Fravigelse af villaservitut til byggeri på Stenløsevej 1, Brønshøj-Husum

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om en villaservitut skal fraviges, så der kan opføres en tilbygning til en eksisterende dagligvarebutik.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at en villaservitut på Stenløsevej 1 fraviges, så det tillades, at der opføres en tilbygning til en eksisterende dagligvarebutik (bilag 3).

Problemstilling

Bygherre har søgt om at opføre en ét-etagers tilbygning på 336 m²til eksisterende dagligvarebutikpå Stenløsevej 1, matr.nr. 1908, i Husum. Ejendommen er omfattet af en villaservitut tinglyst den 28. juni 1920, som fastlægger grundens bebyggelsesgrad og afstand til skel. Det ansøgte projekt overholder ikke bestemmelserne i villaservitutten, og en byggetilladelse fra Københavns Kommune forudsætter derfor, at servitutten fraviges.

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til fravigelsen, fordi Teknik- og Miljøforvaltningen ikke har bemyndigelse til at fravige villaservituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og afstand til skel.

Løsning

Tilbygning til dagligvarebutik er planlagt opført 7,5 meter fra skel mod kommende nabo på Stenløsevej 9 og 1,6 meter fra skel mod jernbanen. Højden på tilbygningen bliver på ca. 6,6 meter, hvilket svarer til den eksisterende bygning. Ejendommens samlede etageareal øges til i alt 920 m² (bilag 2).

Projektet forudsætter sammenlægning med nabogrunden på Stenløsevej 7, matr.nr. 1911. I forbindelse med sammenlægningen vil et eksisterende enfamiliehus på Stenløsevej 7 blive nedrevet. Teknik- og Miljøforvaltningen har godkendt erstatningsbolig, hvilket er et krav i henhold til kommunens praksis efter boligreguleringsloven, når der nedlægges en bolig.

Området er ikke omfattet af en lokalplan. Det planlægningsmæssige grundlag er derfor Kommuneplan 2015 og villaservitutten fra 1920.

Kommuneplan
Da begge grunde (Stenløsevej 7 og 9) i Kommuneplan 2015 er udlagt til detailhandel, er projektet i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser. Projektet planlægges opført inden for kommuneplanens rammer. Bebyggelsesprocenten bliver 39 og friarealprocenten 20, hvor bebyggelsesprocenten for området er 40 og friarealprocenten for erhverv er 20.

Villaservitut
Projektet er imidlertid ikke i overensstemmelse med den villaservitut, som begge grunde er omfattet af, idet tilbygningen medfører, at servituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og afstand til skel ikke overholdes.

Villaservitutten foreskriver, at kun en tredjedel af grunden må bebygges. Det betyder, at det bebyggede areal ifølge servitutten maksimalt må være 697 m². Med tilbygningen bliver det bebyggede areal 872 m²(heraf placeres 48 m² i kælder og medregnes ikke i det bebyggede areal), hvilket er en overskridelse på 175 m².

Angående afstanden til skel skal ny bebyggelse ifølge villaservitutten opføres med vinduesafstand fra skellet. Det svarer til, at ny bebyggelse skal holde en afstand på 2,76 meter til skel. Tilbygningen planlægges opført i en afstand af 1,6 meter fra skel mod jernbanen, hvilket er 1,11 m tættere på skel end foreskrevet.

Villaservitutten fastlægger, at butikshandel kun må finde sted på matrikler mod Slotsherrensvej. Da grundene sammenlægges og eksisterende butik mod Slotsherrensvej udvides, er det forvaltningens vurdering, at anvendelsen for begge grunde er i overensstemmelse med servitutten.

Høringer
I forbindelse med sagsbehandlingen er der foretaget partshøring af ejere og ikke-lovpligtig høring af lejere og grundejerforening (bilag 4). Høringerne er sendt til i alt 24 ejere, lejere, nærliggende virksomheder og grundejerforeningen. Der er indkommet 3 høringssvar. To er kritiske over for projektet, og en er positiv. (bilag 5).

Hovedsynspunkter i henvendelserne:

En indsiger har anført, at projektet er lokalplanpligtigt, da udvidelsen må anses som en væsentlig ændring af det bestående miljø.
Indsigerne mener, at butiksudvidelsen vil medføre lys- og støjgener fra parkeringspladsen.
Indsigere henviser til, at udvidelsen også vil medføre skygge- og indbliksgener for naboerne.
Indsigerne udtrykker bekymring for, at en butiksudvidelse vil medføre øget trafik og skader på den private fællesvej.

Forvaltningens bemærkninger

Det er forvaltningens vurdering, at byggeriet ikke væsentligt ændrer det bestående miljø, da der allerede ligger en dagligvarebutik, og derfor forudsætter byggeriet ikke udarbejdelse af lokalplan.
Med hensyn til lys- og støjgener fra parkering fremgår det af projektbeskrivelsen, at der opsættes hegn og hæk mod nabo og gade. Der er i projektbeskrivelsen ansøgt om opførelse af yderligere ni parkeringspladser, så der samlet set vil være 30 parkeringspladser. Det er flere, end kommuneplanen foreskriver (en plads pr. 100 m²). Forvaltningen vurderer, at antallet af parkeringspladser skal reduceres, og at arealet langs naboejendommen skal beplantes med buske og træer, så det grønne præg, som servitutten forskriver, bevares. En begrønning og reducering af parkeringspladser vil betyde større afstand mellem nabo og parkeringsareal, og det kan betyde færre lys- og støjgener.
Angående skygge- og indbliksgener har forvaltningen lagt vægt på, at byggeriet udføres uden vinduer mod nabobebyggelsen og er beliggende 7,5 meter fra skel, hvilket afstandsmæssigt er længere end det sædvanlige i kvarteret. Forvaltningen vurderer derfor, at det nye byggeri derfor ikke at medføre væsentlige skygge- eller indbliksgener.
Vedrørende skader på den private fællesvej bemærker forvaltningen, at dagligvarebutikken er en del af grundejerforeningen og indgår i vedligeholdelsen af den private fællesvej. Udbedring af eventuelle skader er derfor et privatretligt forhold.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 6.

I en planmæssig udtalelse fra 2014 – som er en forudgående tilkendegivelse af et projekts muligheder inden for de gældende rammer – tilkendegiver forvaltningen, at den ansøgte udvidelse af dagligvarebutikken er mulig. Det fremgår desuden, at forvaltningen vil være indstillet på at fravige servitutten. Forvaltningen har ikke praksis for sådanne servitutfravigelser, og det fremgår ikke af udtalelsen, om forvaltningen på tidspunktet har sikret det politiske mandat til en fravigelse. Når forvaltningen i dag giver en planmæssig udtalelse, tydeliggør forvaltningen, at udtalelsen er vejledende og at der altid skal foretages en konkret vurdering, før der kan gives en tilladelse.

I bilag 7, som er fortroligt i henhold til forvaltningslovens § 27, stk. 4, nr. 3, er der en uddybning af procesrisici ved de forskellige beslutningsmuligheder.

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen anbefaler at give tilladelse til det ansøgte projekt, da matriklerne er udlagt til detailhandel i Kommuneplan 2015. Samtidig vurderes det, at udvidelsen ikke medfører væsentlige ændringer i forhold til eksisterende forhold med hensyn til skygge- og indbliksgener samt grundens anvendelse.

En fravigelse af villaservitutten vil efter forvaltningens juridiske vurdering ikke skabe præcedens for de øvrige matrikler i servitutområdet, fordi de omhandlende matrikler er udlagt til detailhandel i Kommuneplan 2015, mens de resterende matrikler i servitutområdet er udpeget til boliger.

Alternativ
Hvis udvalget ikke vil fravige servituttens bestemmelse om bebyggelsesgrad, kan en alternativ løsning være, at byggeriet opføres i to etager, så det bebyggede areal ikke overskrides. Ifølge Kommuneplan 2015 kan der bygges op til 10 meter i højden med en bebyggelsesprocent på 40. Det er forvaltningens vurdering, at et projekt i to etager kan etableres inden for disse rammer. Dette vil dog kræve, at bygherre udarbejder revideret projekt.