Endelig vedtagelse af lokalplan "Ny Østergade", Indre By

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan for Ny Østergade, som muliggør en ny bygning på den nuværende parkeringsplads på hjørnet af Ny Østergade og St. Regnegade og fastsætter bevaringsbestemmelser for de bevaringsværdige bygninger i karréen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Ny Østergade med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse på en tom grund, der i dag bruges til parkering. Projektet rummer boliger, butikker i stuen og en fleksibel førsteetage til bolig og/eller erhverv. For karréens eksisterende bebyggelse fastsættes bevaringsbestemmelser. Projektets omfang og indvirkning på det bevaringsværdige miljø kræver, at der udarbejdes en lokalplan. Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 18. december 2017 og har været i høring fra den 21. december 2017 til den 15. februar 2018. Forvaltningen har modtaget 10 henvendelser. Høringen har givet anledning til ét ændringsforslag som beskrevet under Løsning.

Løsning

Med lokalplanen muliggøres et boligbyggeri på godt 3.200 m2 i fem etager, som afslutter den eksisterende randbebyggelse. Den maksimale højde er ca. 19,4 meter. I stuen kan etableres publikumsorienteret erhverv som butikker, restauranter, cafeer og lignende. Facaden skal udføres med en tydelig base, franske altaner og skulpturelt udformede karnapper i naturmaterialer og puds, som harmonerer med den øvrige arkitektur i området. Forvaltningen anbefaler ikke at stille krav om almene boliger, idet et krav om 25 % almene boliger kun vil resultere i ca. 440 m2 almene boliger svarende til fire familieboliger. Se bilag 9 for uddybning vedrørende almene boliger. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2) og i faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af høringssvar fra Metroselskabet foreslår forvaltningen en ændring i lokalplanens grundkort, så metrolinjen vil fremgå af kortet. Ændringen af kortet medfører ikke nogen ændringer af projektet. Forvaltningen foreslår desuden en enkelt præcisering af lokalplanens bestemmelser om bevaringsværdig bebyggelse for at skabe større juridisk klarhed. Ændringen medfører ikke en ændring af projektet. Det præcise forslag til ændring af bestemmelsens formulering fremgår af bilag 8.

Høring

De 10 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.

Høringssvar fra Indre By Lokaludvalg (bilag 4, henvendelse nr. 7):

Indre By Lokaludvalg ønsker, at byggeriet opføres i maks. fire etager, og at der ikke anvendes stål og glas, men gerne dannebrogsvinduer og tegltag. Lokaludvalget ønsker ikke, at der tillades restaurant i byggeriet. Lokaludvalget ønsker, at der stilles krav om 25 % almene boliger. Lokaludvalget ønsker desuden, at der ikke stilles krav om parkering.

Forvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen er enig i, at kvarteret rummer mange kvaliteter. Forvaltningen ønsker at muliggøre et byggeri, der er tilpasset stedets egenart og skala, men som samtidig udtrykker den tid, huset er opført i. Det er i tråd med kommunens arkitekturpolitik at skabe ny arkitektur, som tager afsæt i byens egenart. Etageantallet i kvarteret er varierende, og blandt andet den modstående bygning i Ny Østergade har en højde på fem etager plus tagetage. Forvaltningen vurderer derfor, at lokalplanens højdebestemmelser er indpasset områdets karakter. Der skelnes i lokalplanen ikke mellem muligheden for at indrette restaurant og anden type publikumsorienteret serviceerhverv. Årsagen er, at et forbud mod restauranter også vil udelukke muligheden for sandwichbarer, caféer og lignende, som efter forvaltningens vurdering kan bidrage positivt til bylivet i dagtimerne. Bygherre oplyser, at intentionen er, at der indrettes butik i bygningens stueetage. Der stilles ikke krav om almene boliger på grund af projektets begrænsede omfang (bilag 9). Lokalplanens parkeringskrav skal være i overensstemmelse med kommuneplanen, hvorefter der skal stilles krav om parkering.

Høringssvar fra Metroselskabet I/S (bilag 4, henvendelse nr. 3):

Metroselskabet gør opmærksom på, at metroens sikkerhedsservitut, tinglyst på matrikel nr. 185-189 Købmager Kvarter, København, skal respekteres. Metroselskabet I/S ønsker, at metrolinjeføringen vises på lokalplanens grundkort.

Forvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen har orienteret bygherre om, at det er bygherres ansvar at indhente dispensationen fra Metroselskabet I/S vedrørende sikkerhedsservitutten. Forvaltningen har ændret i lokalplanens grundkort, så metrolinjeføringen vises.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:

En række høringssvar omhandler forholdet til nabobygningerne med bekymring for, at byggeriet vil forringe boligkvaliteten for naboerne i form af skyggepåvirkning, mulig konflikt med eksisterende vinduer i nabohuset og støj fra tagterrasser.
Enkelte høringssvar omhandler arkitekturen og forholdet til det eksisterende miljø. Høringssvarene udtrykker ønske om, at man bygger i en arkitektonisk stil og byggeteknik, som svarer til områdets historiske bygninger.
I enkelte høringssvar bemærkes det, at de nedlagte parkeringspladser ønskes etableret et andet sted i området.
Et antal høringssvar peger på risikoen for, at der indrettes serveringssteder i stueetagen, med gener for kvarterets beboere til følge.

Forvaltningens bemærkninger:

De planlagte tagterrasser er ikke tiltænkt offentligheden, men udelukkende ejendommens beboere, og brugerintensiteten samt generne for naboer vurderes derfor at ville være begrænsede. Der er udarbejdet skyggediagrammer, som viser den forventede påvirkning på omgivelserne. Forvaltningen vurderer, at påvirkningen vil svare til forholdene i det omkringliggende kvarter, som er tæt bebygget. Nabohusets eksisterende vinduer mod den kommende gård er ikke til hinder for lokalplanens vedtagelse, og forholdet vil blive håndteret i den efterfølgende byggesag, så der sikres brandmæssig adskillelse mellem de to ejendomme.
Forvaltningen er enig i, at områdets egenart skal respekteres. Forvaltningen ønsker dog at muliggøre et byggeri, der er tilpasset stedets egenart og skala, men som samtidig udtrykker den tid, huset er opført i, så en historisk udvikling også fremover kan aflæses i bybilledet jf. også bemærkning om samme til Indre By Lokaludvalg.
Parkeringspladserne, som i dag findes på ejendommen, er en privat forretning og ikke byggelovspladser. Der kan dermed ikke stilles krav om genetablering af de pladser, der nedlægges.
Der skelnes i lokalplanen ikke mellem muligheden for at indrette restaurant og anden type publikumsrettet serviceerhverv. Det er ikke muligt at regulere udskænkningsbevillinger mv. i lokalplanen. Forvaltningen er opmærksom på de gener, som Indre Bys beboere oplever i forbindelse med støj fra natteliv i området og henviser til Københavns Kommunes Restaurations- og Nattelivsplan, vedtaget i Borgerrepræsentationen den 24. august 2017. Restaurations- og Nattelivsplanen har begrænsning af gener fra nattelivet som ét af sine indsatsområder, og ønsket er bl.a., at Bevillingsnævnet i sin praksis for nattilladelser lægger øget vægt på hensynet til borgeres nattesøvn på hverdage. Det er bygherres intention, at stueetagens lokaler udlejes til butiksformål.