Byhus beliggende i kulturmiljø, Bredgade 74A, Indre By

En bygherre ønsker at nedrive en bygning på Bredgade 74A for at opføre ny bebyggelse. Bygningen er et byhus fra 1777 og ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget som kulturmiljø. Bygningen er forfaldet og i dårlig stand. Bygherre henvendte sig første gang til forvaltningen i 2016 om muligheden for at opføre ny bebyggelse, herunder muligheden for at nedrive eksisterende bygning. Da sagsbehandlingstid er en afgørende faktor i sager om § 14-forbud, vurderer forvaltningen, at der er udvist passivitet i sagen, og muligheden for at nedlægge et § 14-forbud derved er passeret. På baggrund af det langstrakte sagsforløb og bygningens dårlige stand anbefaler forvaltningen, at byhuset ikke bevares.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 13. marts 2023 anmodede Alternativet (Å) med henvisning til liste over nedrivning og forhøjelse af ældre byhuse om, at forvaltningen forelægger en indstilling om muligheden for at nedlægge et § 14-forbud med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for bygning beliggende Bredgade 74A, Indre By (bilag 2).  I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af de historiske forhold i sagen vil være forbundet med at nedlægge et § 14-forbud på ejendommen. Desuden har forvaltningen vurderet bygningens bevaringsværdi.

Forvaltningen har indledt proces for nedlæggelse af et § 14-forbud og varslet forbuddet overfor berørte parter. Varsling om eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud har været i partshøring i perioden den 29. marts til den 19. april 2023. Partshøringen har til formål at sikre, at ejere af ejendommen samt andre, som forbuddet retter sig imod (fx lejere), har mulighed for at udtale sig. Forvaltningen har modtaget ét høringssvar, der ikke har givet anledning til ændringer (bilag 8).

Historik og procesrisiko

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 5. januar 2016 en forespørgsel fra bygherre om udvikling af ejendommen, herunder muligheden for at nedrive bygningen. Herefter blev der i december 2017 og maj 2018 afholdt forhåndsdialogmøder om udvikling af ejendommen. På begge møder blev en eventuel nedrivning af byhuset drøftet, og bygherre efterspurgte afklaring af, om bygningen ville kunne nedrives.    

Det fremgår af et mødenotat fra forhåndsdialogen i 2018, at forvaltningen foretog en konkret vurdering af bygningens bevaringsværdi. Det bemærkes i den forbindelse, at det er fast praksis i Københavns Kommune, at der i behandlingen af bygge- og lokalplansager foretages en konkret vurdering af bevaringsværdien, når den pågældende bygning er registreret med SAVE-værdi 4. Bygninger, registreret med SAVE-værdi 1-3, er fastlagt som bevaringsværdige i kommuneplanen. Forvaltningen oplyste i 2018 bygherre om, at bygningen umiddelbart ikke var bevaringsværdig og ikke ville blive omfattet af et nedrivningsforbud, samt at forvaltningen vurderede, at bygherres fremsendte materiale om byhusets bevaringsværdi og stand var fyldestgørende.

Den 23. november 2021 modtog forvaltningen en forespørgsel fra bygherre om muligheden for nedlæggelse af bolig mod anvisning af erstatningsboliger. Den 8. februar 2023 sendte bygherre anmodning om et forhåndsdialogmøde vedrørende nedrivning af byhuset samt etablering af ny bebyggelse. Forvaltningen fulgte ikke op på den planmæssige forespørgsel af 23. november 2021 om erstatningsboliger før den 23. februar 2023, hvor bygherres rådgiver blev orienteret om, at der var politisk interesse for eventuel bevaring af bygningen. Forvaltningen oplyste, at de ville afvente en politisk stillingtagen vedrørende bevaring, før den planmæssige forespørgsel ville kunne besvares.

Årsagen til den lange svartid på forespørgslen fra 2021 skyldes, at forvaltningen generelt har haft lange sagsbehandlingstider på byggesager. Nogle sager har derfor beklageligvis afventet sagsbehandling.  Forvaltningen har på grund af afgørelser fra Planklagenævnet øget fokus på en hurtigere udpegning af nedrivningssager. I dag vil forvaltningen hurtigere indlede dialog med ejer om mulig politisk interesse for bevaring, og forhåndsdialoger og ansøgninger vil komme på nedrivningslisten.

Vurdering af bygningens bevaringsværdi

Byhuset er opført i 1777 og er i 1995 registreret med en SAVE-værdi på 4 (middel bevaringsværdi). Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan, hvorfor der tages udgangspunkt i kommuneplanens rammebestemmelser, når der skal opføres ny bebyggelse. Byhuset ligger i området Frederiksstaden, der er udpeget som kulturmiljø i Kommuneplan 2019.

I forbindelse med forhåndsdialogen i 2017 og 2018 fremsendte bygherre en undersøgelse af byhuset vedr. svampe- og rådangreb, der fastslog, at byhusets bindingsværkskonstruktioner blandt andet var angrebet af råd og rådborebille (bilag 5) samt et notat, der fastslår, at byhuset vurderes til at være i nærmest uopretteligt forfald (bilag 6). Derudover fremsendte bygherre en skrivelse fra Slots- og Kulturstyrelsen, der fastslog, at styrelsen ikke ville rejse en fredningssag, da de ikke fandt, at bygningen i tilstrækkelig grad havde de arkitektoniske og kulturhistoriske værdier, der ville kunne begrunde en fredning (bilag 7). Som nævnt ovenfor vurderede forvaltningen i 2018, at byhuset ikke var bevaringsværdigt. Det er fortsat forvaltningens vurdering.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at der på baggrund af det langstrakte sagsforløb fra primo 2016 til primo 2023 ikke bør nedlægges et § 14-forbud mod nedrivning. Vurderingen tager blandt andet udgangspunkt i Planklagenævnets afgørelse af 20. februar 2023 om Københavns Kommunes afgørelse om nedlæggelse af § 14-forbud på Vigerslev Allé 126, hvor Planklagenævnet inddrager forløbet med forhåndsdialog i en vurdering af, om forvaltningen har udvist passivitet i sagsbehandlingen (bilag 3). Forvaltningen vurderer som følge af flere forhold, at der ikke bør nedlægges et § 14 forbud for ejendommen Bredgade 74A. Forhåndsdialogen er således indledt primo 2016, og derudover er der gået 1 år og 3 måneder fra bygherre den 23. november 2021 har indsendt en planmæssig forespørgsel og til, at forvaltningen den 23. februar 2023 kontakter bygherre og oplyser om, at Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at bygningen skal bevares. Det må således forventes, at Planklagenævnet i en eventuel efterfølgende klagesag vil ophæve et forbud mod nedrivning med henvisning til, at forvaltningen har udvist passivitet.

Dertil kommer, at på grund af bygningens dårlige stand vil nedlæggelse af et § 14-forbud mod nedrivning og en efterfølgende fastlæggelse af byhuset som bevaringsværdig i en lokalplan kunne medføre krav om, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning efter planlovens § 49. Det bemærkes, at overtagelsessummen vil omfatte den fortjeneste, som ejer ville kunne have haft ved at opføre nybyggeri (bilag 4).

Partshøring

Forvaltningen har modtaget høringssvar fra bygherre, hvor der blandt andet peges på, at bygherre på baggrund af den lange sagshistorik har haft grundlag for at antage, at der ikke var noget til hinder for at rive byhuset ned. Derudover gøres der opmærksom på byhusets meget dårlige stand samt forvaltningens tidligere vurdering om, at byhuset ikke var bevaringsværdigt.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at byhuset skal bevares. I så fald vil forvaltningen nedlægge et § 14-forbud på ejendommen og udarbejde en bevarende lokalplan. Det er forvaltningens vurdering, at der vil være en betragtelig procesrisiko ved at nedlægge et § 14-forbud. Det må således forventes, at Planklagenævnet i en efterfølgende klagesag vil nå frem til, at kommunen har udvist passivitet og på denne baggrund ophæve forbuddet.

Det er forvaltningens vurdering, at det i tilfælde af, at der nedlægges forbud mod nedrivning, må anses for overvejende sandsynligt, at kommunen vil kunne blive pålagt at overtage ejendommen mod erstatning i henhold til planlovens § 49. Overtagelsessummen vil blive fastsat med udgangspunkt i den værdi, ejendommen havde inden forbuddet mod nedrivning, tillagt den profit, der kunne være opnået, hvis der ikke var forbud mod nedrivning (bilag 6).

Hvis der ikke nedlægges §-14 forbud, har ejer ret til at udvikle ejendommen inden for rammerne af den gældende kommuneplanramme og bygningsreglementet. Teknik- og Miljøudvalget har således ikke mulighed for at stille yderligere krav til fx størrelse eller omfang af ny bebyggelse.

Det bemærkes, at hvis forvaltningen alene igangsætter projekt med udarbejdelse af en bevarende lokalplan, vil forvaltningen ikke kunne give afslag på ansøgning om nedrivning, før lokalplanforslaget sendes i offentlig høring, og de midlertidige retsvirkninger dermed træder i kraft.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen ikke foretage sig yderligere i sagen i forhold til at sikre, at bygningen bevares. Forvaltningen vil således meddele tilladelse til nedrivning, såfremt betingelserne herfor er opfyldt.

 

                                  Søren Wille

                                                                / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 8. maj 2023

 

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Socialdemokratiet, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

 

“Partierne mener, det er ærgerligt og under al kritik, at Designmuseet bevidst ikke har vedligeholdt bygningen, men i stedet ladet den forfalde. Vi mener ikke, at manglende vedligehold som udgangspunkt skal betyde, at en bygning skal rives ned. Vi stemmer dog for forvaltningens indstilling med det udgangspunkt, at Slots- og Kulturstyrelsen ikke har villet rejse en fredningssag, og at der er tvivl om bygningens alder.”