Endelig vedtagelse af lokalplan Fisketorvet II, Vesterbro/Kongens Enghave

Se alle bilag

En bygherre ønsker at ændre udvidelsen af Fisketorvet, som er fastlagt i tillæg 2 til lokalplan Fisketorvet fra 2018. Bygherre ønsker at opgive en overbygning af metropladsen til metrostationen Havneholmen, og pladsen skal i stedet etableres som en traditionel åben plads med plantebede og cykelparkering. Yderligere ønsker bygherre at ændre Fisketorvets sydvestlige hjørne ned mod kanalen, så det både får boliger og serviceerhverv. Med forslaget reduceres omfanget af nybyggeri fra ca. 70.000 m2 til ca. 43.000 m2. Lokalplanen har været i høring, og sagen forelægges nu til endelig vedtagelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Fisketorvet II (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

En bygherre har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag, da bygherre ønsker at ændre den udvidelse af Fisketorvet, der er fastlagt i tillæg 2 til lokalplan 202-1 Fisketorvet (BR 1. marts 2018). Der ønskes fortsat opført bebyggelse langs Kalvebod Brygge og forpladsen til Havneholmen Metrostation, men den i tillæg 2 fastlagte overbygning af metropladsen er opgivet, og der er givet dispensation til at anlægge pladsen som en traditionel åben plads med plantebede og cykelparkering. Desuden ønsker bygherre, at placering og udformning af bebyggelsen ved Fisketorvets sydvestlige hjørne ned mod kanalen ændres. Med forslaget reduceres omfanget af nybyggeri fra ca. 70.000 m2 til ca. 43.000 m2.

Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 2. oktober 2023 med et ændringsforslag om, at der i lokalplanen stilles krav om en minimumsandel boliger for at sikre, at der kommer almene boliger. Sagen har været i offentlig høring fra den 21. november 2023 til den 29. januar 2024. Forvaltningen har modtaget 18 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen (bilag 6).

Løsning

Lokalplanområdet, der omfatter Fisketorvet, ligger i et centralt område, tæt ved havnen og Dybbølsbro Station, som har undergået markante forandringer gennem de sidste 25-30 år. Tidligere lå her - op til den vigtige indfaldsvej Kalvebod Brygge - virksomheder med tilknytning til havnen, herunder Københavns Fisketorv samt baneanlæg. Fisketorvet indkøbscenter, der blev indviet i 2000, er blevet omgivet af kontorbygninger samt boligbebyggelser ud mod havnen. På den modsatte side af Kalvebod Brygge, har staten opført et trafiktårn samt kontorbygninger omkring et grønt strøg, der fortsætter mod nord til Bernstorffsgade. Enghave Brygge og Jernbanebyen er andre store byudviklingsområder, der ligger i nærheden.

Fra metropladsen til metrostationen Havneholmen bliver der supplerende indgang til Fisketorvets center i en ny bygning i 2 etager. Derudover kan der opføres 42 m høje erhvervsbygninger både mod forpladsen og Kalvebod Brygge. Ved centerets sydvestlige hjørne kan der opføres en bebyggelse, der er ca. 40 m høj på selve hjørnet med trapper ned til begge sider. Denne bebyggelse kan rumme boliger og/eller erhverv. I stueetagerne skal der indrettes udadvendte funktioner både mod kanalen, metropladsen og i en kolonnade, der etableres i bebyggelsen langs Kalvebod Brygge i niveau med Dybbølsbro. Nybyggerierne vil skjule Fisketorvets nuværende relativt lukkede facader mod Vasbygade og metropladsen, herunder bilramper og varegård langs Kalvebod Brygge. Højden på 42 m svarer til højden på Trafiktårnet og er lidt lavere end den højeste kontorbygning på Havneholmen. På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets ændringsforslag er der i lokalplanforslaget optaget en bestemmelse om, at mindst 3.200 m2 af etagearealet skal anvendes til helårsboliger. Andelen af almene boliger skal være mindst 25 % af det samlede etageareal til boliger. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2) og i faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen, at nybyggeriets minimumshøjde reduceres til 18 m i stedet for 36 m for størstedelen af nybyggeriet, at listen med hjemmehørende træarter opdateres, at afsnittet i redegørelsen om metroservitutter opdateres, samt at der indsættes et nyt afsnit i redegørelsen om miljømæssige gener fra virksomheder. De præcise ændringer fremgår af bilag 6.

Høring

De 18 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 22. januar 2024, hvor 12 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt som bilag 7. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Vesterbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter:

Lokaludvalget finder, at det er godt, at der arbejdes med forskellige facadefarver for at bryde facaden op, og at der arbejdes med aktive facader, som man håber kan være med til at skabe lokale aktiviteter. Det er vigtigt, at der i Jernbanebyen indarbejdes daginstitutioner og fritidsaktiviteter, der ikke er plads til i Fisketorvsområdet.
Lokaludvalget er bekymret for den trafikale situation i området, herunder med hensyn til cykeltrafikken.

Forvaltningens bemærkninger

Daginstitutioner og fritidsaktiviteter er en del af det igangværende arbejde med lokalplanforslag for Jernbanebyen, der forventes forelagt medio 2024.
Lokaludvalgets synspunkter om trafik er sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor.

Hovedsynspunkter i henvendelser fra borgere og offentlige myndigheder (bilag 4):

En borger savner et bredere udvalg af butikker og andre servicefunktioner, og Danmarks Naturfredningsforening, København, er imod yderligere kontorbyggerier til flere arbejdspladser, da det vil øge presset på det i forvejen pressede boligmarked.
I fem henvendelser udtrykkes der bekymring for den øgede cykeltrafik på Bryggebroen og langs kanalen samt den generelle trafikudvikling.
Metroselskabet ønsker ikke adgang fra metropladsen til Fisketorvets cykelparkering, da dette kan medføre gener for fodgængere på pladsen. Herudover har selskabet forslag til ændret formulering af beskrivelsen af metroservitutter i redegørelsen.
Danmarks Naturfredningsforening, København, finder, at byggeriet er alt for tæt og højt. Bygningsstyrelsen bemærker, at nybyggeriet vil kaste skygge på styrelsens byggeri på den anden side af Kalvebod Brygge, og at dette vil påvirke kvaliteten af arbejdspladser negativt.
Bygherre ønsker, at krav til bygningernes minimumshøjder udgår, så det bliver muligt at opføre lavere højde end angivet.
Plan- og Landdistriktsstyrelsen efterlyser en beskrivelse i redegørelsen af miljøforhold i relation til nærliggende virksomheder af national interesse.

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanen er ikke til hinder for de ønskede funktioner, men kan ikke sikre, at de bliver etableret. Kommuneplan 2019 fastlægger en fortætning til serviceerhverv, herunder kontorerhverv bl.a. på baggrund af den tætte beliggenhed til kollektiv trafik.
Forvaltningen er opmærksom på de trafikale forhold i området, herunder afvikling af cykeltrafikken fra Bryggebroen på forpladsen ved hovedindgangen til Fisketorvet. I forhold til den generelle trafikudvikling i området bemærkes det, at der er vedtaget en trafikale helhedsplan for området omkring Dybbølsbro (BR 1. februar 2024). Implementering af helhedsplanen forudsætter, at der afsættes midler i kommende budgetforhandlinger.
Forvaltningen har undersøgt de trafikale adgangsforhold og har valgt at forslå en løsning, der prioriterer en adgang til Fisketorvets cykelparkering tæt ved den nye indgang. Forvaltningen er opmærksom på, at løsningen muligvis kan medføre gener for fodgængerne. Alternativet er, at de besøgende i stedet vil benytte den cykelparkering på pladsen, som Metroselskabet er i gang med at anlægge. Beskrivelsen af metroservitutter foreslås rettet i overensstemmelse med Metroselskabets ønsker.
Forvaltningen vurderer ikke, at skyggepåvirkningen afviger fra, hvad der kan forventes ved beliggenheden i et tæt bebygget kvarter i København. Skyggepåvirkningerne er begrænsede, og det vil primært være i vinterhalvåret, at der vil være en påvirkning af kontorbyggeriet. Højden ikke ændret i forhold til den gældende lokalplan.
Ønsket fra bygherre foreslås delvist imødekommet. Der fastsættes således minimumshøjde på 18 m i stedet for 36 m for størstedelen af nybyggeriet, så højden fortsat lever op til formålet med udbygningen, der bl.a. er at skjule den eksisterende facade.
Der foreslås tilføjet et afsnit i redegørelsen om miljømæssige gener fra virksomheder.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at:

Ændre omfanget og placeringen af byggeriet eller ændre fastsatte bestemmelser om ydre fremtræden i lokalplanen fx de detaljerede bestemmelser om udformning af facader. Det vil som udgangspunkt betyde, at sagen skal sendes retur til forvaltningen med henblik på at revidere planforslaget og sende det i supplerende høring, men afhænger af omfanget af ændringerne.
Imødekomme Metroselskabets ønske om ikke at fastlægge adgang fra metropladsen til Fisketorvets cykelparkering. Det vil betyde, at sagen skal sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at revidere planforslaget og sende det i supplerende høring inden fornyet politisk behandling.
Nye ændringer i planloven giver bl.a. mulighed for at fastlægge, at private ustøttede ungdomsboliger kun må anvendes til studerende, at en andel af parkeringspladserne skal være til el- eller delebiler, og at der kan stilles krav om bedtykkelser. Disse regler træder i kraft med virkning for lokalplanforslag, der er sendt i offentlig høring efter den 1. januar 2024. Det kan dog besluttes, at de nye bestemmelser skal indarbejdes i denne lokalplan, som har været sendt i offentlig høring før 1. januar 2024. Det vil kræve, at sagen sendes retur til forvaltningen med henblik på at sende lokalplanforslaget i ny offentlig høring og forelægge et nyt lokalplanforslag til politisk behandling. Det nye lokalplanforslag vil dermed blive offentliggjort, efter at de nye regler er trådt i kraft, og det er dermed muligt at bruge reglerne. Det bemærkes, at der følger en vis procesrisiko med en sådan beslutning. Hvis der ikke er andre saglige begrundelser for ikke at vedtage lokalplanen i sin nuværende form, kan det være i strid med reglerne for god forvaltningsskik at undlade at vedtage en lokalplan alene fordi, ny lovgivning ønskes indarbejdet. Der henvises til sag til orientering om ændringer af planloven m.m. på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 29. januar 2024. Hvis udvalget vælger at anvende de nye muligheder i planloven, vil det få betydning, såfremt bygherre ønsker at opføre ungdomsboliger (maksimalt ca. 230 ungdomsboliger ved et gennemsnit på 40 m2, hvoraf 25 % skal være almene). Med hensyn til delebilpladser vil det forventede krav være 20 % ved almindelige boliger svarende til 7 pladser og 100 % ved ungdomsboliger svarende til 11 pladser. I dag er der ca. 1.570 pladser, og nybyggeriet udløser krav om op til 220 pladser. Med hensyn til elbilpladser oplyser bygherre, at der i dag er 26 pladser til el-biler med ladestandere, at antallet er planlagt fordoblet inden for kort tid, og at der løbende arbejdes med at gøre el-bilspladserne så tilgængelige som muligt for de besøgende.