Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. marts 2006

 

 

Sager til beslutning

 

18.      Bygningsfornyelsesbeslutning for Augustagade-karreen

 

TMU 135/2006  J.nr. 623:120.0001/06

 

 

 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede oplæg til bygningsfornyelsesbeslutning for Augustagade-karreen vedtages i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer

at  Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at imødekomme støtteansøgninger fra de 18 ejendomme i karreen

 

 

RESUME

Borgerrepræsentationen har den 9. juni 2004 udpeget Augustagade-karreen som et kommende byfornyelsesområde på baggrund af kommunens byfornyelsesstrategi.

 

Karreen er afgrænset af Augustagade, Kirkegårdsvej, Tycho Brahes Allé og Amagerbrogade, og rummer 346 boliger med størrelser varierende fra 24 til 150 m2. 2/3 af bolgerne er på 54 m2  eller derunder og 170 mangler bad.

 

Et af Grønne Gårde udarbejdet projekt for et fælles gårdanlæg er under gennemførelse, og bygningsfornyelsesbeslutningen indeholder derfor et katalog over de ombygningsarbejder, som det vil være hensigtsmæssigt at udføre på de enkelte ejendomme, og en angivelse af hvad der kan opnås støtte til. Det er op til den enkelte ejer at tage initiativ til at søge støtte.

 

Planlægningsprocessen har tilvejebragt et grundlag for den enkelte ejer til at søge støtte, og en forbedret mulighed for forvaltningen til at vurdere indkomne ansøgninger om støtte. Udgifterne til udarbejdelsen af forslaget til bygningsfornyelsesbeslutning har udgjort 2,9 mio. kr., svarende til 160.000 kr. ekskl . moms pr. ejendom, der kan søge støtte.

 

Forvaltningen foreslår, at det i forbindelse med de konkrete støtteansøgninger vurderes, om fordelene ved det forbedrede administrationsgrundlag står mål med udgifterne ved at tilvejebringe det. Forvaltningen foreslår endvidere, at de allerede igangsatte planlægningsforløb for Runddel- og Keplersgade-karreen videreføres som planlagt, men at der ikke derudover sættes yderligere planlægningsforløb i gang, før der er foretaget en nærmere vurdering af, hvordan den fremtidige byfornyelsesplanlægning skal være. Indstilling om det forventes at indgå i den næste indstilling om anvendelsen af kommunens midler til byfornyelse, som forventes forelagt Borgerrepræsentationen før sommerferien.

 

Bygningsfornyelsesbeslutningen er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer. Forvaltningen har vurderet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering. Resultatet af vurderingen offentliggøres sammen med bygningsfornyelsesbeslutningen.

 

Indstillingen er omfattet af Miljø- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering. Forvaltningen vil i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter påse, at minimumskravene i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" overholdes.

 

Det samlede investeringsbehov er opgjort til ca. 158 mio. kr. Heraf kan der beregnes støtte i forhold til ca. 105 mio. kr.

 

De samlede rammebelastende udgifter, der samtidig udgør de refusionsberettigede udgifter, er i alt ca. 57,7 mio. kr. ekskl. moms. Kommunens andel udgør ca. 28,8 mio. kr. Dertil kommer ca. 4,1 mio. kr. i planlægningsudgifter, som ikke er refusionsberettigede. Den samlede kommunaløkonomiske belastning er ca. 32,9 mio. kr.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 9. juni 2004 (BR 279/04) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets årlige indstilling om byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder. Herved blev Augustagade-karreen udpeget som kommende byfornyelsesområde med henblik på beslutning i 2005. Det blev besluttet, at karreen skal behandles efter reglerne i lov om byfornyelse og udvikling af byer, der trådte i kraft den 1. januar 2004. Med dette som udgangspunkt kan der ske en opsøgende indsats overfor ejerne af de ejendomme i karreen, der trænger til en byfornyelsesindsats. Dette er i overensstemmelse med tilpasningen af byfornyelsesstrategien til den nye lov, som beskrevet i ovennævnte indstilling.

 

Planlægningen er efterfølgende igangsat med Håndværkets Byfornyelsesselskab som forretningsfører.

 

Karreen har et behov for indretning af et gårdanlæg, og Grønne Gårde havde derfor, inden karreen blev udpeget til yderligere byfornyelse indledt planlægningen af et fælles gårdanlæg. I mødet den 23. februar 2005 (BTU 98/2005) vedtog Bygge- og Teknikudvalget en beslutning og et gennemførelsesprojekt for et fælles gårdanlæg, som nu er under gennemførelse.

 

I mødet den 15. juni 2005 (BR 394/05) tiltrådte Borgerrepræsentationen den årlige indstilling om byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder fra Bygge- og Teknikforvaltningen. I denne indstilling forudsættes Augustagade-karreen fremmet til rammebelastning i 2006, i stedet for i 2005. Det skyldes, at planlægningsprocessen ikke har været så langt fremskreden, at dette kunne ske i 2005. Ved rammebelastning forstås, at der anvendes en del af den ramme, som staten har stillet til rådighed for Kommunen til byfornyelse i det pågældende år.

 

Karreen er afgrænset af Augustagade, Kirkegårdsvej, Tycho Brahes Allé og Amagerbrogade.

 

Karreen består af 18 beboelsesejendomme, der er opført i perioden 1887 til 1931, og som i alt indeholder 346 boliger. Mere end 2/3 af karreens boliger er små boliger på 54 m2 eller derunder. Heraf er 18 boliger kun mellem 24 og 37 m2. En lille trediedel af boligerne er på 60-98 m2 (93 boliger). 15 boliger er på 93-105 m2 og en enkelt bolig er på 150 m2. To lejligheder mangler toilet inde i lejligheden, og 170 lejligheder mangler bad.

 

Der er konstateret behov for byfornyelsesarbejder på alle beboelsesejendomme, dog med store forskelle i investeringsbehovet, der er vurderet at være mellem 3.600 kr. og 16.100 kr./m2.

 

Efter den nugældende byfornyelseslov er udgangspunktet for byfornyelse af bygninger, at ejerne af de enkelte ejendomme selv skal tage initiativ til at fremsende ansøgninger o m støtte, mens friarealforbedringer kan ske på kommunens foranledning med udarbejdelse af gennemførelsesprojekt, der skal i offentlig høring, før endelig vedtagelse i Borgerrepræsentationen.

 

Byfornyelsesloven foreskriver således ikke en planlægningsfase med en samlet bygningsfornyelsesbeslutning om ombygning af ejendomme, der sendes i offentlig høring inden endelig vedtagelse, som kendt fra tidligere byfornyelseslovgivning.

 

Med lovens metodefrihed er der imidlertid intet til hinder for, at der efter den gældende lov udarbejdes et samlet dokument. Dette kan dog ikke have samme karakter af en endeligt vedtaget beslutning som en bygningsfornyelsesbeslutning efter den tidligere lovgivning, der blandt andet muliggjorde påklage af en beslutning til byfornyelsesnævnet.

 

Bygningsfornyelsesbeslutningen for denne karré vil således være et katalog over arbejder, som de enkelte ejendomme vil kunne forvente støtte til. Der er endvidere tilvejebragt et administrationsgrundlag for forvaltningen, som vil forbedre mulighederne for at tage stilling til hvilke ejendomme, der skal prioriteres først ved vurdering af indkomne ansøgninger om støtte. Endelig vil de oplysninger, der er fremskaffet i processen, være et værdifuldt grundlag for forvaltningen ved behandlingen af konkrete ombygningsprojekter. Nedenfor under Byfornyelsesforslag er redegjort nærmere for hensigtsmæssigheden af at træffe beslutninger af denne karakter og for overvejelser om den fremtidige byfornyelsesplanlægning.

 

Debatperiode

Planlægningen af byfornyelsesforslaget blev indledt med et karrémøde den 3. september 2004, hvor Grønne Gårde informerede om planlægningen af det fælles gårdanlæg, og Håndværkets Byfornyelsesselskab orienterede om, at planlægningen af byfornyelsen i øvrigt ville blive indledt med, at et teknikerfirma skulle foretage en teknisk registrering af samtlige ejendomme i karreen.

 

Registreringsrapporten blev udsendt til ejendommene, og Håndværkets Byfornyelsesselskab har herefter afholdt en række møder med ejere og beboere, hvor rapporterne er blevet gennemgået og evt. rettet til. Der er endvidere blevet orienteret om mulighederne for at søge støtte til ombygninger.

 

Forslaget til bygningsfornyelsesbeslutning har været forelagt Styregruppen for områdefornyelsen i Øresundsvejkvarteret. Formålet med det har været at sikre, at beslutningen vil være i overensstemmelse med de principper og anbefalinger for gennemførelse af ombygninger i kvarteret, som fremgår af kvarterplanen for området. Kvarterplanen er udarbejdet af Styregruppen for områdefornyelsen og senere vedtaget af Borgerrepræsentationen.

 

Denne proces har været så grundig, at det ikke skønnes nødvendigt at udsende et byfornyelsesforslag i egentlig høring efter vedtagelsen i Borgerrepræsentationen. I stedet foreslås det at udsende beslutningen til samtlige ejere og beboere i karreen, og at der eventuelt sammen med Håndværkets Byfornyelsesselskab og områdefornyelsen tilrettelægges en opsøgende virksomhed overfor ejere, der ikke søger støtte.

 

Byfornyelsesforslag

Beslutning om byfornyelse skal følge reglerne i lov nr. 1256 om byfornyelse og udvikling af byer af 7. december 2005.

 

Håndværkets Byfornyelsesselskab har efter debatperiodens udløb udarbejdet et forslag bygningsfornyelsesbeslutning. Forslaget vedlægges som bilag 1. Der henvises til foranstående afsnit Baggrund om forslagets formelle status, herunder om metodefrihed i relation til den gældende byfornyelseslov.

 

Samtlige ejendomme i karreen er beboelsesejendomme, og forslaget indeholder oplysninger om disse ejendomme bl.a. med baggrund i registreringsrapporterne for de enkelte ejendomme. Forslaget beskriver støttereglerne, og der er for hver ejendom angivet istandsættelsesbehovet og hvilke arbejder, der vil kunne opnås støtte til.

 

Prissætningerne for ombygning og vedligeholdelse af ejendommene er baseret på, at samtlige ejendomme istandsættes og forbedres til fuldt niveau. Det vil sige, at der er regnet med at klimaskærme skal være i god stand og at samtlige boliger er forsynet med eget bad og toilet evt. ved gennemførelse af lejlighedssammenlægninger.

 

Støttesystemet er opbygget på den måde, at udlejningsejendomme kan få støtte til samtlige nødvendige arbejder, herunder lejlighedssammenlægninger og indlægning af bad. Det kan andelsboligforeninger derimod ikke, men det kan være en fordel for en andelsboligforeni ng at gennemføre sådanne forbedringsarbejder uden støtte, hvis der samtidig gennemføres vedligeholdelsesarbejder med støtte. Derfor er der medtaget udgifter til fuld istandsættelse, herunder lejlighedssammenlægninger for de andelsboligforeninger, hvor det kunne være hensigtsmæssigt. Derved opnås også, at beslutningen udviser det faktiske investeringsbehov ud fra en boligpolitisk betragtning. 

 

For ejerlejlighedsejendomme er derimod ikke medtaget udgifter til eventuel lejlighedssammenlægning og indlægning af bad, fordi det i realiteten ikke er praktisk og økonomisk muligt at gennemføre lejlighedssammenlægninger i en hel ejerlejlighedsejendom.

 

Prissætning, registreringsoplysninger, arealer, og lejlighedsstørrelser fremgår af bilag til forslaget.

 

Såfremt ejerne af ejendomme henvender sig til forvaltningen eller indsender projekt til bygningsforbedring og ansøgning om støtte, vil forvaltningen gå i forhandling om projektets indhold og støttens størrelse. Der forelægges særskilt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om ansøgningerne.

 

Forvaltningen har netop færdiggjort udarbejdelsen af et visuelt bygningsregister for samtlige ejendomme i Øresundsvejkvarteret. I registret, som er relativt billigt at udarbejde, ligger oplysninger om ejendommenes installationsforhold, det vil sige om der er bad, toilet og centralvarme. Desuden indeholder registret oplysninger om ejendommenes generelle vedligeholdelsestilstand, som er baseret på en besigtigelse af ejendommene udefra. 

 

Som led i forberedelsen af denne bygningsfornyelsesbeslutning er foretaget en registrering af hver enkelt ejendom af et eksternt teknikerfirma. Som led i denne registrering har teknikeren gennemgået samtlige bygningsdele, herunder de enkelte lejligheder og vurderet istandsættelses og ombygningsbehovet, samt udgifterne hertil. Der er udarbejdet rapporter, som er udleveret til og drøftet med de enkelte ejere.

 

Som udgangspunkt er denne registrering således langt mere vidtgående end det visuelle bygningsregister, men en sammenligning mellem de to typer registreringer viser det samme billede af ejendommenes helt overordnede tilstand.

 

Det har kostet 2,9 mio. kr. ekskl. moms at få udarbejdet forslaget til bygningsfornyelsesbeslutning. Beløbet omfatter honorar for den tekniske registrering af ejendomme på ca. 0,7 mio. kr., og et honorar på ca. 2 mio. kr.  til Håndværkets Byfornyelsesselskab samt trykudgifter m.m.

 

I gennemsnit er der afholdt udgifter på ca. 160.000 kr. for hver af de 18 ejendomme, der vil kunne søge støtte.

 

Der er afsat ca. 1,2 mio. kr. til honorar til Håndværkets Byfornyelsesselskabs timeforbrug på aktiviteter efter bygningsfornyelsesbeslutningen er truffet. Det vurderes på nuværende tidspunkt ikke at dette beløb vil blive brugt, afhængig af om det måtte blive nødvendigt at iværksætte yderligere opsøgende virksomhed overfor de enkelte ejere for at få dem til at søge støtte.

 

Det er Håndværkets Byfornyelsesselskabs vurdering, at den proces, der har været gennemført i mange tilfælde har givet de enkelte ejere et væsentligt bedre grundlag for at vurdere deres ejendoms tilstand og viden om mulighederne for at finansiere forbedringer og vedligeholdelse, end de ellers har haft. I den forbindelse skal det nævnes, at langt de fleste ejendomme er ejet af andelsboligforeninger eller er opdelt i ejerlejligheder, og erfaringsmæssigt mangler der ofte under sådanne ejerformer viden om ejendommenes tilstand.

 

Det er foreløbig forvaltningens vurdering, at der er tilvejebragt et godt grundlag så både de enkelte ejendomme og forvaltningen kan vurdere investeringsbehov og støtte. Forvaltningen finder imidlertid, at det må vurderes nøjere i forbindelse med den kommende administration af støttesagerne, om investeringen står mål med udbyttet.

 

I den forbindelse henvises til den tidligere forelagte indstilling om forslag til byfornyelsesbeslutning for Runddel-karreen, og til den allerede igangsatte planlægning af en byfornyelsesbeslutning for Keplersgade-karreen, der ligger umiddelbart syd for Augustagade-karreen. Fælles for Runddel- og Keplersgade-karreen er, at der samtidig indgår planlægningen af et fælles gårdanlæg, ligesom der også indgår overvejelser om nedrivninger af bygninger. En forudsætning for det er, at der foretages en form for udvidet teknisk registrering af i hvert fald udvalgte ejendomme.

 

Der er ikke herudover for tiden udpeget nye karreer til byfornyelse, og det forudsættes, at det overvejes nærmere, hvordan fremtidig byfornyelse skal foregå, før nye planlægningsforløb igangsættes. En model for den fremtidige planlægning af byfornyelse kunne være at bruge det visuelle bygningsregister over ejendomme til at udpege de mulige indsatsområder og, når det er sket, udpege konkrete ejendomme til en mere omfattende teknisk gen nemgang. I en kommende indstilling om anvendelsen af byfornyelsesmidler forventes at indgå en redegørelse for den fremtidige håndtering af den karrévise byfornyelsesindsats.

 

Lokalplan

Der kræves ikke lokalplan som grundlag for beslutningen, men forvaltningen vil i et af de førstkommende møder forelægge en redegørelse for Teknik- og Miljøudvalget om overvejelser om lokalplanlægning for et større område, der også omfatter denne karré.

 

Økonomi

Finansieringen af byfornyelsesforslaget skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse og udvikling.

 

Håndværkets Byfornyelsesselskab har udarbejdet en finansieringsplan, der er vedlagt som bilag 2 a og 2 b. Den indeholder maksimale udgifter baseret på, at alle ejere søger støtte, og at der gives fuld støtte inden for lovens muligheder, dvs. uden fradrag af aftalt egenfinansiering, som typisk vil være en del af vedligeholdelsesudgifterne for udlejningsejendomme. Det samlede investeringsbehov er opgjort til ca. 158 mio. kr. Heraf kan der beregnes støtte i forhold til ca. 105 mio. kr.

 

De maksimale offentlige udgifter udgør de refusionsberettigede udgifter, der ligeledes samtidig vil være den samlede rammebelastende investering, 57.712.000 kr. ekskl. moms. Som følge af at kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter, bliver den kommunaløkonomiske belastning 28.856.000 kr. Hertil kommer maksimale udgifter til planlægning af beslutningen, som ikke er refusionsberettigede, på 4.139.000 kr. ekskl. moms. Den samlede maksimale kommunaløkonomiske belastning bliver herefter 32.995.000 kr.

 

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2006 og følgende år for Teknik- og Miljøudvalget under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3 til byfornyelse optagne rådighedsbeløb. Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

 

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Loven er trådt i kraft den 21. juli 2005. I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (698/04) en indstilling, hvorefter Teknik- og Miljøforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering.

 

Forvaltningen har vurderet, at byfornyelsesforslaget ikke medfører, at der skal foretages en miljøvurdering. Baggrunden herfor er, at forslaget ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til områdets nuværende udformning og karakter vurderes at få indvirkning herpå.

 

Der er i vurderingen indgået høringssvar i relation til loven fra Kulturmiljørådet og Miljøkontrollen. Resultatet af vurderingen offentliggøres sammen med bygningsfornyelsesbeslutningen.

 

Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering

Indstillingen er omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes. Indstillingen vedrører sagsområdet "Byggeri: Anlæg og drift" og er miljøvurderet med udgangspunkt i målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt andre vedtagne målsætninger, der relaterer sig til byggeområdet.

 

Målsætningerne i pjecen er inddelt i tre niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, mens visionerne er muligheder, der kan afprøves.

 

Forvaltningen vil i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter til sin tid påse, at minimumskravene i henhold til pjecen bliver overholdt.

 

Høring

Bygningsfornyelsesforslaget har været forelagt samtlige forvaltninger med henblik på eventuelle bemærkninger. Forslaget har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som blev nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for byfornyelsen af Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget på tidspunktet for drøftelsen var repræsentanter for byfornyelsesselskaberne, Teknik- og Miljøforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

 

Forslaget er rettet til i overensstemmelse med de bemærkninger, der er indkommet.

 

 

BILAG VEDLAGT

1.             Byfornyelsesforslag

2.             a.  Notat om økonomi og b. Finansieringsplan

 

 

 

Ulrik Winge