Godkendelse af byg- og driftsherre og idéoplæg til almene boligprojekter

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til godkendelse af fem tilbud om almene boligprojekter med i alt 223 almene familieboliger.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende bedømmelsesudvalgets anbefaling om valg af byg- og driftsherrer samt idéoplæg til almene familieboligprojekter i overensstemmelse med bilag 3,
2. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån (indskud i Landsbyggefonden) på 10 pct. af anskaffelsessummen i alt 49,0 mio. kr. samt 2,5 mio. kr. til reguleringer i forbindelse med projekternes senere konkretisering og gennemførelse.
3. at grundkapitallånet finansieres med i alt 51,5 mio. kr. (2012 p/l) på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling, Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) i 2012, med 30,0 mio. kr. afsat i budgetaftale 2012, 6,4 mio. kr. uforbrugte midler overført fra sidste års udbud, 10,6 mio. kr. overført fra det kommende udbud af almene boliger i Nordhavn samt 4,5 mio. kr. ikke-disponerede midler på Teknik- og Miljøforvaltningens bevilling, Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden).
4. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele garanti for realkreditlån på op til 265 mio. kr.
5. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende de endelige familieboligprojekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende, samt
6. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at indgå aftale med driftsherrerne om driften af og udlejningsprincipperne for de almene familieboliger.

Teknik- og Miljøforvaltningen har med udgangspunkt i Budget 2012 udbudt kommunal grundkapital i åben konkurrence og anmodet almene bygherrer om at byde ind med idé-oplæg til opførelse af nye almene familieboliger. Med Budget 2012 er der afsat 30,0 mio. kr. til udbuddet. Dertil kommer 6,4 mio. kr. i uforbrugte midler overført fra sidste års udbud.

Med nedsættelsen af den kommunale grundkapitalprocent fra 14 til 10 pct. er der endvidere mulighed for at reducere de afsatte midler til et særskilt udbud af 110 almene boliger i Nordhavn. Aftalen herom med By & Havn er nemlig baseret på et fast antal almene boliger. Det betyder, at de afsatte midler til opførelse af ca. 110 boliger i Nordhavn kan reduceres fra 35,0 mio. kr. til 24,4 mio. kr. Dermed kan de overskydende 10,6 mio. kr. overføres til nærværende udbud. Endelig kan der anvendes 4,5 mio. kr. fra ikke-disponerede midler på Teknik- og Miljøforvaltningens bevilling til grundkapital. Det giver samlet grundkapitallån på 51,5 mio. kr. svarende til projekter med grundkapitalån på 49,0 mio. kr. plus 5 pct. afsat til eventuelle reguleringer.

Det betyder, at der i forbindelse med nærværende udbud kan udvælges projekter med en anskaffelsessum på i alt 490 mio. kr.

Formålet med udbuddet er at få opført almene familieboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på miljømæssig bæredygtighed.

Der er kommet ti tilbud på opførelse af i alt 506 familieboliger på forskellige privatejede grunde i Københavns Kommune. En oversigt over tilbuddene fremgår af bilag 1 og 2. I alt er der ansøgt om grundkapitallån til almene familieboliger på ca. 107 mio. kr.

Flere almene boliger for de udbudte midler

Det var med Budget 2012 forventningen, at der kunne bygges 120 boliger i forbindelse med udbuddet. Med den nedsatte grundkapitalprocent og de i øvrigt tilførte midler er det nu muligt at bygge ca. 220 boliger.

Bedømmelsesudvalgets indstilling

De ti indkomne tilbud er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering af, hvad der er økonomisk mest fordelagtigt for kommunen. Det er sket ud fra følgende overordnede kriterier:

• Arkitektur og byrum. Arkitektonisk kvalitet, gode uderum, bidrag til byrummet og videreudvikling af byboligen.
• Placering. Placering i forhold til andre ejerformer og fortrinsvist i byudviklingsområder
• Huslejens størrelse.
• Energi og totaløkonomi. Bæredygtige løsninger med lavt energiforbrug.
• Overholdelse af planforhold.
• Projektets samlede økonomi og øvrige vilkår i udbudsmaterialet.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at tilbud 2, 4, 5, 6 og 9 accepteres. Bedømmelsesudvalgets betænkning fremgår af bilag 3. De fem anbefalede tilbud præsenteres i bilag 4.

Accept af de fem tilbud vil muliggøre opførelse af 223 familieboliger. Boligerne vil primært blive placeret i byudviklingsområder.

Det har ikke været muligt at udvælge flere projekter grundet de budgetmæssige begrænsninger.

Kommunens grundkapitallån

Indtil udgangen af 2016 finansieres nye almene boliger i henhold til almenboligloven med 88 pct. kreditforeningslån, 10 pct. kommunalt grundkapitallån og 2 pct. beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Lånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For de anbefalede projekter bliver de kommunale lån til familieboligerne 49,0 mio. kr. samt eventuelle reguleringer på 2,5 mio. kr. Lånene afholdes af budgetansvarlig institution: Teknik- og Miljøforvaltningen / Center for Bydesign på funktion 8.32.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Økonomien i tilbuddene ses i bilag 2.

Kommunens garantiforpligtelse

Det er en forudsætning for tilsagnet om støtte, at kommunen yder garanti, jf. almenbo-liglovens § 127. Den kommunale garanti giver Teknik- og Miljøforvaltningen over for realkreditinstituttet.

Realkreditlånet baseres på ejendommens markedsværdi og får kommunegaranti for den yderste del af lånet. Garantien vil derfor afhænge af det valgte finansieringsinstituts rentabilitetsvurdering og værdiansættelse. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien vil udgøre mellem 262 og 265 mio. kr. for tilbud 2, 4, 5, 6 og 9.

Kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter.

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere alle tilbudsgiverne om beslutningen.

På grundlag af den bemyndigelse, der gives Teknik- og Miljøudvalget med denne indstilling, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema A) til de accepterede projekter.

Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

             Hjalte Aaberg                                   

                                                                 /Simon Kjær Hansen