Mødedato: 07.05.2018, kl. 16:00
Mødested: BLOX, Bryghuspladsen, 1473 København K

Forslag til lokalplan "Peter Rørdams Vej", Bispebjerg

Se alle bilag
Borgerrepræsentationen skal tage stilling til forslag til lokalplan ”Peter Rørdams Vej” og til at sende dette i høring. Forslaget vil muliggøre opførelse af nybyggeri med detailhandel og boliger samt sikre bevaring af bebyggelsen Bjergvænget.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. at godkende forslag til lokalplan ”Peter Rørdams Vej” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i otte uger.

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
     
  2. at tage til efterretning, at der foreligger at udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagets endelige behandling.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse med en dagligvarebutik og 35 private ungdomsboliger samt fire familieboliger på en ejendom, hvor der tidligere er godkendt et alment ungdomsboligprojekt med indretning af 39 boliger i en eksisterende bygning, Journalistgården og i nybyggeri. På grund af problemer med asbest i den eksisterende bygning er det almene ungdomsboligprojekt opgivet, og det almene boligselskab har videresolgt ejendommen til en privat bygherre. Det nye byggeri har et omfang og en karakter, der forudsætter, at der udarbejdes en lokalplan, der foruden den aktuelle ejendom også omfatter naboejendommen, Bjergvænget 1-25, hvor det almene boligselskab har boligafdeling bestående af ældreboliger i bevaringsværdige bygninger.

Løsning

Lokalplanen vil muliggøre en ny bebyggelse på 3.650 m2 i alt, som fylder størstedelen af grunden. I stueetage muliggøres en ca. 1.450 m2 stor dagligvarebutik. Der bygges tæt på den eksisterende vejlinje mod Peter Rørdams Vej og tæt på skel mod naboejendommen mod nord. I forhold til den eksisterende vejlinje mod Tuborgvej og pladsdannelse ved krydset, sker der en mindre tilbagerykning. I tre etager over stueetagen indrettes der 35 ungdomsboliger samt fire familieboliger som rækkehuse i tre etager. Boligetagearealet udgør i alt ca. 2.150 m2. På taget af stueetagen etableres en tagterrasse med et ca. 860 m2 stort opholdsareal. I kælderen indrettes parkering med tilkørsel fra Bjergvænget, der er et færdselsareal på naboejendommen. Herfra er der også varetilkørsel. Fra parkeringskælderen er der rullende fortov til butikken.

Med et samlet etageareal på ca. 3.650 m2 bliver bebyggelsesprocenten ca. 202 for ejendommen og ca. 105 for de to ejendomme under ét. Bebyggelsen har flade tage med begrønning. Der er store åbne glasfacader i stueetagen på en strækning mod Tuborgvej, mod pladsdannelsen på hjørnet og om hjørnet mod Peter Rørdams Vej. Vinduer til boligerne varieres med karnapper. Facader udføres i rød tegl, og muren i skel mod naboejendommen begrønnes. Bebyggelsen på Bjergvænget fastlægges som bevaringsværdig. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015, hvor området er fastlagt til boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 (B3-område), og hvor ejendommen med nybyggeri indgår i bydelscenter Frederiksborgvej (bilag 3).

Byliv

En dagligvarebutik og nye boliger vil understøtte udviklingen af bylivet i området. Pladsen mellem de to veje vil blive nyanlagt, og bylivet vil blive understøttet af indretning af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, bedre cykelparkering, plantning af flere træer samt skabe mulighed for ophold mv.

Miljø og bynatur

Der er i lokalplansområdet to træer, som bliver udpeget som bevaringsværdige, idet de opfylder betingelserne herfor. Træerne står på ejendommen Bjergvænget 1-25 nord for det muliggjorte nybyggeri (bilag 6).

Almene boliger

Planloven giver mulighed for at stille krav om, at op til 25 % af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med lokalplanlægningen for nye boligområder. Det fremgår af forarbejderne til loven, at planlægningsmuligheden fx gælder for erhvervsarealerne i lokalplaner, hvor der er planlagt til blandet bolig og erhverv (dvs. konvertering fra erhverv til mere bolig), mens der ikke kan planlægges for almene boliger på de arealer indenfor et lokalplanområde, hvor der allerede er lovligt eksisterende boliger eller planlagt herfor. I nærværende tilfælde er der allerede lovligt eksisterende boliger, og der kan derfor efter planloven ikke stilles krav om almene boliger.

Parkering

Der stilles krav om en parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m2 til butikker og 1 plads pr. 125 m2 etageareal til boliger, dog 1 plads pr. 300 m2 til kollegie- og ungdomsboliger samt plejeboliger. Kravet om 1 plads pr. 125 m2 svarer til 1 plads for hvert af de påtænkte fire rækkehuse. Parkeringen skal etableres i kælderen under nybyggeriet. Der bliver stillet krav om 25 bilparkeringspladser i alt. Der etableres en parkeringslomme til en renovationsvogn på østsiden af Peter Rørdams Vej, idet hele grunden bebygges, og der derfor ikke er plads egen grund. For at få plads hertil er det nødvendigt at fjerne to gadeparkeringspladser i vejens vestside. Der henvises i øvrigt til bilag 5, hvor begrundelsen for parkeringsdækningen er uddybet.

Kravet til cykelparkering er 4 pladser pr. 100 m2 etageareal til butikker og boliger. Der vil blive stillet krav om 140 cykelparkeringspladser i alt, der etableres i kælderen samt langs vejareal tæt ved indgangen til butikken.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Bispebjerg Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalget:

  1. Udvalget ser positivt på ungdomsboliger, hvis der er sikkerhed for, at det er unge, der flytter ind, og ser gerne, at det bliver almene ungdomsboliger.
  2. Da Tuborgvej er stærkt trafikeret, er det vigtigt, at der er fokus på støjdæmpende foranstaltninger.
  3. Udvalget er generelt skeptisk over for tilkørsel med varer via små private fællesveje, men Peter Rørdams Vej kan muligvis bære en sådan trafik. Tilkørsel via naboejendommen skal aftales med ejeren, og der udtrykkes tilfredshed med, at der etableres parkeringskælder.
  4. Der udtrykkes tilfredshed med, at bebyggelsen Bjergvænget 1-25, der er udformet med respekt for Grundtvigs Kirkes omgivende monumentalakser, anses for bevaringsværdig, men utilfredshed med manglende vedligeholdelse af Journalistgården og den tilhørende grund. Lokaludvalget ser frem til en oprydning.

Forvaltningens bemærkninger:

  1. Det er et krav i lokalplanen, at der opføres ungdomsboliger. I praksis betyder det, at boligerne har en størrelse, der gør dem egnede til unge. Det fremgår af afsnittet om almene boliger, at der ikke stilles krav om, at det skal være almene ungdomsboliger, men lokalplanen er ikke til hinder herfor.
  2. Der stilles krav om overholdelse af støjretningslinjerne bl.a. ved etablering af en støjskærm.
  3. Der vil blive sikret tilfredsstillende tilkørselsforhold via Peter Rørdams Vej og Bjergvænget efter nærmere aftale med ejeren af naboejendommen Bjergvænget 1-25.
  4. Der er den 22. januar 2018 meddelt tilladelse til nedrivning af Journalistgården, og det forventes, at den vil blive påbegyndt snarest.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen drejer sig blandt andet om udvidelse af Tuborgvej langs ejendommen, etablering af en grøn rabat med fem vejtræer samt etablering af en plads med et træ mellem de to tilstødende veje (bilag 4). Kommunen overtager anlæggene vederlagsfrit, når de er færdiganlagt. I forbindelse med aftalen forventer Teknik- og Miljøforvaltningen årlige følgeomkostninger på anslået 30.000 kr. til drift. De øgede afledte driftsudgifter vil blive søgt dækket i forbindelse med budgetforhandlingerne, når anlæggene er etableret. Såfremt der ikke gives midler i budgetforhandlingerne, vil de forøgede driftsomkostninger blive dækket via effektiviseringer eller reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger (eksklusiv juli måned).

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Planforslaget og udbygningsaftalen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2018.

 

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. maj 2018

Sagen blev udsat.

Til top