Nye almene ungdomsboliger, Toftegårds plads, Hovedstadens Almene Boligselskab, afd. Toften, Valby

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelsen af 72 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til boligforeningen Hovedstadens Almene Boligselskab i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 10,8 mio. kr. (inkl. 10 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2024 jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 73,7 mio. kr. for realkreditlån til projektet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke sker væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2020 (BR 26. september 2019) (A, B, F, V, Ø og Å).

Den almene Boligforening Hovedstadens Almene Boligselskab har fremsendt et boligprojekt med 72 ungdomsboliger på Toftegårds Plads, 2500 Valby. Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelsen af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene boliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlaget for almene byggerier (TMU 11. oktober 2021).

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed, jf. kommunens administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger. Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Byggeriet er placeret på Toftegårds Plads, 2500 Valby, der yderligere bebygges med offentligt bibliotek.

I projektet opføres 72 almene ungdomsboliger, der udlejes til unge uddannelsessøgende og unge med særlige behov. Hermed realiseres krav i lokalplan 629, Toftegårds Plads II om, at der skal opføres ungdomsboliger i forbindelse med bebyggelsen af Toftegårds Plads.  

Alle boligerne i projektet er disponeret som et-rums lejligheder. De 72 boliger fordeler sig med tre tilgængelighedsboliger og 69 boliger med tre boligtyper. Seks af boligerne placeres i stueplan, og er billige boliger til boligsocial anvisning. De øvrige boliger fordeles ligeligt på de tre overliggende etager. Projektet har adgangsveje via altangange, hvor der er indarbejdet beplantning og mulighed for ophold og møder blandt beboerne.

Den beskrevne tagterrasse i bilag 2 kan kun realiseres, hvis markedssituationen og maksimumsbeløbet gør opførelsen realiserbar.

Politisk handlerum

Der kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsættes vilkår om ændringer til det konkrete projekt eller afvise det.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til Hovedstadens Almene Boligselskab. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 10,84 mio. kr. (inkl. 10 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Tabel 1. Frigivelse af midler 

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 73,7 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, hvis boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Teknik- og Miljøforvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboligerne

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 119.000 kr. (2024-priser). Ungdomsboligbidraget er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen godkendte den 16. juni 1988 at der blev ydet tilskud og dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 72 almene ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital (afsat i Budget 2020). Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt sagen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere Boligforeningen Hovedstadens Almene Boligselskab om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                                               Søren Wille                                               

                                                                         / Karsten Biering Nielsen