Lokalplanforslag "Hf. Sundbyvester"

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. marts 2006

 

 

Sager til beslutning

 

13.      Lokalplanforslag "Hf. Sundbyvester"

 

TMU 137/2006  J.nr. 611:216.0001/06

 

 

 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  forslag til lokalplan "Hf. Sundbyvester" vedtages med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for lokalplanen, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

 

 

RESUME

Lokalplanforslaget, der omfatter den private haveforening Sundbyvesters område mellem Røde Mellemvej og Ørestad, er udarbejdet efter ønske fra haveforeningen med henblik på lovliggørelse af anvendelsen til helårsbeboelse af det oprindelige kolonihaveområde. Haveforeningen, der har et grundareal på 5,65 ha og rummer 163 lodder. Foreningen er et af de kolonihaveområder, som Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 20. november 2002 drøftede i forbindelse med en redegørelse om lovliggørelse af helårsbeboelse i en række kolonihaveområder i Københavns Kommune.

Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i lokalplanerne for de haveforeninger, der allerede er lokalplanlagt med fornødne tilpasninger til de konkrete forhold.

Haveforeningen har fået udarbejdet en brandsikringsplan, som forvaltningen har principgodkendt, og brandsikringen forventes færdig til sommer. Den vil således være gennemført, inden lokalplanens endelige vedtagelse.

Det foreliggende lokalplanforslag, der med undtagelse af et ønske om faste hegn i stedet for levende hegn er tiltrådt af haveforeningens bestyrelse, aflyser ved den endelige vedtagelse den tinglyste meddelelse, der fastlægger området til sommerophold, og skaber det planmæssige grundlag for en anvendelse til helårsboliger i overensstemmelse med Københavns Kommuneplan 2005. Der må opføres én beboelsesbygning med én bolig på hver lod, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. For lodder over 400 m² må etagearealet dog ikke overstige 120 m². I dag er den gennemsnitlige bebyggelsesprocent på den enkelte lod ca. 30. Langs de relativt smalle adgangsveje fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier for at opretholde det grønne præg. Bestemmelserne gælder ved nybyggeri, mens lovliggørelse af eksisterende bebyggelse skal finde sted i forhold til den på opførelsestidspunktet gældende byggelovgivning.

Planforslaget er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer. Forvaltningen vurderer, at forslaget ikke medfører, at der skal udarbejdes en miljørapport.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med rammebestemmelserne i Kommuneplan 2005.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Efter kommunal tilladelse i 1938 til udlodning af kolonihaver og opførelse af sommerhuse i den private haveforening Sundbyvester blev disse gennem årene ulovligt taget i brug som helårsboliger. Ved byggetilladelser i 1942 blev der givet tilladelse til at bibeholde de allerede opførte kolonihavehuse. Byggetilladelsen så bort fra, at bebyggelsens størrelse i forhold til loddens størrelse i en lang række tilfælde ikke var overholdt, så længe 10 % af alle loddernes samlede areal ikke var bebygget. I øvrigt blev byggesagen ikke afsluttet med ibrugtagningstilladelse, fordi det blev konstateret, at den eksisterende og omfattende ulovlige helårsbeboelse ikke ophørte. Der har ikke hidtil fra haveforeningens side været forsøg på at legalisere helårsbeboelsen eller på at opnå lange tidsfrister for ophør med den ulovlige helårsbeboelse. Fra kommunens side er der ikke foretaget generelle eftersyn, da såvel benyttelse som bebyggelse blev anset for at være ulovlig. Kun strengt nødvendige eftersyn i forbindelse med enkeltsager om sundhedsfarlige eller brandfarlige forhold blev foretaget. 

I dag benyttes husene på nær et par stykker til helårsbeboelse. Haveforeningen har et grundareal på 5,65 ha og rummer 163 beboelses-bygninger med et samlet etageareal på ca.14.750 m² og en gennem-snitlig bebyggelsesprocent på lodderne på ca. 30. Af de 163 lodder er 11 større end 400 m², mens resten er mellem 300 og 400 m². 73 lodder, herunder alle lodder større end 400 m², har en bebyggelsesprocent højere end 30, mens den for 49 lodder er mellem 20 og 30.

I Kommuneplan 2005 er Sundbyvester udlagt til boligområde (B1*-område), hvor *-bemærkningen fastlægger, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde søges opretholdt.

Foreningen har anmodet om udarbejdelse af en lokalplan for området for at få lovliggjort forholdene og for at kunne regulere den fremtidige bebyggelse i overensstemmelse med den faktiske anvendelse til helårsbeboelse.

Der er bygget mere på den enkelte lod end de 10% tilladt i den tinglyste meddelelse, og der er ikke givet byggetilladelser til helårsbeboelserne, hvorfor det meste af bebyggelsen er ulovlig. En lovliggørelse af området kræver først og fremmest, at de brandsikkerhedsmæssige forhold bliver bragt i orden, hvilket haveforeningen er indstillet på. Foreningen har med en teknisk rådgiver udarbejdet et forslag til brandsikring af hvert enkelt hus således, at de gældende brandkrav kan opfyldes. Forvaltningen har principgodkendt brandsikringsplanen, og bestyrelsen forventer, at brandsikringen kan være afsluttet i  sommeren 2006 således, at den som hidtil forudsat er godkendt inden lokalplanen vedtages endeligt.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede på mødet den 20. november 2002 (BTU 557/2002) forvaltningens redegørelse om helårsbeboelse i kolonihaveområder samt igangsætning af lokalplanarbejdet for 11 kolonihaveområder. Redegørelsen blev udarbejdet på baggrund af resultatet af et arbejde, der er gennemført af en arbejdsgruppe internt i kommunen, der har undersøgt mulighederne for og konsekvenserne af en lovliggørelse af helårsbeboelsen i de københavnske kolonihaveområder. Arbejdsgruppen konkluderede, at en væsentlig forudsætning for at bringe de ulovlige forhold i orden i kolonihaverne er at udarbejde lokalplaner for områderne. I indstillingen foreslog forvaltningen, at der igangsættes lokalplaner for de 11 af de 13 kolonihaveområder, der anvendes til helårsboliger, der endnu ikke var udarbejdet lokalplaner for. Haveforeningen Sundbyvester er den 10. haveforening, der har udarbejdet det materiale (en lodinddelingsplan, planer med indtegning af bygninger, skema med grundarealer og etagearealer på de enkelte lodder og en brandsikringsplan), der er nødvendigt for, at forvaltningen har kunnet igangsætte lokalplanlægningen. Der vil ikke blive givet byggetilladelser, og den egentlige status som helårsbeboelse opnås ikke, før lokalplanen er endeligt vedtaget.

 

Haveforeningens synspunkter

Haveforeningen Sundbyvester har haft lejlighed til at kommentere et udkast til lokalplanforslag og har foreslået en række ændringer, idet man bl.a. ønsker, at der bliver mulighed for opførelse af i alt 425 m² fællesbygninger inkl. butik i lighed med Haveforeningen Elmegården. Dette begrundes med, at foreningen har erhvervet grunden, hvor der i dag er butik, og tilsammen ejer et større ar eal end vist på forslagets plantegning. Endvidere ønsker foreningen, at afstanden fra sti til de bebyggelsesregulerende byggelinier for hovedparten af  de sydvendte lodder bliver 6 m for i stedet for de foreslåede 4 m, således at det kun er lodderne der ligger op til villaerne mod syd der har en bebyggelses-regulerende byggelinie på 4 m. Endvidere ønske man at hegn mellem lodderne samt ud mod stierne kan udføres som faste hegn, men i en lavere højde. 

Forvaltningen har efterfølgende diskuteret forslaget med formanden for bestyrelsen.

Forvaltningen kan anbefale ønsket om mere bebyggelse på fælles-arealerne samt de ændrede bebyggelsesregulerende byggelinier. Med hensyn til faste hegn finder forvaltningern ikke dette ønskeligt, idet et af formålene med lokalplanen er at bevare området med et grønt præg, hvorved bemærkes at faste hegn ikke er muliggjort i de allerde udarbejdede lokalplaner og forslag..

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget omfatter området begrænset af sydskel af matr.nr. 8 Sundby Overdrev, København, Røde Mellemvej, nordskel af matr.nr. 728, 741, 750, 869, 863, og 857 ibid og Digevej. Med for-slaget tilvejebringes det planmæssige grundlag for anvendelse af det tidligere kolonihaveområde til helårsboliger.

Den oprindelige lodinddeling fastholdes, og der muliggøres en matri-kulær udstykning svarende hertil samtidig med, at det tilstræbes at fastholde områdets grønne præg.

Området fastlægges til helårsboliger i form af enfamiliehuse. Der må på hver parcel opføres én beboelsesbygning med én bolig. For parceller til og med 400 m² skal bygningens etageareal overholde bebyggelsesprocenten 30, og for parceller på mere end 400 m² må etagearealet ikke overstige 120 m².

For et fastlagt fællesareal gælder, at der kan opføres fælleshuse på tilsammen maksimalt 425 m².

Udover beboelsesbygningen må der på hver parcel opføres én carport på maksimalt 17 m², ét skur på maksimalt 10 m² og en overdækket terrasse på indtil 5 % af parcellens areal.

Tage skal udformes som fladt tag eller som sadeltag eller deraf afledte tagformer. Der kan suppleres med arkitektonisk velbegrundede opbyg-ninger f.eks. til lysindtag. Bygningernes overflader skal fremstå i naturlige materialer.

Mod Røde Mellemvej opretholdes den eksisterende vejlinie. Eksisterende vejudlæg i haveforeningen forudsættes ophævet. De interne adgangsstier, der fastlægges i lokalplanen, kan udlægges som private fællesveje.

Ubebyggede arealer skal, bortset fra færdsels- og parkeringsarealer, anlægges som have, der skal understøtte områdets karakter af åbent havehusområde. Den enkelte parcel skal hegnes med levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Der fastlægges bebyggelsesre-gulerende byggelinier of bestemmelser om de ubebyggede arealer, som sikrer, at arealerne ud mod de interne færdselsarealer får have-karakter.

Der henvises i øvrigt til redegørelsen og selve lokalplanforslaget, der er vedlagt som bilag 1.

 

Planmæssige forhold

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2005, hvor kolonihaveområdet udgør et B1*-område med bemærkning om, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde skal opretholdes.

En tinglyst meddelelse om, at området bl.a. kun må anvendes til som-merophold, ophæves.

Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag 1, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.

 

Miljøvurdering

Indstillingen er omfattet af forvaltningens positivliste over indstillinger, der skal miljøvurderes, og er vurderet i forhold til de opstillede målsætninger.

Det er vurderet, at lokalplanforslaget, der har til formål at lovliggøre eksisterende forhold, ikke har væsentlige miljømæssige påvirkninger.

Vedrørende målsætningen om, at planarbejdet bør have bæredyg-tighed som overordnet mål henvises til, at der i lokalplanens for-målsparagraf er optaget bestemmelse om, at såvel ved bygnings-renovering og nybyggeri som ved anlæg af friarealer skal det i videst mulig omfang sikres, at det sker efter miljømæssige og bæredygtige principper. For så vidt angår målsætningen om, at eksisterende grønne områder og træer skal indtænkes i planlægningen henvises til, at lokalplan stiller krav om, at de ubebyggede arealer skal anlægges som have. Der henvises til afsnittet "Baggrund for lokalplanen", vedrøren-de områdets påvirkning af miljøet.

 

Miljøvurderingsloven

Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

På mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04) en indstilling, hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering. Den aktuelle lokalplan medfører alene en lovliggørelse af nogle eksiste-rende for-hold. Forvaltningen har efter en høring af vejmyndigheden (Vej & Park), miljømyndigheden (Miljøkontrollen) og Kulturmiljø-rådet  vurderet, at der ikke skal foretages en særlig miljøvurdering.

Beslutningen vil blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til lokalplan offentliggøres.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Økonomiforvaltningen, Københavns Energi, Kulturmiljørådet samt Københavns Bymuseum.

 

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen samt Økonomiforvaltningens 9. kontor har ingen kommentarer til forslaget. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Kulturmiljørådet har ikke fremsendt bemærkninger.

Københavns Bymuseum ønsker, at det for fremtiden fortsat er muligt at aflæse kolonihavernes kulturhistorie. Museet finder det vigtigt, at haveforeningens huse bevarer de træk, der afspejler kolonihavernes del af den danske kulturhistorie op gennem tiderne. 

Bemærkninger                                                                                   

 Der er stillet krav om at områdets karakter af åbent havehusområde skal bevares, samt at bygningernes størrelse maksimalt må være 120 m2.

Københavns Energi oplyser, at Haveforeningen Sundbyvester ikke er offentligt kloakeret. Evt. offentlig detailkloakering af området vil bero på, om området udstykkes, og der anlægges private fællesveje.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen", jf. ovenstående.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Klaus Bondams forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A –C.

Forslag t il dialogstrategi

Der foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentlighedsperioden

-          Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

-          Annoncering i lokalaviser.

-          Afholdelse af et borgermøde i lokalområdet i form af et orienteringsmøde.

Det skønnes ikke nødvendigt, at der afholdes en udstilling, hvilket er en afvigelse fra den normale dialogstrategi.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Forslag til lokalplan "Hf. Sundbyvester"

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A: Brev af 22. september 2005 fra Bymuseet     

Bilag B: Brev af 14. oktober 2005 fra Københavns Energi

Bilag C: Brev af 6. december 2005 fra Miljø- og Forsyningsforvalt- ningen, Miljøkontrollen

 

 

Ulrik Winge