning
af beboere. Endvidere er der adgang til cykelparkering og plads til af- og
pålæsning af varer.
De smalle arealer syd og øst for bygningen bevares
som grønne områder med græs samt buske og træer. Arealet nord for bygningen,
mod Fuglsang Alle, renoveres og begrønnes. De 15 parkeringspladser vinkelret på
Fuglsang Alle ændres således, at indkørsel sker direkte fra Fuglsang Alle, hvor
indkørsel tidligere foregik fra tilkørselsareal inde på ejendommen parallelt
med Fuglsang Alle. Det nedlagte tilkørselsareal omdannes til fortov med bænke
og til grønt areal. De 15 parkeringspladser
placeres i 3 lommer med 5 parkeringspladser i hver. Imellem lommerne etableres
et grønt areal med træbeplantning.
Ejendommen
s primære friareal etableres som i dag i
gårdrummet. Gårdrummet er ejendommens største sammenhængende udeareal og
planlægges etableret med flisebelægning som stier og terrasser til udeophold
for beboerne. Den øvrige del af gårdrummet forsynes med bede, buske og træer
med et varieret udbud af sanseoplevelser. Såfremt det er muligt, opføres et
eller to lysthuse til at forlænge opholdsmulighederne i for- og sensommer.
Inde i bygningen etableres på hver etage et
gangareal, der giver mulighed for at bevæge sig hele vejen rundt igennem
bygningen. Gangarealerne er lodret forbundet med 4 trapper og med 2 elevatorer,
hvoraf den ene er en båreelevator og den anden en sengeelevator.
De 72
plejeboliger er ens indrettet med direkte adgang til opholdsstuen fra gangarealet.
I opholdsstuen er der ved indgangsdøren etableret skabsplads til overtøj og
indrettet et tekøkken. Fra opholdsstuen er der adgang til soverum via skydedør.
Denne kan skydes helt væk, således at soverum og stue opleves som et stort rum.
Fra soverum er der adgang til et stort handikapvenligt wc/baderum.
Førsynsrapport
I forbindelse med udarbejdelse af forslaget til
ombygningen har Kim Olsson A/S, Rådgivende Ingeniører FRI, i april 2006
udarbejdet en førsynsrapport, som dog primært vedrører kælderen, idet øvrige
etager nedrives og genopføres. Rapporten konkluderer, at der ikke ved gennemgangen
af kælderen er konstateret fejl eller skader ved de bærende konstruktioner.
Kælderfacader over terræn anbefales efterisoleret og beklædt med ny udvendig
facadebeklædning. Installationer i kælderen vurderes ligeledes fortsat at kunne
anvendes. Ejendommens kloakker er visse steder fundet i forholdsvis dårlig
stand, hvorfor kloakkerne nøjere skal gennemgås for hvilke dele, der kan
anvendes fremover, og hvilke dele, der skal udskiftes på grund af kort
restlevetid. Kælderen er egnet til den påtænkte ombygning.
Vurdering
I forbindelse med
behandlingen af det foreliggende projekt for Johannesgården er det overfor
repræsentanter for bygherren præciseret, at lokalplanen skal overholdes,
hvilket repræsentanterne er indforstået med.
Funktionerne inde i
bygningen med hovedindgangen placeret mod vest, og boenhedernes mulighed for
opdeling med fælles opholdsarealer centralt placeret, findes meget
hensigtsmæssig.
Boligstørrelserne er
tidssvarende, ligesom soveværelse og wc/bade-rum opfylder kravene til også at
være en arbejdsplads for plejepersonale.
Det er afgørende for
det arkitektoniske helhedsindtryk, at intentionerne i projektet, den høje
standard ved valg af materialer og detaljeringen af bygningsdelene fastholdes i
den videre bearbejdning.
Totaløkonomisk vurdering
For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal der foretages totaløkonomisk vurdering af de ansøgte projekter.
En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.
Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.
Projekteringen udføres som miljørigtig projektering i overensstemmelse med forskrifterne i Københavns Kommunes "Miljø i byggeri og anlæg" (2006), idet der dog ønskes en afvigelse for så vidt angår installation af el i stedet for gas.
Rådgiverne har blandt andet projekteret ud fra totaløkonomiske betragtninger, hvor der er lagt vægt på anvendelse af langtidsholdbare og vedligeholdelsesvenlige materialer. Byggematerialerne er endvidere gængse materialer, og der forventes ikke unødige udgifter ved bortskaffelse efter endt levetid.
Økonomi, finansiering
Det er i Moderniseringsplan I forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, når der er tale om erstatning af servicearealer på selvejende plejehjem, idet der kan anvises dækning for deponeringen til disse servicearealer på de nuværende lejemål.
Projektets anskaffelsessum er anslået til i alt 133.430.000 kr. inkl. moms, hvoraf 30.165.000 kr. vedrører servicearealerne og de resterende 103.265.000 kr. vedrører boligdelen, svarende til 20.820 kr./m2 for ældreboliger og 13.830 kr./m2 for servicearealer. Anskaffelsessummen for ældreboligerne overholder det af Socialministeriet fastsatte maksimumsbeløb for 2006 på 20.820 kr./m2. Rådgiverydelsen og byggearbejderne er udbudt i EU-udbud i totalentreprise.
Anskaffelsessummen
for boligdelen (
|
Grundudgifter |
13.939.000 kr. |
(2.810 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
78.491.000 kr. |
(15.825 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
10.835.000
kr. |
(2.185
kr./m2) |
|
I alt |
103.265.000 kr. |
(20.280 kr./m2) |
Anskaffelsessummen
for servicearealerne (
|
Grundudgifter |
5.519.000 kr. |
(2.530 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
20.999.000 kr. |
(9.628 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
3.647.000
kr. |
(1.672
kr./m2) |
|
I alt |
30.165.000 kr. |
(13.830 kr./m2) |
Ifølge støttebekendtgørelsen kan ejendommens værdi medtages i anskaffelsessummen ved ombygning af en eksisterende ejendom, uanset der ikke er udgifter til ejendomskøb. Værdien må ikke overstige seneste almindelige offentlige vurdering. Ejendommen er ved seneste vurdering ansat til 25.500.000 kr., heraf grundværdi 12.427.800 kr.
Grundudgiften
udgør samlet 18.621.000 kr., hvori indgår kalkulerede udgifter til indfrielse
af den bestående realkreditfinansiering og øvrig gæld, samt udgifter til tillægskøbesummen
i forbindelse med udbygningen i gårdrummet på ca.
Tillægskøbesummen indgår med 2.000 kr. pr. m2. Denne byggeretspris kan godkendes af Økonomiforvaltningen. Tillægskøbesummen reguleres i overensstemmelse med endelig opmåling af bebyggelsen.
Ejendommen har været omfattet af en tinglyst tilbagekøbsdeklaration til Københavns kommune, men er nu frikøbt og deklarationen herom aflyst fra tingbogen. Ejendommen henligger herefter fri for prioritetsgæld.
Boliger og serviceareal etableres som 2 selvstændige ejerlejligheder.
Finansiering af ældreboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. med 7 pct. kommunal grundkapital, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien.
Kommunens grundkapitallån på grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil andrage i alt ca. 7.229.000 kr. Lånet afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).
Godkendes projektet ikke
inden udgangen af 2006, vil det betyde, at det kommunale grundkapitallån
fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.
Kommunens
garantiforpligtelse for boligerne beløber sig til ca. 26,8 mio. kr.
Servicearealerne udlejes
til Københavns kommune, som afholder udgifterne til montering.
Anskaffelsessummen finansieres
fuldt ud med realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.
Staten yder tilskud til
etableringen af servicearealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner,
der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig, og som indrettes i
umiddelbar tilknytning til almene ældreboliger med henblik på overvejende at
betjene beboerne i disse boliger.
Tilskuddet udgør 40.000 kr. pr.
boligenhed, som servicearealet skal betjene, dog maksimalt 60 % af
anskaffelsessummen for servicearealet. Tilskuddet ydes som et engangstilskud og
udbetales, når anskaffelsessummen er endeligt godkendt. På baggrund af anskaffelsessummen
for servicearealerne på 30.200.000 kr. ydes tilskuddet med 40.000 kr. pr. bolig
eller 2.880.000 kr.
Montering af servicearealerne, herunder Edb-udstyr og de nødvendige hjælpemidler, anslås at beløbe sig til 68.000 kr. ekskl. moms pr. bolig, eller i alt 4.900.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling. Udgifterne forventes afholdt i 2008 over Sundheds- og Omsorgsforvaltningens konto 5.32.3 (Pleje og Omsorg m.v.). Der vil i budgetforslaget blive søgt medtaget de fornødne midler hertil.
De af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles eventuelt til rådighed for en organisation, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i henhold til driftsoverenskomst med kommunen.
Leje
Den foreløbige bruttohusleje er beregnet til 1.209 kr./m2 pr.
år. Huslejen for en ny plejebolig på ca.
Miljøvurdering
Indstillingen er miljøvurderet, da sagen er omfattet af forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede miljømål: "Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige retningslinier inden for bygge- og anlægsområdet.
Retningslinierne består af minimumskrav og anbefalinger, som fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg", vedtaget i Borgerrepræsentationen den 11. januar 2006 (BR/28/01).
Emner: Pjecen fokuserer på 9 områder, som alle er relevante for denne sag: Miljørigtig projektering, energiforbrug, materialer, vand og afløb, byrum og natur, affald, støj, indeklima og byggepladsen.
Minimumskrav: Minimumskravene er opfyldt
for ovennævnte emner.
Høring
Byggeri & Bolig vurderer, at der kan meddeles byggetilladelse til ombygning af plejehjemmet til plejeboliger efter sædvanlig byggesagsbehandling, når egentligt projekt foreligger. Det bemærkes dog, at den viste indretning af etagerne for så vidt angår åbenheden imellem de fælles opholdsarealer og gangarealerne/ boligerne ikke kan forventes godkendt. Projektet kan imidlertid umiddelbart ændres på det punkt.
Københavns Energi har været hørt angående etablering af gas, men da det er en ombygning, hvor der tidligere har været el, og der ønskes dispensation for etablering af gas i plejeboligerne ud fra en sikkerhedsmæssig risikovurdering, forlanges der ikke etablering af gas til madlavning. Ligeledes ønskes produktionskøkkenet etableret med el, da madproduktionsteknikkerne er baseret på el-opvarmning af mad.
Miljøkontrollen
har været hørt og har ingen bemærkninger i forhold til trafik og virksomheder. Der findes ingen oplysning om forurening af jorden
eller grundvandet. Hvis der stødes på forurenet jord, skal Miljøkontrollen
underrettes, og der henvises til gældende regler og vejledninger vedrørende
håndtering af grundvand. Der anføres endvidere generelle bemærkninger om
regnvand, og opmærksomheden henledes på, at de miljømæssige retningslinier for
støttet byggeri og kommunalt byggeri "Miljø i byggeri og anlæg", som er
vedtaget af BR, skal følges.
Programforslaget er gennemgået med det lokale ældreråd den 25. oktober 2006 og ældrerådet er positiv. Ældrerådets udtalelse vil blive fremlagt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 8. november 2006 og på Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 9. november 2006.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Fugleperspektiv og oversigtskort
Bilag 2: Situationsplan/stueplan
og møbleringsplan af en bolig
Bilag 3: Perspektiv fra gårdrummet samt facader og snit
Hjalte Aaberg