Tilladelse til dobbelthus på Solvænget, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives tilladelse til opførelse af dobbelthus på Solvænget 10.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler tilladelse til opførelse af dobbelthus på Solvænget 10.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 16. januar 2018 modtaget en ansøgning om delvis nedrivning og genopførelse af en bygning, der resulterer i et dobbelthus på Solvænget 10 (to sammenbyggede enfamiliehuse med lodret lejlighedsskel), jf. bilag 3.

Borgerrepræsentationen besluttede den 24. august 2017 at ændre hidtidig praksis, sådan at der fremover som hovedregel ikke gives tilladelser til dobbelthuse, der indebærer fravigelse af villaservitutter om antal boliger pr. etage. På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 18. december 2017 blev det endvidere besluttet, at alle andre sager om dobbelthuse skal forelægges Teknik- og Miljøudvalget.

Sagen på Solvænget 10 har ingen bestemmelser om antal boliger pr. etage. Men sagen forelægges for udvalget på baggrund af den ovennævnte beslutning om, at alle andre sager om dobbelthuse forelægges udvalget.

Løsning

Villaområderne i København er kun i begrænset omfang omfattet af lokalplaner eller byplaner. Det planlægningsmæssige grundlag i de fleste villaområder er villaservitutter og kommuneplanen. Kommunen kan med hjemmel i planlovens § 43 vælge at håndhæve servitutterne, men er ikke forpligtet til det.

Solvænget 10 har en villaservitut fra 1930, der regulerer bebyggelsesgrad (en fjerdedel) og matrikulering (udstykningsforbud). Ansøgningen kræver fravigelse af disse bestemmelser.

På Solvænget 10 ligger i dag et enfamiliehus fra 1932. Huset har en beboelsesdel og en dansesal, der frem til 1945 blev benyttet til undervisning, jf. bilag 2.

Hele bygningen er i kommuneplanen optaget som bevaringsværdig med værdien 3, hvor 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags.

Det ansøgte projekt går ud på at nedrive dansesalen, der udgør cirka halvdelen af huset, og opføre et tidssvarende enfamiliehus med bedre brugsværdi på samme sted.

Dobbelthuset får altså to halvdele, hvor den ene er bevaret fra 1932 og den anden er nyopført.

Dansesalen er bygget på en måde, så den vanskeligt kan omdannes til en tidssvarende energivenlig bolig. Det er grunden til, at den ønskes nedrevet, sådan at dobbelthuset kan opføres.

Beskrivelse af projektet

Grunden er en hjørnegrund med et areal på 1.100 m2, hvoraf 235 m2 er udlagt til vejareal, så grundens nettoareal er 865 m2. Der må maksimalt bebygges en fjerdedel svarende til 217 m2 ”fodaftryk” på grunden. Ejendommen er i dag bebygget med et enfamiliehus fra 1932, opført i 2 etager på (101+101=) 202 m2. Dertil kommer dansesalen på 103 m2. Der er også 56 m2 garager fra 1950, som efter gamle regler ikke medregnes. ”Fodaftrykket” er derfor (101+103=) 204 m2.

Det ansøgte dobbelthus har to etager med et samlet etageareal på 381 m2, hvoraf det eksisterende enfamiliehus udgør (101+101)=202 m2 og den nye tilbygning udgør (112+67=) 179 m2. Efter nye regler skal garager medregnes, så de nedrives delvis og reduceres til 24 m2. Efter fast praksis kan 20 m2 fradrages. ”Fodaftrykket” bliver da 217 m2, og bebyggelsesprocenten er 35.

Dobbelthuset opføres inden for byggeretten med hensyn til højde og afstand til naboskel, og kræver ikke fravigelse af nogen servitut om antal boliger pr. etage. Det overholder desuden kommuneplanens rammer, og de planmæssige hensyn varetages ved at etablere den nye bolig i stedet for dansesalen.

Det ansøgte overskrider servituttens bestemmelse om bebyggelsesgrad med 20 m2. Efter fast praksis kan servitutten dog fraviges med op til 20 m2 for carport/garage.

Det er nødvendigt at fravige servituttens bestemmelse om udstykningsforbud for at opfylde kravet i byggelovens § 10 A om mulighed for udstykning. Da bestemmelsen ikke skal være til hinder for opførelse af dobbelthuse, jf. vejledningen til byggelovens § 10 A, er der ikke grundlag for at håndhæve servitutten.

Forvaltningen er på den baggrund indstillet på at tillade nedrivning af dansesalen, og det er i den forbindelse vurderet, at der ikke er grundlag for at udarbejde en bevarende lokalplan.

Årsagen til dette sidste er, at Solvænget 10 ligger i et blandet område med bygninger af forskellig karakter, hvor bygningen ikke indgår som en væsentlig del af en sammenhæng. Der er flere bevaringsværdige bygninger i området, men området er ikke udpeget som kulturmiljø med et bevaringsværdigt helhedspræg. Bevaringsværdi vurderes alene på baggrund af den ydre fremtræden (til forskel fra fredning). Bevaringshensynet på Solvænget 10 fastholdes ved, at den nye tilbygning opføres svarende til dansesalen i samme stil som den del af dobbelthuset, der er bevaret fra 1932.

Forvaltningen har besigtiget forholdene på ejendommen og kan konstatere, at der efter forvaltningens vurdering kan gives tilladelse til det ansøgte projekt, herunder i forhold til udstykningsforbud samt husets omfang, placering og udformning, idet bebyggelsens samlede volumen er uændret. Det nye enfamiliehus indpasser sig ejendommens arkitektoniske sprog og bevarer derved helhedsvirkningen for bebyggelsen.

Matrikulering (udstykningsforbud)

I 1991 blev byggelovens § 10 A indført. Den siger, at der ved opførelse af dobbelthuse skal være mulighed for udstykning. Det betyder, at det er nødvendigt at fravige servituttens bestemmelse om udstykningsforbud, hvis der skal gives tilladelse til det ansøgte dobbelthus. I vejledningen til § 10 A står, at kommunen positivt bør overveje dispensation, når servitutten er fra før 1991, fordi bestemmelsen ikke skal være til hinder for opførelse af dobbelthuse.

Formålet med udstykningsforbuddet er at sørge for, at området har store ejendomme med et grønt præg, hvor der ikke er bygget for tæt. Da den nye tilbygning svarer til den eksisterende dansesal, som nedrives, vil det ansøgte ikke påvirke området i væsentlig grad.

Sagen skaber ikke præcedens for de øvrige matrikler i servitutområdet, fordi det er en særlig situation at dobbelthuset etableres ved nedrivning af dansesalen for at skabe en bedre brugsværdi.

Nedrivning og § 14 forbud

Forvaltningen er indstillet på at give tilladelse til nedrivning af dansesalen, når nedrivningsanmeldelsen har været i offentlig høring, jf. bygningsfredningslovens § 18.

Forvaltningen har vurderet, at der ikke er grundlag for at nedlægge et § 14 forbud med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for dansesalen, men hvis der kommer vægtige indsigelser mod nedrivningen, kan det føre til en ændret vurdering.

I så fald vil forvaltningen meddele afslag på ansøgningen, og derefter udarbejde en indstilling om et forbud efter planlovens § 14. Det samme gælder, hvis Teknik- og Miljøudvalget ikke godkender indstillingen, så vil der også skulle udarbejdes en indstilling om et forbud efter planlovens § 14.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil Teknik- og Miljøforvaltningen foretage den lovpligtige offentlige høring over nedrivning af dansesalen. Derefter vil forvaltningen meddele nedrivningstilladelse og byggetilladelse. Hvis indstillingen ikke godkendes, vil Teknik- og Miljøforvaltningen informere ansøger om de muligheder, der er for ejendommen på baggrund af udvalgets beslutning.

 

Pernille Andersen

/Anne-Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. maj 2018

Sagen blev udsat.