12 skæve boliger på Scherfigsvej 2, Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til boligselskabet AKB’s opførelse og drift af 12 nye skæve boliger på Scherfigsvej 2, 2100 København Ø, som Borgerrepræsentationen bevilgede 12,6 mio. kr. til i forbindelse med overførselssagen 2018/19. Boligerne opføres ikke som etagebyggeri, men i stedet opføres de som traditionelle skæve huse, dog i to etager.

Teknik- og Miljøforvaltningen og Socialforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Socialudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Problemstilling

I skæve boliger bor der typisk tidligere hjemløse med stofbrugsproblematikker og/eller psykiske problemer, som har svært ved at bo i en almindelig lejlighed. Tilbuddet medvirker til at understøtte borgernes mulighed for at leve et selvstændigt liv og fastholde egen bolig. Beboerne kan med de skæve boliger få en base, hvorfra de kan opnå stabilitet efter et kaotisk livsforløb. I de skæve boliger har beboerne mere frie rammer end i almindelige boliger, hvilket har vist sig at have en mærkbar betydning i forhold til at fastholde borgerne i egen bolig. Beboerne ser derfor en skæv bolig som en permanent løsning.

Københavns Kommune har pt. 77 skæve boliger beliggende på blandt andet Kongelundsvej og Oliefabriksvej på Amager og Toften i Bispebjerg.

Oprindeligt er byggeriet på Scherfigsvej 2, 2100 København Ø planlagt som et etagebyggeri. Det er imidlertid Socialforvaltningens vurdering, at borgere visiteret til skæve boliger ikke vil kunne benytte denne boligform. Årsagen hertil er, at der må forventes en optrapning af konfliktniveauet, når beboerne bor så tæt. Eksempler til årsager herpå kan være meget forskellige døgnrytmer og generelt forskellig accept af støjniveauer. På grund af mulige konflikter kan risikoen for at møde andre beboere i opgangen være angstprovokerende for beboerne, da en smal trappeopgang ikke levner plads til flugtveje.  Det er endnu ikke besluttet, hvilke materialer det nye byggeri vil blive opført i.

Socialforvaltningen foreslår, at projektet på Scherfigsvej 2 gennemføres som et traditionelt byggeri, men med den modifikation ift. eksisterende skæve boliger som enkelthuse, at boligerne opføres som små klynger med to gange to boliger. Med boliger i to etager vil beboerne få hver deres afskærmede indgang. Se bilag 1.

De 12 nye skæve boliger er med til at sikre, at flere hjemløse fastholder egen bolig. Der tilknyttes to sociale viceværter til bebyggelsen, som finansieres delvist af Social-, Bolig- og Ældreministeriet de første tre år. Herefter er udgiften kommunalt finansieret. Boligerne forventes ibrugtaget primo 2025.

Boligerne er små huse i et plan på hver 30 - 35 kvm bestående af en stue, køkken og bad. Dertil kommer et fælleshus med vaskeri og faciliteter til de sociale viceværter. Der henvises til bilag for en uddybning og illustrationer af projektet.

Når boligerne opføres i to etager, skyldes det, at grunden ikke er tilstrækkelig stor til at indeholde 12 enkeltstående huse. Dertil kommer et hensyn til de på grunden bestående træer.

Huse i to etager medfører, at målgruppen bliver en lidt anden end den traditionelle. Målgruppen adskiller sig fra den traditionelle skæv bolig målgruppe ved bedre at kunne bo tæt på andre, og beboerne vil derfor kunne indpasses i en lejlighed, hvis der tilknyttes en social vicevært eller lignende støtte.

Socialforvaltningen forudsætter, at huslejen kan holdes på et niveau, som en kontanthjælpsmodtager kan betale, hvilket vil sige maksimalt 3.500 kr. om måneden.

Det kræver, at Københavns Kommune stiller en byggemodnet grund vederlagsfrit til rådighed i overensstemmelse med gældende praksis. Det er et krav fra realkreditinstitutterne, at grunden er til rådighed to år længere end realkreditlånets løbetid, hvilket indebærer, at grunden skal stilles vederlagsfrit til rådighed i 30 år fra boligerne ibrugtages. For en nærmere gennemgang af projektbeskrivelsen og baggrunden for projektet, se bilag 1.

Socialforvaltningen får 100 % anvisningsret til boligerne og indgår i processen omkring udformningen af boligerne. Socialforvaltningen vil som i andre skæve boligafdelinger sætte fokus på at matche beboerne til de ledige boliger, når forvaltningen visiterer nye beboere.

Københavns Kommune har gennemført et udbud i forsøget på at finde et boligselskab, der vil bygge- og drifte de 12 skæve boliger. Udbuddet tilvejebragte imidlertid ingen henvendelser. AKB meddelte efter udbudsprocessens afslutning, at AKB er villig til at bygge- og drifte på Scherfigsvej. 

Politisk handlerum

Det kan bl.a. besluttes at ændre placering, udformning eller antal boliger på grunden. Ved større ændringer skal sagen returneres til forvaltningerne.

I forbindelse med overførselssagen 2018/19 bevilgede Borgerrepræsentationen 12,6 mio. kr. til opførelse af nye skæve boliger. Byggeri af traditionelle huse er væsentligt billigere end etagebyggeri. Med denne indstilling frigives 5,165 mio. kr. af den afsatte bevilling, mens den resterende del af bevillingen på 7,435 mio. kr. tilbageføres til kommunekassen. Tilbageførslen af beløbet håndteres i førstkommende sag om bevillingsmæssige ændringer.

Af den frigivne bevilling anvendes 4,6 mio. kr. til et kommunalt tilskud til de 12 skæve boliger og fælleshus, mens den resterende bevilling på ca. 0,6 mio. kr. anvendes til montering og projektlederhonorar. Projektets realisering kræver en godkendelse af, at der for de 12 boliger stilles en kommunal garanti for det realkreditlån, som medfinansierer opførelsen af boligerne, jf. 9. at-punkt.

Den samlede kommunale medfinansiering til de 12 skæve boliger samt fælleshus udgør 5,165 mio. kr.

Boligerne finansieres af følgende elementer:

Derudover anvendes der op til 0,5, mio. kr. til montering af boligerne og 0,065 mio. kr. til projektlederhonorar.

Da der ikke tidligere er opført skæve boliger i to etager, er der afsat 1 mio. kr. til uforudsete udgifter. Midlerne tilbageføres til kommunekassen, hvis et byggeri i to etager ikke er fordyrende i forhold til skæve huse i et plan.

Det kommunale tilskud finansieres inden for Socialforvaltningens ramme på bevillingsområdet "Byggeri og modernisering af tilbud" jf. bevilling givet ifm. Overførselssagen 2018/19.

Det er herudover nødvendigt, at kommunen stiller en kommunal garanti for realkreditlånet til de 12 boliger. Lånet er budgetteret op til 5 mio. kr. Garantien er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser for kommunen, såfremt låntager, boligselskabet AKB, ikke er i stand til at tilbagebetale lånet. Teknik- og Miljøforvaltningen har på nuværende tidspunkt ingen indikationer på, at lånet ikke vil blive tilbagebetalt.

Socialforvaltningen har 100 % anvisningsret til boligerne og hæfter for eventuel tomgangsleje. Boligselskabet er således garanteret lejeindtægten for byggeriet de næste 30 år. Kommunen kan derfor stille garanti med hjemmel i bekendtgørelse om skæve boliger § 23 for belåning af de 12 skæve boliger samt fællesfaciliteter. 

Driften

Driften til to sociale viceværter finansieres delvist af Social-, Bolig- og Ældreministeriet de første tre år med et tilskud på 0,3 mio. kr.  Herefter vil en videreførelse af funktionen være pålagt Københavns Kommune. Den årlige udgift er ca. 1,0 mio. kr. Den varige driftsbevilling til den sociale vicevært vil blive søgt finansieret ved budgetaftale forud for idriftsættelse.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, sender Teknik- og Miljøforvaltningen tilsagn til Social- og Boligstyrelsen med henblik på at få styrelsens tilsagn til opførelse af boligerne.

                                      Søren Wille                         Mikkel Boje

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 8. maj 2023

Indstillingens 1.-2. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning