Forslag til lokalplan "Kvarteret ved Bella Center II" med kommuneplantillæg, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan ”Kvarteret ved Bella Center II” og forslag til kommuneplantillæg i høring. Forslaget vil muliggøre den fortsatte udvikling af Bella Center og det omkringliggende byområde.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Kvarteret ved Bella Center II” (bilag 2) med miljørapport (bilag 4) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring i otte uger eksklusive juli.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med miljørapport (bilag 4) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger eksklusive juli.

Problemstilling

Bygherre ønsker at igangsætte tredje etape af udviklingen af Bella Center og det omkringliggende byområde med boliger, erhverv, detailhandel, to kommunale daginstitutioner og en ny hal til messe- og konferencefaciliteter. Startredegørelse blev behandlet i Teknik- og Miljøudvalget den 27. november 2017 og Økonomiudvalget den 5. december 2017. En revideret masterplan, der er udarbejdet af bygherre i dialog med Københavns Kommune, danner grundlag for en ny lokalplan og et kommuneplantillæg. Den tidligere masterplan for området blev udviklet i forbindelse med lokalplan 508 ”Kvarteret ved Bella Center”, som Borgerrepræsentationen vedtog den 11. december 2014. Masterplanen er bygherres overordnede plan for området, mens lokalplan og kommuneplantillæg er den kommunale planlægning med bindende bestemmelser for området. Projektet kræver ny lokalplan og kommuneplantillæg.

Løsning

Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg muliggør den fortsatte udvikling af Bella Center og det omkringliggende bykvarter. Bygherre har i samarbejde med Københavns Kommune revideret masterplanen, der dannede udgangspunkt for lokalplan 508 ”Kvarteret ved Bella Center” (bilag 7). Lokalplanforslaget giver mulighed for at opføre et etageareal på ca. 146.000 m2 bolig, ca.193.000 m2 serviceerhverv (heraf udgør det eksisterende Bella Center og Bella Sky ca. 137.000 m2), 3.600 m2 daginstitution og 3.000 m2 detailhandel.

I revisionen af masterplanen er der især arbejdet med placeringen af en ny hal og højderne på erhvervs- og boligkarreer i den nordlige del, herunder særligt udformningen af et højhus til boliger på ca. 25 etager / 75 meter i den nordøstlige del af området. En ny hal til Bella Center er flyttet fra nord til vest for Bella Center, hvor den bygges sammen med det eksisterende center (bilag 7). Det har været et ønske fra Bella Center, da det giver flere muligheder for at have forskellige konferencer samtidig. Samtidig giver det mulighed for at skabe et sammenhængende erhvervsområde mod Vejlands Allé. På hallens tidligere placering opføres et større parkeringshus, der er centralt placeret i forhold til Bella Centers gæster samt erhvervsområdet.

Note 1. Bebyggelsesprocenten er ens for masterplan 1.0 og 2.0, men det samlede etageareal er større i masterplan 2.0, da der er tilkøbt et areal i den nordlige del af området ved Nordre Landkanal på ca. 9.300 m2.

Der er stor variation i boligudbuddet fra rækkehuse og karrébebyggelser i 3-6 etager til et højhus til boliger på ca. 25 etager / 75 meter. Punktvis er der mulighed for overbygninger på karréerne op til 13 etager. Bebyggelsen er inspireret af de klassiske københavnske brokvarterer med boligkarréer dannet af flere individuelle bygninger i mørke farver, mens overbygningerne på karreerne er i lette og lyse materialer, hvilket giver området et sammenhængende arkitektonisk udtryk. Dette arkitektoniske udtryk er videreført fra den gældende lokalplan 508. Højhuset i den nordlige del af området følger samme princip, men har fået et selvstændigt udtryk. Bestemmelserne for højhuset er udarbejdet på baggrund af vinderforslaget fra et parallelopdrag afholdt af bygherre i overensstemmelse med Arkitekturpolitik København 2017 – 2025 (bilag 9).

Byliv

En række byrum forbinder bydelens forskellige områder indbyrdes og med Bella Center. Der er stor variation i byrummene, så der er muligheder for forskellige brugergrupper med forskellige interesser. Stueetagerne er planlagt med en åbenhed, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor i stueetagen. Det øger bylivet og trygheden i byrummene.

Miljø og bynatur

Der stilles krav om ca. 500 nye træer, der placeres i byrummene og langs veje. Der er indenfor lokalplanområdet 24 træer, der opfylder betingelserne for at blive udpeget som bevaringsværdige. I lokalplanforslaget udpeges 21 af de 24 træer som bevaringsværdige og tre forudsættes fældet for at sikre en vejbredde, der kan håndtere trafikmængden og sikre gode oversigtsforhold til et kommende busstoppested (bilag 10).

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Ørestad Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør over 30 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. I 2014 blev der i forbindelse med den første lokalplan for udvikling af området indgået en partnerskabsaftale mellem kommunen og bygherre, hvor der var enighed om, at der blev stillet krav om 20 % almene boliger. På tidspunktet for indgåelse af partnerskabsaftalen var det ikke muligt at stille krav om almene boliger i lokalplaner. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at kravet på 20 % almene boliger videreføres i denne lokalplan, svarende til ca. 119 almene boliger i lokalplanområdet, men planloven giver mulighed for, at der kan stilles krav på 25 % (bilag 6). Bygherre er indforstået med at der indarbejdes 20 % almene boliger i lokalplanen.

Parkering

Kravet til hhv. bil- og cykelparkering for Bella Center er i forlængelse af kommuneplanen fastsat ud fra en konkret vurdering. Det fremgår af partnerskabsaftalen fra 2014, at Bella Centers parkeringsbehov kan revurderes, da behovet også i fremtiden kan vise sig at ændre sig i forhold til Bella Centers aktiviteter. Der er foretaget en analyse, og parkeringsbehovet for Bella Center vurderes på den baggrund at være 1.300 faste parkeringspladser samt 500 ekstra reserverede pladser til større arrangementer. Det svarer til en reduktion på 1.000 pladser ift. kravet i lokalplan 508. Der stilles krav om 800 faste cykelparkeringspladser samt 700 reserverede ved større arrangementer. Bella Center har overfor forvaltningerne udtrykt tilfredshed med det nedsatte krav til bilparkering, men ønsker større fleksibilitet i en midlertidig periode i forbindelse med opførsel af den ny konferencefacilitet. Samtidigt mener Bella Center at kravet til cykelparkering er for højt. Der redegøres for krav til bil og cykelparkering i relation til boliger, erhverv, institution samt detailhandel i området i bilag 5.

Kommuneplan

Den nuværende ramme til boliger og serviceerhverv (C3*) opdeles i en boligramme (B5*) og en ramme for serviceerhverv (S3*). Den samlede byggemulighed svarende til en bebyggelsestæthed på 170 % videreføres i de to nye rammer. Byggemuligheden fastlægges nu som etageareal frem for som bebyggelsesprocent for at sikre tydelighed om byggemulighedernes fordeling på området og samtidigt at sikre fleksibilitet omkring hvor på området, der kan planlægges for udadvendte funktioner. Samtidigt viderefører kommuneplantillægget omtrentligt forholdet mellem områdets boliger og andre anvendelser. Muligheden for bygningshøjder punktvist op til 75 m videreføres i begge nye rammer. De særlige bemærkninger for byggerier med bygningshøjder op til 50 m skal sikre væsentlige sigtelinjer, så Bella Sky fortsat kan fremtræde som markant pejlemærke i området. I rammen for serviceerhverv gives der mulighed for, at der kan fastlægges enkelte byggefelter med en maksimal bygningshøjde på 50 m. Derudover ændres den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker til 1.200 m2, så det er i overensstemmelse med mulighederne i planloven.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Amager Vest Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget er bekymret for blandt andet højden og tætheden af kvarteret, vindproblemer samt Bella Skys fortsatte status som vartegn. Derudover ønskes minimum 25 % almene boliger (bilag 8).

Teknik- og Miljøforvaltningen bemærker, at der i lokalplanen er indarbejdet en række byrum, der vil skabe muligheder for ophold og leg. Der er i forbindelse med bebyggelsesplanen taget højde for at Bella Sky stadig skal fremstå som et pejlemærke for bydelen med sit eget arkitektoniske udtryk. Vinden er meget mærkbar i området, der ligger åbent ud til fælleden. Der er i bebyggelsen arbejdet med forskydning af byggefelter og gadeforløb, der sammen med beplantning skaber muligheder for ophold i læ. En boligandel på 20 % almene boliger følger den partnerskabsaftale, der blev indgået i forbindelse med lokalplan 508.

Lokaludvalgets høringssvar er kommenteret yderligere i bilag 8.

Miljøvurdering

I henhold til miljøvurderingsloven er der udarbejdet en miljørapport. Miljørapporten fokuserer på emnerne overfladevand, trafikmønstre, støj, skygger, vind, natur og forurenet jord.

I forhold til overfladevand er der risiko for, at udledning af overfladevand til Nordre Landkanal kan give anledning til oversvømmelser. Det undersøges nærmere inden endelig vedtagelse af lokalplanen. Miljøvurderingen er vedlagt som bilag 4 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Stadsarkitekten deltager under behandlingen af indstillingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Københavns Kommune har tinglyste økonomiske rettigheder på Bella Centers ejendom, som medfører, at der ved videresalg i ubebygget stand skal betales gevinstandel og ved opførelse af merbebyggelse skal betales tillægskøbesum til kommunen.

Når plangrundlaget for hele Bella Centers ejendom er fuldt realiseret, vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 22 mio. kr. årligt. Det vurderes endvidere, at planerne skaber mulighed for i alt op til ca. 1.450 arbejdspladser indenfor området.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget og miljørapport i høring i otte uger eksklusive juli. Forvaltningerne afholder borgermøde i høringsperioden. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2018.

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. maj 2018

Sagen blev udsat.