Udstykning af ejendom, Morsøvej 49, Vanløse

Indstilling

 Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen fremadrettet behandler sager om udstykning i villaområder, som beskrevet under løsning og i administrationsgrundlaget (bilag 2).
2. at ejendommen Morsøvej 49 udstykkes til to ejendomme på hver 418 m2, heraf 29 m2 vejareal.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 10. juni 2020 modtaget en ansøgning om genudstykning af ejendommen Morsøvej 49 til to selvstændige ejendomme. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Tilladelse til udstykning forudsætter fravigelse af skærpelsen i KP19 ift. krav til mindstegrundstørrelse (600 m2) i villaområder. Sagen er principiel, da den er et eksempel på en sag, hvor forvaltningen vil acceptere en mindre grundstørrelse ud fra en konkret vurdering. Teknik- og Miljøudvalget har udtrykt ønske om at være tilbageholden med udstykning af mindre grunde i villaområder og sagen forelægges udvalget for at bekræfte, at udstykningsrestriktioner ikke skal gælde i denne sag, da det ansøgte er en reetablering af tidligere godkendte forhold, ikke medfører en fortætning af området, ikke forringer det åbne og grønne præg og er i overensstemmelse med det sædvanlige i området. Teknik- og Miljøforvaltningen vil i lignende sager forholde sig til helhedsvurderinger, hvor forvaltningen bl.a. ser på, hvad der er sædvanligt for området, eller hvad der tilstræbes i området. På baggrund af den konkrete sag skal udvalget godkende, at forvaltningen kan fortsætte denne praksis i lignende sager om udstykning i villaområder, jf. bilag 2.

Løsning

Borgerrepræsentationen har med KP19 fastlagt, at der ikke må ske udstykning af grunde på mindre end 600 m2 til enfamiliehuse i villaområder. Hensigten med bestemmelsen er, at der ikke sker en fortætning af B1-områder (villaområder med åben, lav bebyggelse). Teknik- og Miljøforvaltningen skal dog foretage en konkret vurdering i hver enkelt sag og har ifm. kommuneplanens vedtagelse udarbejdet et administrationsgrundlag til behandling af sager om udstykning i villaområder (bilag 2).

Det skærpede krav til mindstegrundstørrelser i B1-områder har til hensigt, at der ikke sker en fortætning af villaområder. Der er tale om en stramning i forhold til hidtidig praksis for mindstegrundstørrelser i villaområder i København, der for fritliggende enfamiliehuse som tommelfingerregel har været 450 m2 og for dobbelthuse og anden tæt/lav bebyggelse 350 m2. 

Forvaltningen har modtaget en ansøgning om at genudstykke et dobbelthus, der blev sammenlagt i 2002. Bygningen er opført som et dobbelthus, og grunden har tidligere været udstykket i to. Ejendommens ejere ønsker at reetablere to selvstændige ejendomme ved at genudstykke med de oprindelige skel. Der er udelukkende tale om matrikulære ændringer. 
Ejendommen vil efter opdelingen have følgende arealer: 

• Morsøvej 49: grundareal 418 m2, heraf 29 m2 vejareal
• Morsøvej 47: grundareal 418 m2, heraf 29 m2 vejareal

Hele Morsøvej er bebygget med dobbelthuse på tilsvarende små grunde, jf. bilag 3. 

Planmæssige rammer
Morsøvej 49 er beliggende i et område, der i rammerne i KP19 er fastlagt til boligområde med åben, lav bebyggelse med en bygningshøjde på højst 10 m, en bebyggelsesprocent på maksimalt 40 og en friarealprocent i en størrelsesorden på 100 (B1-område). Kommuneplanens generelle rammebestemmelser fastlægger, at: I B1-områder kan der ikke udstykkes grunde til enfamiliehuse på mindre end 600 m2. 

Kommuneplanen fastlægger rammerne for lokalplanlægning. Da stort set alle villaområder er udbygget, bliver der som udgangspunkt ikke udarbejdet lokalplaner for områderne. 
Kommuneplanen er ikke direkte bindende overfor borgerne, men forvaltningen anvender kommuneplanens rammer i sagsbehandlingen af byggeprojekter i uplanlagte områder til at fastlægge, hvad der er tilstræbt sædvanligt for byggeriets omfang og tæthed, herunder for grundstørrelser i et område.

Ved ønske om matrikulære ændringer – udstykning, sammenlægning eller arealoverførsel – skal forvaltningen foretage den såkaldte udstykningskontrol. Her kontrollerer forvaltningen, at bl.a. bygge- og planlovgivningen er overholdt også efter fx udstykning af en matrikel i to nye selvstændige ejendomme.

Hvis der ikke er en lokalplan, som fastlægger mindstegrundstørrelser, og hvis de kommende grunde ikke overholder byggeretten på min. 700 m2, jf. Bygningsreglement 2018 § 173, skal forvaltningen fastlægge grundstørrelsen ved en helhedsvurdering. I sagsbehandlingen af denne sag, vil forvaltningen også foretage en helhedsvurdering. Ved helhedsvurderingen skal forvaltningen bl.a. se på, hvad der er sædvanligt for området, eller hvad der tilstræbes i området. 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender udstykning af ejendommen Morsøvej 49 ud fra en konkret vurdering af, at det er i overensstemmelse med det sædvanlige i området, at det vil svare til en retablering af de tidligere godkendte forhold på ejendommen, at det ikke forringer det åbne og grønne præg og at det ikke vil medføre en fortætning af området. Af denne specifikke sagstype (genudstykning af sammenlagt dobbelthus), forventer forvaltningen at have max én sag om året.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøforvaltningen i lignende sager som udgangspunkt håndhæver den nye mindstegrundstørrelse og afslår alle grundstørrelser pr. bolig på mindre end 600 m2, men accepterer mindre grundstørrelser ud fra en konkret vurdering af, hvad der er sædvanligt for området. Siden vedtagelsen af KP19 har forvaltningen ikke dispenseret til grunde mindre end 600 m2 og forvaltningen forventer, at der vil være tale om få sager fremadrettet.

Alternativer
Hvis Teknik- og Miljøudvalget lægger vægt på, at udstykning ikke er i overensstemmelse med det tilstræbte for området jf. KP19, kan udvalget vælge at håndhæve kommuneplanens rammebestemmelser for B1-områder. Teknik- og Miljøforvaltningen vil herefter meddele afslag på udstykning på baggrund af forvaltningens helhedsvurdering, samt at grundstørrelserne efter udstykning ikke svarer til det, der i henhold til kommuneplanen tilstræbes i området. Forvaltningen vil herefter forsætte denne praksis og ud fra en konkret vurdering afslå fremtidige ansøgninger i tilsvarende sager om udstykning i villaområder.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces