Redegørelse om fælles gårdhave på Østerbro

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage til efterretning, at byfornyelsesforslaget til den fælles gårdhave i Petersborgvejkarréen skal henlægges.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget tager til efterretning,

at byfornyelsesforslaget om etablering af fælles gårdhave for Petersborgvejkarréen (Petersborgvej 2-6. Rosenvængets Sideallé 9, Odensegade 23-25, Faksegade 22 og Ndr. Frihavnsgade 20-28) henlægges på grund af manglende opbakning, jf. eksisterende praksis for vedtagelse af byfornyelsesforslag om fælles gårdhaver.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 27. november 2017 at sende byfornyelsesforslaget til en fælles gårdhave i Petersborgvejkarréen i høring og til afstemning for at undersøge opbakningen hertil. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 27. april 2015, at opbakning til et gårdhaveprojekt er til stede, når mere end 2/3 dele af de afgivne stemmer er positive over for forslaget, og når ja-ejendommene udgør mere end halvdelen af bruttoetagearealet i karréen. Mindre end 2/3 af stemmerne i gårdhaveprojektet Petersborgvejkarréen bakker op om forslaget.

Repræsentanter for fem ejendomme i karréen har efter afstemningen rettet henvendelse til Teknik- og Miljøudvalget, hvori de argumenterer for, at forslaget til den fælles gårdhave bør vedtages trods afstemningsresultatet. På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 9. april 2018 bad Socialdemokratiet, Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti og Alternativet om, at gårdprojektet i Petersborgvejkarréen kommer til beslutning i udvalget på et kommende møde.

Løsning

Beboere og/eller ejere i karréen har søgt kommunen om at få etableret en fælles gårdhave. Karréen lever op til byfornyelseslovens støttekriterier om, at gården dækker mindst to matrikler, hovedsageligt består af ejendomme fra før 1960, ikke har overvægt af støttet byggeri og har utidssvarende friarealer. Forslaget til den fælles gårdhave har været i otte ugers høring og til afstemning via e-Boks. I den forbindelse har der været husstandsomdelt en høringsfolder i karréen, som beskriver byfornyelsesforslaget og orienterer om at der afholdes en afstemning via e-Boks.

Opbakning
64,7% af de afgivne stemmer er for en fælles gårdhave, og det vil sige at kriteriet om, at mere end 2/3(svarende til 66,7%) af de afgivne stemmer skal være for den fælles gårdhave, ikke er opfyldt. Kriteriet om at ja-ejendommene skal repræsentere mere end 50 % af bruttoetagearealet er opfyldt. Begge kriterier skal være opfyldte for at sagen fremmes, jf. bilag 2.

Opgørelse af afstemningsresultatet

Mulige stemmer

Afgivne stemmer

Stemme-

Procent

Antal ja-

Stemmer

Antal nej-

Stemmer

Ja-stemmer

(% af afgivne)

Petersborgvejkarréen

146

136

93,2 %

64,7 %

Høring
Forslaget til den fælles gårdhave er blevet til gennem dialog med beboerne i Petersborgvejkarréen og har været i høring fra 8. december 2017 til 5. februar 2018. Høringssvarene fremgår af bilag 3 og forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 4.

I både høringssvar og i efterfølgende henvendelse fra fem ja-ejendomme problematiseres det, at ejendommen Petersborgvej 6/Ndr. Frihavnsgade 24 med COOPs erhvervsbygning har haft adgang til at stemme i den afholdte opbakningsundersøgelse. Utilfredsheden skyldes, at byggetilladelsen fra 1976 til erhvervsejendommen indeholder et vilkår om, at taget skal indgå i en fælles gårdhave, hvis kommunen kræver det.

Praksis ved afstemninger om fælles gårdhaver er, at alle ejendomme, der indgår i et forslag til en fælles gårdhave, deltager i afstemningen uanset eventuelle vilkår, der måtte være stillet i en lokalplan eller byggetilladelse.

I høringssvar fra de der ikke ønsker den fælles gårdhave kritiseres det særligt, at hjørneejendommen Odensegade 19-21/Faksegade 12-20 er udtaget af projektet på grund af manglende opbakning til gårdhaven fra ejendommen. De pointerer, at udtagelsen af denne ejendom har afgørende betydning for afstemningsresultatet.

Fra projektets start i 2014 har denne ejendom ikke indgået, da der kan tilvejebringes væsentlige friarealsforbedringer i den resterende del af karreen uden, at den pågældende ejendom inddrages. Dette er i overensstemmelse med et politisk vedtaget princip om, at enkeltejendomme kan udelades, såfremt det ikke har betydning for kvaliteten af det samlede projekt (TMU den 11. marts 2013). Det vil til gengæld hindre en sammenhængende løsning for de øvrige ejendomme, hvis de andre tre nej-ejendomme i karréen blev udtaget.

Efter resultatet af afstemningen er blevet kendt, har fem ejendomme, der har flertal for en fælles gårdhave, rettet henvendelse til teknik- og miljøborgmesteren og Teknik- og Miljøudvalget. I henvendelsen argumenteres der for, at forslaget til den fælles gårdhave bør vedtages trods afstemningsresultatet. En beboer fra en af ejendommene har i særskilt henvendelse påpeget, at der skulle være fejl i afstemningen, som medfører tre ugyldige stemmer og tre lejemål, der ikke har haft mulighed for at stemme.

Afstemningen har fulgt gældende praksis for afstemninger om gårdhaver. Tre adresser optræder dobbelt i forvaltningens liste, da forvaltningen her har modtaget nye oplysninger om, hvem der er stemmeberettiget. Stemmerne fra de pågældende tre adresser indgår kun én gang i optællingen. To lejemål har været tomme, og der kan ikke stemmes på vegne af tomme lejemål. Et erhvervslejemål har ikke fået tilsendt stemmekort i e-Boks. Det skyldes, at der ikke er tilknyttet et CVR-nummer til adressen. For at imødegå dette sender forvaltningen folder til alle adresser med oplysninger om høring og afstemning. Erhvervslejeren har ikke kontaktet forvaltningen. Hvis disse tre lejemål havde stemt for vil der være opbakning fra 65,5% og dermed ikke det krævede flertal på 66,7%, jf. bilag 5a. De indkomne henvendelser giver derfor ikke anledning til, at sagen skal gå om. Af bilag 6 fremgår en oversigt over indkomne henvendelser til forvaltningen efter afstemningen er afsluttet.

Konsekvenser af praksisændring med tilbagevirkende kraft
Borgerrepræsentationen kan i henhold til Byfornyelseslovens §39 vedtage en byfornyelsesbeslutning om fælles gårdhave uden afstemning blandt de berørte ejendomme. I Københavns Kommune har det siden 2013 været politisk vedtaget praksis, at der skal gennemføres en afstemning i de berørte ejendomme, og at denne skal vise tilstrækkelig opbakning.

Den gældende praksis (metode til opgørelse af opbakning til fælles gårdhaver) er vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 27. april 2015, hvor udvalget besluttede, at opbakning til et gårdhaveprojekt er til stede, når mere end 2/3 (66,7%) af de afgivne stemmer er positive over for projektforslaget, og når ja-ejendommene udgør mere end halvdelen af bruttoetagearealet.

Det vil dermed være imod det gældende regelgrundlag i Københavns Kommune at vedtage byfornyelsesforslaget for Petersborgvejkarréen trods manglende opbakning. Borgerne i den berørte karré har på afstemningstidspunktet fået en berettiget forventning om, at den nuværende administrative praksis (reglerne om opbakning fastlagt af Teknik- og Miljøudvalget i 2015) er gældende. Det er således ikke muligt at beslutte, at projektet alligevel skal gennemføres, da der i givet fald vil blive tale om en praksisændring med tilbagevirkende kraft, der er i strid med Teknik- og Miljøudvalgets egen beslutning om, hvornår der er tilstrækkelig opbakning til en fælles gårdhave.

Teknik- og Miljøudvalget kan ændre eller fjerne kravene til opbakning ved en generel praksisændring. En ændring af praksis skal komme ens til udtryk for alle ansøgere og gælde for alle og for fremtiden; dvs. alle sager, hvori der ikke er truffet en afgørelse. En sådan praksisændring skal varsles, og kan ikke gennemføres med tilbagevirkende kraft. Ændring af praksis kræver en særskilt politisk beslutning om nye principper. Dette følger af centrale forvaltningsretlige grundsætninger. Der er dels tale om lighedsgrundsætningen, hvorefter lige forhold skal behandles lige, der forpligter den enkelte myndighed til at træffe afgørelser i overensstemmelse med myndighedens egen praksis. Derudover er der tale om det såkaldte ”forventningsprincip”, dvs. hensynet til borgernes berettigede forventninger om at kunne indrette sig i tillid til den hidtil gældende retstilstand.

Ejeren eller ¼ af lejerne kan påklage kommunalbestyrelsens beslutning til byfornyelsesnævnet jf. Byfornyelsesloven § 49. Byfornyelsesnævnet kan tage stilling til klager, der vedrører spørgsmål om forståelse af loven, og klager der vurderes at have almindelig interesse eller videregående betydning for klageren. En politisk beslutning om at projektet skal gennemføres, selv om betingelserne om kvalificeret flertal ikke er opfyldt, vil medføre risiko for, at enten byfornyelsesnævnet eller det kommunale tilsyn (Ankestyrelsen) hjemviser sagen til fornyet behandling i kommunen under henvisning til, at afgørelsen er ugyldig. Det vil medføre, at kommunen skal træffe en ny (lovlig) afgørelse.