Forslag til tillæg 2 til lokalplan nr. 367 Sadolin og Holmblad, Amager Øst

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 367-1 ”Sadolin & Holmblad”, Amager Øst (bilag 1) offentliggøres på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendes i offentlig høring i 8 uger.

Problemstilling

Ejeren af de ubebyggede grunde på Oldenborggade 7, 8 og 10 ønsker at opføre en ny boligbebyggelse. Endvidere foreslås en bebyggelse opført i forlængelse af Donaugade. Det samlede etageareal udgør 9.800 m².  

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 367 ”Sadolin & Holmblad”, der blev vedtaget i 2003. Heri er fastlagt en bebyggelsesplan, hvor to bebyggelser med et samlet etageareal på ca. 4.000 m² - svarende til ca. 40 boliger - ikke er udnyttet. Gennemførelse af projektet kræver dog tillæg til lokalplanen, idet det samlede etageareal overskrider rammerne i den gældende lokalplan.

Teknik- og Miljøudvalget behandlede lokalplanen på udvalgsmødet den 14. december 2015, hvor indstillingen blev sendt tilbage til forvaltningen med henblik på forelæggelse af yderligere oplysninger. Disse forhold har forvaltningen belyst i afsnittet om parkering i løsningsafsnittet.

Løsning

Lokalplanområdet fremtræder i dag ufærdigt med ubebyggede byggegrunde, friarealer der ikke indbyder til ophold samt tilfældige stier og forbindelser. Lokalplanforslaget skal dels skabe rammerne for etablering af gode byrum til både passage og ophold, og dels muliggøre en ny bebyggelse samt sikre sammenspillet mellem bebyggelse og byrum. Lokalplantillægget vil muliggøre opførelse af ca. 100 boliger.

Bebyggelsesplanen består af fire individuelle bygninger, hvor boligkarreen er tilpasset den varierede, eksisterende bygningsmasse. Mod en ny central plads kan der bygges i 6 etager, der trappes ned til 2 etager mod de lavere bygninger i Badensgade. En åben stueetage skaber direkte sammenhæng med pladsen. I forlængelse af den eksisterende bebyggelse i Meklenborggade foreslås en 6 etagers høj bygning, der mod den centrale plads kan afsluttes med en 7. etage. Pladsen bliver på denne måde fremhævet og indrammet med to markante bygninger. I forlængelse af Donaugade foreslås en 4-5 etagers bygning. Endelig foreslås en mindre rækkehusbebyggelse i 2-3 etager mellem Badensgade og Lyneborggade. Bebyggelsesprocenten bliver 130 for området under ét, hvilket er lavere end den i Kommuneplan 2015 muliggjorte 150.

Det centrale byrum fastlægges som en offentlig, bilfri og grøn plads i forlængelse af Oldenborggade. Den nuværende brug af pladsen som passage udvides til også at rumme ophold og bylivsaktiviteter for områdets beboere. Pladsen binder de nye og eksisterende bebyggelser sammen på tværs af gaderummet, og der etableres hævede plateauer med beplantning.

Kommuneplan 2015 fastlægger parkeringen til mindst 1 plads pr. 200 m2 og højst 1 plads pr. 100 m2 etageareal. Grundet stationsnærhed og god kollektiv trafikbetjening fastlægges en parkeringsdækning til 1 plads pr. 200 m2 etageareal svarende til ca. 49 parkeringspladser, hvoraf 38 etableres i kælder.  Med forslaget til tillæg nr. 1 forudsættes 44 parkeringspladser nedlagt, der er placeret på matr. nr. 4512, og som ejes af bygherren. Tre af disse pladser er i dag lejet ud med 3 måneders opsigelsesvarsel. Forvaltningen kan ikke modsætte sig nedlæggelsen af de 44 pladser, idet de ikke er byggelovpladser, dvs. krævet etableret som betingelse for et byggeri. Der findes efter forvaltningens vidende ikke andre privatretlige aftaler, der umuliggør nedlæggelsen af parkeringspladserne.

I henhold til byggetilladelser i området er der stillet krav om minimum 114 parkeringspladser på terræn, samt 59 i konstruktion i overensstemmelse med lokalplan nr. 367. Der er i dag etableret 167 parkeringspladser på terræn og 56 i konstruktion, idet der er meddelt dispensation til de 3 manglende parkeringspladser. Der er tinglyst en meddelelse om, at de 3 manglende parkeringspladser etableres, når Teknik- og Miljøforvaltningen finder det muligt. Af de 167 er 23 beliggende på den ejendom, hvor Netto ligger. Dermed er der etableret 53 flere parkeringspladser end, der er stillet krav om.

Til cykler stilles der i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 krav om 4 pladser pr. 100 m2 boliger og 4 pladser pr. 100 m2 ungdomsboliger. Mindst halvdelen af parkeringspladserne I forbindelse med ungdomsboliger vil blive overdækkede. Desuden stilles krav om pladser til pladskrævende cykler svarende til 2 pladser pr. 1.000 m2 boligareal. 

Der er i lokalplanen udpeget 31 eksisterende træer, som bibeholdes, og i størrelsesordenen 36 nye træer, der skal plantes. Opførelse af ny bebyggelse i forlængelse af Donaugade forudsætter, at ca. 4 eksisterende og ikke bevaringsværdige træer på parkeringsareal fældes, men nye træer plantes langs gader og stier.  

Planloven giver mulighed for at fastsætte krav om op til 25 % almene boliger i forbindelse med lokalplanplanlægning for nye boligområder. Der muliggøres 5.400 m² nye boliger, hvilket betyder, at der kan stilles krav om ca. 1.300 m² til almene boliger. Forvaltningen vurderer imidlertid, at det kræver 2000 m² at sikre en økonomisk og driftsmæssig bæredygtig almen boligafdeling. Der stilles derfor ikke krav om almene boliger.

Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark.

Byliv

Lokalplanforslaget søger at skabe bedre forhold for fodgængere og cyklister samt forbedre mulighederne for ophold. Det sker gennem krav til indretning af gaderum og ubebyggede arealer i form af beplantning, belysning, møblering og kantzoner, hvorved der indbydes til ophold og skabes overskuelige forbindelser.

Bæredygtighed

En fortætning det pågældende sted med adgang til god kollektiv trafik kan bidrage til øget bæredygtighed ved at mindske transportforbruget. Den nye bebyggelse forsynes med grønne tage, der medvirker til at forsinke regnvandet til afløb.

Kommuneplan

Kommuneplan 2015 fastlægger rammerne for området til boliger (B4 med en maksimal bebyggelsesprocent på 150). I Kommuneplan 2011var området udlagt til blandet bolig- og serviceerhverv (C1* med en maksimal bebyggelsesprocent på 110).

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Amager Øst Lokaludvalg, jf. bilag 2. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i høring.

Lokaludvalget er enigt i, at Sadolinområdet ikke hænger sammen og virker ufærdig. Udvalget finder dog ikke, at der er tilstrækkeligt grundlag for at ændre kommuneplanrammen, og at bebyggelsesprocenten derfor bør fastholdes på 110. Udvalget begrunder det med, at der ikke bør ske afgørende ændringer i de forudsætninger, som beboerne har købt deres ejendomme under. Desuden bør mangfoldigheden og de grønne og rekreative arealer i området sikres. I forlængelse heraf skal eventuel fortætning ske med varsomhed. Derudover mener udvalget, at institutionsbehovet bør overvejes.

Forvaltningen bemærker hertil, at rammen i Kommuneplan 2015 er ændret fra et C1*-område (bolig- og serviceerhverv) til et B4*-område (bolig), idet Økonomiforvaltningen vurderer, at der ikke er grundlag for at opretholde en erhvervsandel på 25 %. For så vidt angår bebyggelsesprocenten er der taget udgangspunkt i, at tilsvarende områder i kvarteret har lignende bebyggelsesprocent. Herudover er området stationsnært, hvilket taler for en fortætning. Den muliggjorte bebyggelsesprocent på 150 i kommuneplan 2015 er i lokalplanforslaget reduceret til 130.

Forvaltningen er enig i, at mangfoldighed skal tilgodeses, og at de grønne og rekreative arealer skal sikres. Der ønskes med lokalplanforslaget at bygge videre på de kvaliteter, der allerede findes i forhold til en meget stor variation i bygningshøjder, materialer mm. Forvaltningen finder, at forslaget tilgodeser mangfoldigheden ved at muliggøre flere forskellige byrum med forskellige kvaliteter til glæde for flere brugergrupper. De eksisterende anlagte grønne arealer opretholdes, dog forslås en mindre bebyggelse opført på det største af arealerne for herved at skabe mere intimitet i det store gårdrum. Børne- og Ungdomsforvaltningen vurderer, at der ikke er behov for en ny institution i området.

Miljøvurdering 

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen juni 2016.

             Pernille Andersen

                                                   / Jakob Møller Nielsen