Udmøntning af kommunal grundkapital 2014, proces for det åbne udbud

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om udmøntningsprocessen i 2014 for kommunale grundkapitallån til etablering af almene familie- og ungdomsboliger.

Københavns Kommune har siden 2003 primært udmøntet den kommunale grundkapital i åbne udbudsrunder. Formålet med det åbne udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

Tilrettelæggelse af udmøntningsforløbet 2014
Udmøntningsprocessen for 2013 er blevet evalueret med de almene boligorganisationer. I tilbagemeldingerne vedrørende processen i 2013 har der været fokus på mulighederne for at forbedre forløbet, så almene boligprojekter kan udvikles hurtigere. De almene boligorganisationer oplever et pres på grundpriserne i København, som gør det sværere at finde passende grunde til almene projekter. Et fokus på hurtigere tilsagn fra Københavns Kommune vil ifølge sektoren delvist kunne afhjælpe denne udfordring.

Teknik- og Miljøforvaltningen har på den baggrund udarbejdet en proces for udmøntningen for 2014:

Overordnet proces for udmøntning af midlerne

• Prækvalifikation: Der gennemføres indledningsvist en prækvalifikationsrunde. Prækvalifikation sker med udgangspunkt i en meget kort beskrivelse af det enkelte projekt: Antal boliger og boligtyper, placering i byen, koncept og forventet behov for grundkapital. Prækvalifikation gennemføres for at give en meget tidlig tilbagemelding på det enkelte projekt og sikre, at den samlede sum af projekter modsvarer til de midler, der skal udmøntes.
• Konkurrenceforslag og bedømmelse: Efter prækvalifikationen udvikler boligorganisationerne et skitseprojekt, der bedømmes af kommunen. For at sikre en smidig proces og af hensyn til at nedbringe udviklingsomkostningerne for de almene boligorganisationer skal projektoplæggene have karakter af skitseprojekter tilpasset en konkret grund, hvor der udestår en del bearbejdning. Kommunen tilbyder en dialog med boligorganisationerne i forbindelse med udarbejdelse af skitseprojekterne. Et bedømmelsesudvalg bestående af repræsentanter fra Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen vurderer de indkomne projekter og indstiller de bedste projekter til kommunalt tilsagn
• Kommunalt tilsagn: De efter en samlet vurdering bedste projekter indstilles til Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen til kommunalt tilsagn om grundkapital. Teknik- og Miljøforvaltningen bliver med beslutningen bemyndiget til at give tilsagn til projekterne (såkaldt skema A-tilsagn). For nogle projekter vil tilsagnet kunne meddeles umiddelbart. For andre projekter, hvor der fx udestår vedtagelse af plangrundlag eller yderligere forhandlinger med grundejer, vil forvaltningen meddele tilsagnet, når disse forhold er på plads. For de fleste projekter vil det gælde, at tilsagnet – i modsætning til tidligere – meddeles på baggrund af et skitseprojekt, og at der dermed udestår en intensiv dialogfase med kommunen om eventuel tilretning og videreudvikling af projektet frem mod endeligt tilsagn (såkaldt skema B-tilsagn).

Denne proces indebærer, at kommunen meddeler tilsagn tidligere end normalt, hvilket skulle bidrage til, at de almene boligorganisationer kan indgå mere fordelagtige grundkøbsaftaler. Det medfører samtidig, at projekterne i højere grad udvikles i en dialog med kommunen. Det stiller krav om et tæt samarbejde mellem forvaltningen og boligorganisationerne i de konkrete projekter, efter at det kommunale tilsagn er givet. Omvendt medfører det, at bedømmelsen og den politiske godkendelse af projekterne sker på et tidligere stadie end tidligere. Det vurderes, at det samlet set kan bidrage til en mere effektiv og smidig udmøntning af grundkapitalen – især i en situation med pres på grundpriser og byggeomkostninger. Processen fra første aflevering til eventuelt tilsagn om kommunal grundkapital (skema A) forkortes med ca. fem måneder i forhold til processen i 2013.

Udmøntning i 2014 og 2015
Midlerne i Budget 2014 samt eventuelle midler fra Overførselssagen 2013-2014 udmøntes i perioden juni-november 2014 med forventet tilsagn fra december 2014. Eventuelle midler fra Budget 2014 og Overførselssagen 2013-2014, der ikke udmøntes i den forkortede proces i 2014-udmøntningen, kan overføres til udmøntningen af eventuelle grundkapital midler afsat i Budget 2015, som foreslås fremrykket til påbegyndelse i oktober 2014 for at sikre en hurtig eksekvering.

Processen for udmøntning af midler i Budget 2015 forventes således påbegyndt i oktober 2014 umiddelbart efter budgetaftalens indgåelse. En tidligere udmøntning i 2015 vil samtidig give mulighed for en ekstra udmøntningsrunde i 2015, hvis det er nødvendigt. Det forventede tidsforløb fremgår nedenfor:

Kriterier for udvælgelse af projekter
Prækvalifikationen foretages ud fra en helhedsvurdering af projektets overordnede idé og boligudbud, projektets placering i byen samt projektets realisérbarhed.

Når projekterne skal videreudvikles, vil der i dialogen mellem kommunen og de almene boligorganisationer og ved bedømmelsen blive lagt vægt på følgende fem overordnede kriterier:

• Små og mindre, billige boliger: Projekterne skal indeholde små og mindre boliger, som kan betales af studerende samt lav- og mellemindkomstgrupper.
• Arkitektur og boligkvalitet: Boligerne skal have høj bokvalitet og være fleksible. Bygningen skal kunne imødekomme ønsker om fællesskab, have høj arkitektonisk kvalitet samt gode udearealer.
• Placering og sammenhæng med byen: Projektets boligtyper og boligstørrelser skal være tilpasset det omgivende byområde, og der skal sikres en god sammenhæng til den omgivende by. Projekter i byudviklingsområder og områder med få almene boliger prioriteres.
• Samlet boligudgift og økonomi: Den samlede boligudgift bestående af husleje og forbrugsudgifter skal være lav. Projektets samlede økonomi og den kommende boligafdelings økonomi skal være sund og robust.
• Energi og bæredygtighed: Projekterne skal så vidt muligt være 2020-byggeri og indeholde miljøtiltag, herunder et materialevalg der er bæredygtigt og har god totaløkonomi.

I forbindelse med bedømmelsen foretages en helhedsbetragtning, hvor alle parametre indgår. Et af kriterierne kan således ikke alene anvendes til at udelukke et projekt.

Ungdomsboliger skal opføres som små og billige boliger, der er egnede til studerende og borgere med særlig lav betalingsevne, jf. budgetaftalen for 2014. Det fremgår af budgetaftalen, at ungdomsboliger skal opføres med en gennemsnitlig størrelse på 35m². I den politiske aftale om Overførselssagen 2013-2014 fremgår det ligeledes, at ungdomsboligerne skal have en størrelse på 35 m², dog kan mindre del opføres som torumsboliger til unge par.

Erfaringsmæssigt medfører en bruttostørrelse på 35 m² et nettoboligareal på ca. 20 m², inkl. køkkenområde samt toilet og bad. Det er derfor vanskeligt at bygge boliger på meget mindre end 35 m². For at opnå et gennemsnit på 35 m² pr. bolig som forudsat i budgetaftalen, vil ungdomsboligerne derfor som udgangspunkt blive etableret som værelser med trinettekøkken samt bad og toilet på i alt 35 m². Trinettekøkkenet etableres for, at beboerne kan opnå boligstøtte.

Arbejdsklausuler
En arbejdsklausul er en række bestemmelser, der indføres i en kontrakt, fx mellem en almen boligorganisation og en privat bygherre. Formålet med arbejdsklausuler er at sikre arbejdstagerettigheder og at modvirke social dumping – dvs. at sikre at arbejdet bliver udført på danske løn- og arbejdsvilkår.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil – såfremt der modtages positivt svar fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herom, jf. særskilt indstilling på Teknik- og Miljøudvalgets dagsorden d. 7. april 2014 om gennemførelse af seks almene boligprojekter – stille krav om brug af arbejdsklausuler ved projekternes gennemførelse.

Da de almene boligorganisationer er bygherrer på projekterne, har kommunen ikke et direkte forhold til de involverede entreprenører. Kommunens håndhævelse af et krav om arbejdsklausuler vil således ske over for boligorganisationen ved at stille krav til indholdet af kontrakter med entreprenører og tekniske rådgivere.

Omdisponering
I Budget 2013 og Overførselssagen 2012-2013 blev der samlet afsat 205,5 mio. kr. til kommunal grundkapital. På baggrund af indstilling om udmøntning af grundkapital 2013 (BR 12/12 2013) er muligheden for at udvide finansieringen i 2013-udbuddet med B2014-midler afsøgt.

Den samlede udmøntning i 2013 til de udvalgte projekter andrager således i alt 225,0 mio. kr., jf. særskilt indstilling herom.

For at sikre en hurtig realisering af almene boligprojekter i København, foreslås det derfor, at 19,5 mio. kr. af de afsatte midler til kommunal grundkapital i 2014 anvendes til at realisere 2013-projekter.

De 19,5 mio. kr. frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 i 2014.

Udmøntning 2014 og antal boliger
I Budget 2014 (F17, Æ181, F18 og Æ204) er der afsat 200,0 mio. kr. til grundkapitallån, fordelt med 140 mio. kr. til 640 nye almene familieboliger og 60,0 mio. kr. til 605 nye almene ungdomsboliger. 

I den politiske aftale om Overførselssagen 2013-2014 er der afsat 75,0 mio. kr. til grundkapitallån, fordelt med 24 mio. kr. til ca. 100 nye almene familieboliger og 51,0 mio. kr. til ca. 485 nye almene ungdomsboliger.

Såfremt 19,5 mio. kr. fra Budget 2014 frigives til eksisterende projekter fra udmøntningen i 2013, kan der samlet set udmøntes i alt 255,5 mio. kr. i kommunal grundkapital i 2014.

De i alt 164,0 mio. kr. til almene familieboliger fra Budget 2014 og Overførselssagen 2013-2014 er således fordelt med 160,0 mio. kr., svarende til ca. 722 almene familieboliger i 2014-udbuddet, samt 4,0 mio. kr. til ca. 18 familieboliger i 2013-udbuddet.

De i alt 111,0 mio. kr. til nye almene ungdomsboliger i Budget 2014 og Overførselssagen 2013-2014 er tilsvarende fordelt med 95,5 mio. kr. til ca. 934 almene ungdomsboliger i 2014-udbuddet og 15,5 mio. kr. til ca. 156 ungdomsboliger i 2013-udbuddet.

Hermed forudsættes det, at der samlet set realiseres 640 almene familieboliger og 605 almene ungdomsboliger for midlerne afsat i Budget 2014.

Endvidere forudsættes det, at samlet set realiseres 100 almene familieboliger og 485 almene ungdomsboliger for midlerne afsat i Overførselssagen 2013-2014.

Udmøntningen er sammenfattet i nedenstående tabel.  

Almene boligprojekter på vej
I bilag 1 findes en oversigt over almene boligprojekter, der er under realisering i København.

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen offentliggøre udmøntningsprocessen for 2014, herunder bl.a. udspecificerede afleveringskrav mv., hvor der sættes fokus på en smidig udvikling af boligprojekterne. 

Det forventes herefter, at Borgerrepræsentationen kan træffe beslutning om tilsagn om kommunal grundkapital til de første boligprojekter i slutningen af 2014.

Claus Juhl                           /                       Pernille Andersen