Godkendelse af boligprojekt med 42 almene plejeboliger til borgere med sindslidelse på Glasvej / Brofogedvej

Borgerrepræsentationen skal godkende boligprojekt vedrørende 42 almene plejeboliger med tilknyttet serviceareal på Glasvej og Brofogedvej, 2400 København NV. Boligprojektet er finansieret i budget 2012 og skal anvendes som botilbud til borgere med sindslidelse i forbindelse med flytning af bostedet Ringbo.

Socialforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Socialudvalget og Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
1. At godkende projekt til opførelse af 42 almene plejeboliger (ældreboliger med tilknyttet serviceareal også personalefaciliteter) til borgere med sindslidelse,
2. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte til opførsel af plejeboligerne i form af kommunalt grundkapitallån på 10 pct. af anskaffelsessummen på 72,5 mio. kr., i alt 7,3 mio. kr., og kommunal garanti for den yderste del af realkreditlånet (ca. 63,8 mio. kr.) under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende. Der anvises kassemæssig dækning på Socialudvalgets budget jf. økonomiafsnittet,

Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentation anbefaler,
3. at der gives en anlægsbevilling på 8,5 mio. kr. i 2014-17 til Socialudvalget til montering, flytteudgifter, indskud mv. jf. økonomiafsnittet tabel 2,
4. at Københavns Kommune lejer servicearealerne ved en lejeaftale mellem Københavns Kommune og boligselskabet Lejerbo, København, som beskrevet under løsningsafsnittet,
5. at der afsættes deponering på 7,3 mio. kr. til servicearealer tilhørende de 42 plejeboliger. Der overføres 7,3 mio. kr. fra Socialudvalget til Økonomiudvalget i 2014, jf. økonomiafsnittet

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
6. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på 7,3 mio. kr. til servicearealerne,
7. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at give tilsagn om statsligt engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne, i alt 1,68 mio. kr.
8. at der fraviges fra retningslinjerne i Miljø i Byggeri og Anlæg for etablering af gas af hensyn til målgruppens sikkerhed,
9. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, forudsat at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende. 

Borgerrepræsentationen har siden 2008 afsat midler til modernisering af 345 boliger til længerevarende ophold til borgere med sindslidelse. I Budget 2012 (A, F, B, C, O, V og I) blev der afsat midler til modernisering af yderligere 135 utidssvarende boliger i forbindelse med flytning af bostedet Ringbo fra Bagsværd til København. Herefter vil der fortsat være 247 utidssvarende boliger til borgere med sindslidelse, hvis modernisering ikke er finansieret.

Socialforvaltningen vil i denne indstilling beskrive boligprojektet vedrørende etablering af et botilbud til borgere med sindslidelse, der indeholder 42 plejeboliger med tilknyttet serviceareal. Boligprojektet er en del af afviklingen af bostedet Ringbo, og understøtter ønsket om afinstitutionalisering, hvor Ringbo splittes i tre mindre botilbud. Der etableres to andre botilbud i København på hhv. Arenagrunden i Ørestad Syd og Oliebladsgade, begge på Amager. Disse to boligprojekter behandles i særskilte indstillinger på samme møde.

Socialforvaltningen har i 2013 indgået en aftale med boligselskabet Lejerbo, København om at de bygger og drifter et plejeboligbyggeri på 42 boliger med tilhørende servicearealer på Glasvej / Brofogedvej i nordvestkvarteret.

Botilbud til borgere med sindslidelse
Socialforvaltningen ønsker at etablere et botilbud til borgere med sindslidelse, hvor de fysiske rammer er med til at sikre, at beboerne kan leve et så selvstændigt og godt liv som muligt. Botilbuddet placeres i plejeboligbyggeriet på Glasvej / Brofogedvej og består af 2 byggerier på hhv. 3 og 5 etager med boliger. På øverste etage af hver bygning er placeret hhv. fællesareal til beboerne og personalefaciliteter (serviceareal) til personalet. Byggerierne ligger på hver sin side af en gårdhave og bygges sammen med en af Lejerbo, Københavns eksisterende familieboligafdelinger. Derved vil plejeboligerne blive en del af det eksisterende boligbyggeri. Tegninger af botilbuddet kan ses i bilag 1.

Indretningen af botilbuddet, hvor fællesarealerne og personalefaciliteterne er placeret adskilt fra boligetagerne, er tænkt til at give beboerne mulighed for at vælge fællesskabet fra eller til. Socialforvaltningen vil indarbejde brug af velfærdsteknologi i botilbuddet og derved bidrage til, at beboerne bliver mere selvhjulpne, og at medarbejderne får et bedre arbejdsmiljø. Det forventes, at velfærdsteknologien vil inkludere anvendelse af smartphones og tablets med applikationer, der kan hjælpe beboerne i at strukturere deres hverdag. Applikationer kan f.eks. anvendes til at planlægge aftale med personale og psykiater samt fællesaktiviteter med de andre beboere i tilbuddet. Hvilken type af velfærdsteknologier, der er relevante for beboerne i det nye botilbud, fastlægges i 2015, når indflytningen er tættere på, og de konkrete beboeres behov er kendt.  

Beboerne får egen lejekontrakt og kan under trygge rammer afprøve, hvad det vil sige at bo i egen lejlighed. Der er tilknyttet døgnbemanding i botilbuddet. Beboerne får en tidssvarende bolig med eget bad og toilet på ca. 45 m2. Beboerne kommer fra en utidssvarende bolig på ca. 12 m2, hvor de deler bad og toilet. 

Socialforvaltningen vurderer, at målgruppen med de nugældende boligstøtteregler kan betale en husleje på maksimalt 6.700 kr. pr. måned (2013 p/l), idet boligydelsen udgør op til 3.500 kr. om måneden for en førtidspensionist. For at overholde huslejeniveauet må boligens størrelse ikke overstige 65 m² inkl. boligens andel af adgangs- og fællesarealer. Som nævnt ovenfor, udgør boligerne i botilbuddet ca. 45 m2, og 20 m2 er andel af adgangs- og fællesarealer.

I Budgetaftalens tekst fra 2012 fremgik det, at lukning af Ringbo vil ske i slutningen af 2015. Socialforvaltningen forventer nu, at lukningen vil ske i første halvdel af 2016. Ændringen i den oprindelige tidsplan skyldes bl.a. vanskeligheder med at finde egnede byggegrunde.

Lejekontrakt for servicearealer
Københavns Kommune skal leje servicearealerne ved at indgå en lejekontrakt med Lejerbo, København. Lejekontrakten følger standarden på området og hviler på markedsleje for kommunale servicearealer i den almene sektor med en forventet gensidig uopsigelighed på 20 år, svarende til et sædvanligt 20-årigt realkreditlån, hvortil der ydes kommunal garanti i nødvendigt omfang.

Udgift til opførelse af plejeboligbyggeriet
Udgiften til opførelse af de 42 plejeboliger er beregnet til 72,5 mio. kr. Denne udgift kaldes også anskaffelssummen. Anskaffelsessummen finansieres i henhold til almenboligloven, hvilket indebærer, at kommunen skal yde grundkapitallån på 10 pct. af anskaffelsessummen eller ca. 7,3 mio. kr. og afholdes af Socialudvalget på finansposter funktion 8.32.24.5. Det kommunale lån er rentefrit og afdrages senest efter 50 år. Kommunen skal derudover give garanti for realkreditlånene i boligerne. Garantien anslås at blive på 63,8 mio. kr. Det præcise beløb vil bero på realkreditinstituttets vurdering af ejendommens handelsværdi. Resten af anskaffelsessummen på 1,45 mio. kr. finansieres af beboerindskud, jf. tabel 3 bilag 1.

Udgiften til opførelse af servicearealerne er beregnet til ca. 11,2 mio. kr. inkl. moms og finansieres med et realkreditlån. Realkreditlånet får kommunegaranti på op til 100 pct., ca. 7,3 mio. kr., da der fraregnes moms (1,66 mio. kr.) og statens tilskud (1,68 mio. kr.). Idet kommunen lejer servicearealerne, yder staten et tilskud på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig, dvs. her 1,68 mio. kr., jf. tabel 4 i bilag 1.

Kommunal garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. En eventualforpligtelse betyder at beløbet kun får betydning regnskabsmæssigt, hvis kommunen for tab på garantien.

Anvendelse af Socialforvaltningens bevilling
Den samlede bevilling til flytning af bostedet Ringbo udgør 92,1 mio. kr. (2014 p/l). Beløbet er blevet korrigeret i forhold til Budgetaftalens tekst fra 2012, hvor der blev afsat 93,5 mio. kr. Korrektionen er foretaget som følge af, at staten har nedsat den kommunale støtte til grundkapital fra 14 pct. til 10 pct. samt almindelig løn- og prisfremskrivning.

Ud af de 92,1 mio. kr. til flytning af bostedet Ringbo afsættes 23,1 mio. kr. til plejebyggeriet med 42 boliger og tilknyttet serviceareal på Glasvej og Brofogedvej. Fordelingen af resten af bevillingen til flytning af bostedet Ringbo fremgår af tabel 5 i bilag 1.

Socialforvaltningen skal leje servicearealerne og skal derfor deponere for disse arealer. Deponering henviser til det beløb, som svarer til lejemålets ejendomsværdi. Når kommunen indgår lejemål med en privat udlejer, som kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave, skal kommunen deponere.

Bevillingen på 23,1 mio. kr. skal derfor finansiere:
• 7,3 mio. kr. til grundkapitallånet i forbindelse med opførelse af de 42 plejeboliger, jf. tabel 1 i bilag 1.
• 7,3 mio. kr. til deponering i forbindelse med leje af servicearealer
• 8,5 mio. kr. til udgifter til montering, flytning, velfærdsteknologi og tomgangshusleje mv.

Socialforvaltningens udgift til deponering på 7,3 mio. kr. skal overføres fra Socialudvalgets finansposter til Økonomiudvalgets finansposter jf. nedenstående tabel 1.

Tabel 1. Bevillingsmæssige konsekvenser

 

At- punkt	Udvalg	Bevilling (nr. og navn)	Funk-tion	Indtægt (I) / Udgift (U)	Beløb i 1.000 kr.* (2014 p/l)				Varig? ja/nej
					2014	2015	2016	2017
5	SUD	Finansposter	8.32.27.5	U	-7.308				Nej
5	ØU	Finansposter	8.32.27.5	U	7.308				Nej
I alt					0	0	0	0

Tabel 2 viser de midler, der ansøges frigivet til Socialudvalget til dækning af Socialforvaltningens udgifter på i alt 23,1 mio. kr.
 

Tabel 2. Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

 

Ud-valg	Aktivitet/ projekt	Bevilling (nr. og navn)	Funk-tion	Beløb i 1.000 kr. (2014 p/l)				I alt
				2014	2015	2016	2017
SUD	Grundkapital	Finanspos-ter	8.32.24.5	7.249				7.249
SUD	Deponering	Finanspos-ter	8.32.27.5	7.308				7.308
SUD	Montering, flytteud- gifter, hjælpemidler mv.	3641 – Byggeri og Modernise- ring af tilbud	5.38.50.3	114	2.223	6.204	0	8.541
I alt	-	-	-	14.671	2.223	6.204	0	23.098

Kategorisering af anlægsmidlerne fremgår af tabel 6 i bilag 1.

Driftsudgifter
Socialforvaltningen søger ikke om nye driftsmidler, idet driftsudgifter til botilbuddet afholdes inden for den eksisterende driftsramme. Der er tale om flytning af bostedet Ringbo, hvor driftsmidler følger med. Gennemsnitlig pris pr. beboer er 0,45 mio. kr. pr år. Prisen er 0,05 mio. kr. lavere på dette tilbud end tilbuddene på Arenagrunden og Oliebladsgade, da der ikke etableres nattevagtsordning.

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. Byggeriet forventes afsluttet i 1. kvartal 2016. I forbindelse med byggeriets opførelse, vil der blive forelagt en sag for Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for realkreditlån til både plejeboliger og serviceareal. Derudover igangsætter Socialforvaltningen en dialog med lokaludvalget omkring nabohøringen.  

Anette Laigaard/                 Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 7. april 2014

Indstillingens 1.-2. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Indstillingens 6.-9. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.