Forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 301 1-5 Ørestad Nord, Amager Vest

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan Ørestad Nord i høring. Forslaget muliggør små familie-, ungdoms- og kollegieboliger ved Amagerfælledvej.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 301 1-5 ”Ørestad Nord” (bilag 1) offentliggøres på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendes i offentlig høring i 8 uger.

Problemstilling

Grundejer har anmodet om et tillæg til lokalplan nr. 301 1-5 Ørestad Nord for at muliggøre almene ungdomsboliger og små almene familieboliger samt private kollegieboliger ved Amagerfælledvej, øst for IT-Universitetet. Det kræver en anvendelsesændring i lokalplanen fra serviceerhverv til boligformål i forhold til den gældende lokalplan. Forslag til lokalplantillæg nr. 6 blev taget af dagsordenen for Teknik- og Miljøudvalgets møde den 23. januar 2017, idet forvaltningen blev opmærksom på uoverensstemmelse mellem projektets etageareal og fordelingen af maksimalt tilladte etagearealer i lokalplanens delområder. Uoverensstemmelsen ville konkret have ført til, at IT-Universitetet ikke kunne opføre sin planlagte udvidelse. Det tilrettede lokalplanforslag, som Teknik- og Miljøudvalget nu skal tage stilling til, indeholder ikke denne uoverensstemmelse.

Løsning

Forslaget til tillæg til lokalplanen muliggør et boligprojekt med to bygninger på op til 15.500 m2 etageareal langs Amagerfælledvej. Bygningerne skal rumme op til 137 almene ungdomsboliger og en mindre andel små almene familieboliger med eget køkken og bad samt mindst 289 private kollegieboliger med eget bad og adgang til fælleskøkkener og fælleslokaler.

For at realisere boligprojektet med det ønskede etageareal justerer tillægget det maksimalt tilladte etageareal i hele lokalplanen fra de nuværende 475.000 m2 til 480.000 m2 etageareal, så det kommer i overensstemmelse med kommuneplanen. Derudover er det nødvendigt at flytte uudnyttet etageareal fra andre delområder mellem Emil Holms Kanal og Amager Fælledvej (IA, IB og IC) til det område, hvor boligerne skal opføres (det nye delområde IK) (se bilag 1, s. 20 ”Områdeinddeling”). Bygningsstyrelsen er grundejer og bygherre i disse delområder og har oplyst, at den foreslåede omfordeling af etagearealer ikke påvirker konkrete byggeprojekter eller muligheden for at anvende købt byggeret i Ørestad Nord. Det vil således stadig være muligt at opføre IT-Universitetets etape 2. Delområder IA og IB er udbyggede jf. lokalplanens nuværende bygningsregulerende bestemmelser. Hvis der på sigt ønskes opført mere byggeri i delområder IA eller IB, vil det kræve udarbejdelse af endnu et tillæg til lokalplan 301 med mulighed for højere byggeri eller nye byggefelter.

Byliv, Miljø og Bynatur

Friarealer fastlægges for lokalplanområdet under ét, så de nye boliger får andel i Ørestad Nords centrale grønne område, kanaler og pladser, mens der tæt på boligerne vil være grønne friarealer på terræn og delvist på dæk samt tagterrasser. Byggefelternes udformning i boligprojektets delområde (IK) gør, at det i delområdet planlagte grønne område reduceres med 20 % i forhold til gældende lokalplan. Det sker for at muliggøre de ca. 400 boliger på den smalle byggegrund. Der skal fortsat etableres grønne friarealer og en gårdhave i delområde IC på i alt ca. 6.300 m2. Det planlagte grønne områdes fulde areal vil ikke kunne bevares, uden at øge bygningshøjden for boligprojektet væsentligt. Indskrænkningen af området kan ses i sammenhæng med, at de ca. 400 boliger til unge og studerende bidrager til kommunens mål om mindst 6.000 nye ungdomsboliger i kommunen frem mod 2027 og samtidig til mere byliv i området.  

Parkering

Udgangspunktet i Kommuneplan 2015 er en p-norm på 1 p-plads til biler pr. 300 m2 etageareal for ungdoms- og kollegieboliger, 1 p-plads til biler pr. 150 m2 etageareal for familieboliger og 4 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal. Dette svarer til ca. 51 parkeringspladser og ca. 620 cykelpladser i boligprojektets delområde (IK). P-pladserne er placeret langs de vestlige facader og delvist i plint under boligernes friarealer. Cykelparkering indrettes langs vejene, på dæk, i skure og i kælder. Det er forvaltningens vurdering, at der ikke samlet er forhold, der taler for, at der for boligprojektets delområde (IK) skal fastsættes andre parkeringsnormer end udgangspunktet i kommuneplanen (se bilag 4). 

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Amager Fælled skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 23 %, der kan derfor stilles krav om almene boliger efter konkret vurdering af projektet i henhold til kommuneplanens retningslinjer. Teknik- og Miljøforvaltningen vil stille krav om etablering af en andel små almene familieboliger målrettet boligsocial anvisning sammen med ungdomsboligerne. Teknik- og Miljøforvaltningen er desuden i dialog med bygherre om muligheden for relativt små kollegieværelser i projektet, som vil blive håndteret i byggesagen. Den 3. februar 2017 modtog udvalget et notat om kommunens praksis i forhold til størrelsen på kollegieværelser, der på udvalgsmødet den 23. januar 217 blev efterspurgt.

Intern høring

Der er i november 2016 foretaget en intern høring af Amager Vest Lokaludvalg i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Der er desuden holdt et møde med Bygningsstyrelsen og IT-Universitetet for at drøfte lokalplanforslagets indhold. Amager Vest Lokaludvalg har fremført følgende synspunkter i høringssvaret af 1. december 2016:

1. Lokalplanen er udtryk for, at endnu et areal udlagt til serviceerhverv ønskes omlagt til boligbyggeri på Amager.
2. Friarealet er meget begrænset og lokaludvalget foreslår, at bebyggelsen trækkes tilbage, så der etableres et grønt bælte mod Amagerfælledvej, som del af et længere grønt forløb.
3. Lokaludvalget foreslår det lange facadeforløb brudt op på midten for at skabe en åbning mod IT-Universitetet, som planlagt i den eksisterende lokalplan.
4. Lokaludvalget påpeger, at høringsperioden var for kort og ikke stemmer overens med kommunens ønske om at ville høre sine borgere i lokale sager.    

Forvaltningens bemærkninger:

1. De forholdsvis små byggefelter til erhverv har ikke været attraktive for erhvervsudviklere, mens behovet for ungdomsboliger er steget. Placeringen tæt på store uddannelsesinstitutioner er hensigtsmæssig til ungdomsboliger, og en anvendelsesændring kan derfor anbefales.
2. Friarealerne for de nye boliger udgøres til dels af de fælles grønne områder, pladser og kanaler i Ørestad Nord. Byggeriet kan ikke trækkes yderligere tilbage grundet byggefeltets manglende dybde, mens bestemmelser om træer og begrønning mod Amagerfælledvej delvist imødekommer lokaludvalgets ønske. Et grønt stræk mod Amagerfælledvej med græs og træer eksisterer i dag i det område, der reguleres af Lokalplan 139 ”Forbrugerstyrelsen”. Området forventes i fremtiden at blive udviklet med nyt byggeri til serviceerhverv og muligvis boliger. I en ny lokalplan vil byggefelterne kunne fastlægges, så de eksisterende grønne arealer bevares.  
3. Den mindre afstand mellem byggefelterne reducerer trafikstøj på friarealerne mod vest, mens det byrum, der har været planlagt ved Amagerfælledvej reduceres, men giver fortsat adgang til de bagvedliggende friarealer.
4. Lokaludvalget blev af forvaltningen første gang gjort opmærksom på anvendelsesændringen fra serviceerhverv til ungdoms- og kollegieboliger den 1. november 2016.  Høringsmaterialet til ændringsforslagene til lokalplan nr. 301 1-5 blev siden sendt i høring til Amager Vest Lokaludvalg den 17. november 2016 med 15 dages høringsfrist, hvilket overholder den aftalte høringslængde på minimum 14 dage. Herudover præsenterede forvaltningen projektet på lokaludvalgets halvårsmøde den 29. november. Høringsperioden forløb i en periode med et møde i lokaludvalgets planarbejdsgruppe.

Forvaltningen har den 3. marts gjort lokaludvalget opmærksom på omfordelingen af etageareal i det revidere forslag til tillæg 6. Lokaludvalget vil sammen med øvrige borgere få mulighed for at afgive høringssvar i planens høringsperiode.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at planforslaget ikke medfører miljømæssige konsekvenser. Det betyder, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. 

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Indstilling om tilsagn til kommunal støtte til etablering af almene boliger vil blive forelagt Borgerrepræsentationen særskilt sammen med indstilling om endelig vedtagelse af planen.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt forslaget til lokalplantillægget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen det i høring i 8 uger, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til Borgerrepræsentationen, som forventes at blive sat på dagsordenen i løbet af efteråret 2017.

                                      Pernille Andersen

                                                                   /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 8. maj 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti, Liberal Alliance og Venstre afgav følgende protokolbemærkninger:
”Vi finder, at det er for lidt med 51 parkeringspladser til 426 boliger.”

”Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig for familieboliger.”