Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Østerbrogade, Nyborggade, Randersga-de og Strandboulevarden

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. februar 2006

 

 

Sager til beslutning

 

6.      Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Østerbrogade, Nyborggade, Randersga-de og Strandboulevarden

 

TMU  70/2006  J.nr. 451:146.0001/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at  forvaltningen offentliggør et byfornyelsesforslag om etablering af et fælles gårdanlæg, der omfatter ejendommene Østerbrogade 158-160, Nyborggade 2-12, Randersgade 91-93 og Strandboulevarden 160-168, idet forvaltningen efter indsigelsesfristens udløb vil komme med endelig indstilling om byfornyelsesbeslutning

at  indsigelsesfristen fastsættes til 8 uger

Det er forudsat, at Borgerrepræsentationen beslutter at delegere beslutningskompetencen vedrørende fælles gårdanlæg til Teknik- og Miljøudvalget, jf. sagen "Delegation af beslutningskompetence til Teknik- og Miljøudvalget og til Teknik- og Miljøforvaltningen".

 

 

RESUME

Formålet med forslaget er at forbedre karreens friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget, der er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter i karreen, omfatter 8 beboelsesejendomme med 203 beboere fordelt på 133 boliger og 24 erhvervslejemål samt et menighedshus.

Ejeren af ejendommen Østerbrogade 158-160 og Nyborggade 2 ønsker ikke ejendommen inddraget i fællesgårdanlægget. Forvaltningen finder, at fællesgårdanlægget også bør omfatte denne ejendom.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 2.400.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

De nuværende forhold i karreen fremgår af vedlagte tegning (bilag 3).

Gårdarealerne – der er dårligt vedligeholdt og uegnede til ophold og leg – er opdelt af et erhvervsbaghus, plankevær ker og skure. Der er endvidere et terrænspring i skellene mellem ejendommene Nyborggade 6-12 og Strandboulevarden 160-164, hvilket medfører, at blandt andet udtagning af dagrenovation for flere ejendomme ikke sker optimalt.

Erhvervsbaghuset er i 1 etage med en høj kælder og ligger på ejendommen Strandboulevarden 168. Stueetagen benyttes som bageste baglokale i en pizza-forretning i forhusets stueetage.

Erhvervsbaghuset – hvis vedligeholdelsestilstand er middel – er ikke registreret i Østerbro Bydelsatlas.

Ifølge kommuneplanen ligger karreen i et boligområde, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40. Karreens bebyggelsesprocent er 313 og friarealprocenten 9.

Forslaget omfatter otte 5-6-etages beboelsesejendomme og et 3-etages menighedshus, ejet af Sion Sogns Menighedsråd, opført i perioden 1902-1903. Fem af ejendommene er udlejningsejendomme, to er andelsboligforeninger, og én er en ejerforening. Der er 133 boliger i karreen og 24 erhvervslejemål. Det samlede gårdareal er ca. 1.000 m².

Ejendommen Østerbrogade 158-160 og Nyborggade 2 er fredet. Fredningen omfatter ikke ejendommens friareal.

Pr. 1. januar 2005 var der 203 beboere i karreen, heraf 9 under 15 år, 14 over 67 år, medens 180 var i gruppen 15-66 år.

 

Forhandlinger

Repræsentanter for karreens ejendomme har rettet henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af friarealerne.

I anledning heraf har der været holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter, hvor der blev givet en orientering om reglerne om gårdanlæg mv. i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der er herefter i samarbejde med repræsentanterne udarbejdet et forslag.

Ejeren af udlejningsejendommen Østerbrogade 158-160 og Nyborggade 2 har tilkendegivet, at han ikke ønsker ejendommen inddraget i fællesgårdanlægget, idet han ikke mener, at det er muligt at forskønne denne del af gården.

Med gennemførelsen af forslaget sker der, udover en række generelle miljøforbedringer som er beskrevet nedenfor, en væsentlig forbedring af beboernes mulighed for ophold og leg i gården.

Der etableres en smuk varieret flisebelægning som afløsning for den nuværende asfaltbelægning, hvilket sammen med træer og anden grøn beplantning betyder, at der – i modsætning til i dag – vil fremkomme et attraktivt gårdmiljø, herunder en flot synsmæssig oplevelse, når man ser ned i gården fra lejlighederne.

Endelig sker der en lovliggørelse af opbevaringen af ejendommens dagrenovation, der i dag, i strid med reglerne, er placeret i ejendommens gennemgang. Dagrenovationen placeres fremover under en beplantet pergola i gården.  

Ejere og beboere i de øvrige 8 ejendomme, samt lejere i ejendommen Østerbrogade 158-160 og Nyborggade 2, har tiltrådt forslaget.

 

Forslaget

De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget (bilag 1).

Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i projektet.

Der pålægges karreens ejendomme servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om opretholdelse, benyttelse og den fremtidige vedligeholdelse (bilag 2).

 

Økonomi

Forslaget udføres i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.

Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.

Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 2.400.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2006 (konto 0.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.

Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Indstillingen om fælles gårdanlæg er vurderet til ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Baggrunden herfor er, at forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig betydning herfor.

 

Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste til miljøvurdering

Indstillingen er miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste. Til sagstypen er knyttet følgende miljømål: Miljørigtig projektering, vand, varme, el, gas, affald, materialer og grønne områder.

Målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" er inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, medens visionerne er muligheder, der kan afprøves. Indstillingen er miljøvurderet på grundlag af denne emneopdeling.

 

Vurdering

Minimumskrav:

Minimumskravene er opfyldt for alle relevante emner på nær i forhold til kravet inden for affald om, at der i gårdrum skal afsættes plads af til have- og storaffald.

Fravigelsen skyldes, at ejere og beboere – på grund af det smalle gårdrum – har ønsket at fortsætte med den nuværende ordning, hvor have- og storaffald opbevares i de enkelte ejendommes forhuse, hvorfra Renholdningsselskabet af 1898 afhenter det efter nærmere aftale.

Anbefalinger:

For affald anvendes anbefalingerne om, at ejendommene kan deltage i "Viceværtordningen for indsamling af farligt affald".

For materialer anvendes anbefalingerne om at anvende miljø- og energimærkede byggevarer, hvor det er muligt. Der vælges ikke produkter og materialer, der indeholder stoffer opført på Miljøstyrelsens "Listen over uønskede stoffer", ligesom de overfladebehandlinger, der anvendes, har hurtig og minimal afgasning. Herudover minimeres bortkørsel af overskudsjord ved genbrug.

For grønne områder anvendes anbefalingerne om at benytte genbrugsmaterialer i stedet for stabilt grus og kompostmuld på ikke befæstede arealer. Ved valg af materialer til skure, legeredskaber og lignende bruges der miljøvenlige materialer. Herudover udskiftes de øverste 50 cm af jorden i gårdanlægget med ren jord. Endvidere følges anbefalingen om at holde friarealerne fri for parkering.

Visioner:

For grønne områder anvendes visionerne om, at gårdanlægget udformes således, at gårdanlægget kan beslutte at tilrettelægge driften af anlægget, så det bliver muligt for beboerne selv at være med i pasningen.

Forurenet jord renses og anvises i henhold til "regulativ for anvisning af forurenet jord", således at jordforurening ikke udgør en kontaktrisiko for børn.

Fællesgårdanlægget udvikles og forudsættes plejet efter økologiske principper. Der udarbejdes en driftsvejledning for gårdanlægget, der beskriver, hvorledes anlægget bør plejes.

 

Høring

Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:   Forslag til fælles gårdanlæg

Bilag 2:   Servitutter der tinglyses

Bilag 3:   Tegning af de eksisterende forhold

 

 

Ole Sperling