Forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 432 "Carlsberg II"

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II”, der muliggør ny erhvervsbebyggelse i den sydvestlige del af Carlsberg.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 432 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

Lokalplantillægget skal muliggøre et erhvervsbyggeri i 2-3 etager til et softwarefirma på ejendommen Gamle Carlsberg Vej 14-16. Bebyggelsen placeres i et nyt haveanlæg som en enkeltstående bygning. Samtidig planlægges for boliger i den eksisterende bygning Carlsberghus. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II”, som er en rammelokalplan, hvor nybyggeri forudsætter detaljerede bestemmelser i supplerende lokalplan (tillæg).

Rammelokalplanen fastlægger området til flere fritliggende, mindre huse (punkthuse) i 2-3 etager. Med den foreslåede anvendelse til erhverv i en enkelt bygning - frem for boliger i flere mindre bygninger - er der derfor tale om både ændret anvendelse og ændret udformning af byggemulighederne.

Virksomheden vil ligge stationsnært i forhold til den nye Carlsberg Station og få god adgang til Carlsberg-cykelruten, der fra 2016 forbinder Valby og Vesterbro. Forvaltningen vurderer, at virksomheden med ca. 130 ansatte og udadvendte funktioner i stueetagen mod Gamle Carlsberg Vej vil bidrage med liv og aktivitet i området. På den baggrund finder forvaltningen, at det er muligt at imødekomme bygherrens ønske.

Lokalplantillægget muliggør etablering af et erhvervsdomicil og fastlægger den bevaringsværdige villa, Carlsberghus, til boligformål, hvilket vil skabe liv i området døgnet rundt. Den eksisterende have åbnes for offentligheden, og der etableres en eller flere stiforbindelser på tværs af ejendommen. Herved dannes i samspil med nabo­grundene - der har samme ejer - en grøn parkbebyggelse mellem Bjerregårdsvej og Carlsberg Byen.

Arkitektur og egenart
Tillægget sikrer en videreførelse af områdets landskabelige og kulturbærende værdier. Erhvervsbygningen skal udformes med udgangspunkt i Carlsberg Byens egenart og under hensyn til villakvarteret mod vest og de ældste dele af Carls­berg Bryggerierne mod øst.

Bygningen opføres i 1-2 etager med en 3. etage placeret mod nord, således at bygningshøjden falder mod syd og tilpasses højden på den fredede Bryggergården. Over jorden kan etableres et samlet volumen på op til 4.500 m² og under jorden en parkeringskælder på cirka 4.200 m².  

Bevaringsværdige bygninger
I rammelokalplanen er Carlsberghus og Tennisklubhuset (begge fra 1876) fastlagt som bevaringsværdige. men kan nedrives efter gennemførelse af en dispensationsprocedure. Bevaringsbestemmelsen i rammelokalplanen var begrundet i bebyggelsesplanen med fritliggende etageboliger, mere end i bevaringskvaliteter ved selve huset, der heller ikke er udpeget som bevaringsværdigt i Kommuneplan 2011. Med den nye bebyggelsesplan er det ikke hensigtsmæssigt at bevare Tennisklubhuset.

Bygherren har i juli 2013 ansøgt om nedrivning af bygningen, og for­valt­­­­ningen er ved at gennemføre en naboorientering i forhold til en dispensation fra ram­­me­­lokalplanens bevaringsbestemmelser. Hvis der ikke kommer væsentlige indsigelser i forbindelse med nabohøringen, vil forvaltningen give dispensation.

Trafik
Der etableres tilkørsel for biler og vareindlevering fra Gamle Carlsberg Vej. Der etableres 100 p-pladser på ejendommen, heraf 95 pladser i kælder. Parkerings­pladserne vil indgå i det samlede parkeringsregnskab for Carlsbergområdet jf. rammelokalplanens p-norm, der for rammelokalplanens område I-IV skal være mindst af størrelsesordenen 1 p-plads pr. 200 m² og ikke må overstige 1 p-plads pr. 133 m² etageareal.

Byliv
Med færdsel fra ansatte og beboere vil der skabes nyt liv i området og dermed mere tryghed for gående og cyklister på Gamle Carlsberg Vej i forhold til i dag. Lokalplantillægget har bestemmelser, der skal sikre aktivitet langs erhvervsbyggeriets stueetage med ankomstareal og udadvendte virksomhedsfunktioner. Store vinduespartier vil skabe en god visuel kontakt mellem ude og inde. Langs facaden etableres en terrasse/plint med siddetrin, som sammen med den åbne have skaber et venligt og imødekommende uderum omkring bebyggelsen og inviterer til ophold. Området umiddelbart nord for lokalplanområdet er fortsat udlagt til punkthusbebyggelse i 2-3 etager samt en anvendelse til boligformål.

Bæredygtighed
Byggeriet udføres efter bæredygtige principper herunder laveste energiklasse efter gældende bygningsreglement med henblik på CO₂ neutralitet (med mulighed for dispensation til 2015-kravene for lavenergi) og lokal håndtering af regnvand mv. Tage udformes som grønne tage, der hvor tagetagen ikke anvendes til terrasse.

Intern høring
Der er gennemført en intern høring i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.
Valby Lokaludvalg har afgivet et svar, hvor de fremsætter ønske om, at al biltrafik til parkeringsanlægget sker fra Gamle Carlsberg Vej, og de ser gerne en stiforbindelse til bløde trafikanter mellem Bjerregårdsvej og Gamle Carlsberg Vej. Udvalget lægger også vægt på, at projektet tager højde for de arkitektoniske kvaliteter i området, og at projektet udarbejdes med stor kvalitetsbevidsthed.

Forvaltningens bemærkninger
Lokalplantillægget er justeret således, at der kun etableres vejadgang fra Gamle Carlsberg Vej, som vil betjene al ekstern trafik som vareindlevering, renovation og adgang til p-kælder.
Uden for lokalplantillægsområdet på naboejendommen mod Bjerregårdsvej, som også ejes af bygherren, er der planer for etablering af en ny privat overkørsel fra Bjerregårdsvej, som kan anvendes til intern trafik mellem virksom­hedens ejendomme, og som kan anvendes som en offentlig stiforbindelse fra Bjerregårdsvej til Gamle Carlsberg Vej. Herudover etableres en sti gennem parken, der åbnes for offentlig­heden. Projektet er tilpasset området skalamæssigt, landskabeligt og arkitektonisk under hensyn til de fredede og bevaringsværdige bygninger.

Miljøvurdering
Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Kommunen skønner, at området genererer ca. 130 arbejdspladser med en årlig skattemerindtægt på ca. 1,1 mio. kr. Skønnet baseres på et fuldt udbygget lokalplanområde.

Efter politisk behandling sendes planforslaget i høring i 8 uger.
Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde en indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i foråret 2014.

         Pernille Andersen

                                                                  /Bertha Lysgaard

Der blev stemt om indstillingen:
For indstillingen stemte fem udvalgsmedlemmer: C, B, A
Imod indstillingen stemte fire udvalgsmedlemmer: F, Ø
Ingen udvalgsmedlemmer undlod at stemme.

Indstillingen blev anbefalet.

SF og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”SF og Enhedslisten finder det væsentligt, at området får et godt byliv i form af et blandet boligbyggeri bestående af både bolig og erhverv. SF og Enhedslisten kan derfor ikke støtte forslaget til tillæg til lokalplanen, der vil muliggøre et erhvervsdomicil og dermed forringe områdets byliv”