Godkendelse af seks almene familie- og ungdomsboligprojekter

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om opførelse af seks almene ungdoms- og familieboligprojekter. Det er en opfølgning på Borgerrepræsentationens beslutning i december 2013 om prækvalifikation af almene boligprojekter i forbindelse med udbud af kommunal grundkapital.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende bedømmelsesudvalgets anbefaling om opførelse af seks almene boligprojekter på i alt ca. 153 almene familieboliger og ca. 228 almene ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 1,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 10 pct. af anskaffelsessummen i alt 61 mio. kr. på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling, Finansposter, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele garanti for realkreditlån på op til 435 mio. kr.,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige familie- og ungdomsboligprojekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende, samt
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at indgå aftale med driftsherrerne om driften af og udlejningsprincipperne for de almene familieboliger.

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

De indkomne tilbud er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen.

Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier:

• Arkitektur og boligkvalitet
• Placering og samspil med byen
• Boligudgift og økonomi
• Energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalgets bemærkninger til projekterne fremgår af bilag 1, hvor de anbefalede tilbud også præsenteres. Bedømmelsesudvalget anbefaler på baggrund heraf, at de seks indsendte tilbud accepteres, hvilket vil muliggøre opførelse af ca. 153 familieboliger og ca. 228 ungdomsboliger. Det præcise antal boliger vil kunne ændre sig i forbindelse med den videre bearbejdning af projekterne og projektering.

De valgte projekter vil i god arkitektonisk kvalitet bidrage med et varieret udbud af boligstørrelser - herunder små ungdomsboliger. Både ungdomsboligerne og familieboligerne er godt placeret i byudviklingsområder og eksisterende byområder og vil alle bidrage med attraktive boliger.

Projekterne skal opfylde plankrav og leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som kommunen ønsker. Flere projekter vil efter denne godkendelse kræve en yderligere bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsningerne for at skabe ordentlige dagslysforhold, fleksible boliger og realisere målet om en andel små billige boliger. For enkelte projekter skal plangrundlaget færdiggøres, inden projekterne kan realiseres.

Det skal understreges, at der for en række af projekterne ikke foreligger endeligt underskrevet grundkøbsaftale, hvilket kan medføre, at projekterne ikke kan realiseres.

Projekter, hvor der ikke skal udarbejdes lokalplan, kan være klar til indflytning i 2016.

To af de otte prækvalificerede projekter er ikke bedømt, da de almene bygherrer har trukket projekterne.

De afsatte midler i Budget 2013 og i Overførselssagen 2012-2013 er ikke tilstrækkelige til at gennemføre alle projekterne. Det foreslås derfor, at en mindre del af midlerne afsat i Budget 2014 til almene boliger anvendes for at sikre en hurtig eksekvering af nye almene boliger.

Samtidig med denne indstilling forelægges indstilling om udmøntning af midler afsat i Budget 2014 til opførelse af almene boliger.

Arbejdsklausuler
En arbejdsklausul er en række bestemmelser, der indføres i en kontrakt, fx mellem en almen boligorganisation og en privat bygherre. Formålet med arbejdsklausuler er at sikre arbejdstagerettigheder og at modvirke social dumping – dvs. at sikre at arbejdet bliver udført på danske løn- og arbejdsvilkår.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil, såfremt der modtages positivt svar fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herom, stille krav om brug af arbejdsklausuler ved projekternes gennemførelse.

Da de almene boligorganisationer er bygherrer på projekterne, har kommunen ikke et direkte forhold til de involverede entreprenører. Kommunens håndhævelse af et krav om arbejdsklausuler vil således ske over for boligorganisationen ved at stille krav til indholdet af kontrakter med entreprenører og tekniske rådgivere.

Tilsvarende har kommunen iværksat en særlig indsats for at sikre anvendelse af partnerskabsaftalen mellem BL og Dansk Byggeri om praktikpladser mv. i forbindelse med almene byggeprojekter. Det vil blive søgt gennemført i disse sager, jf. indstilling vedr. proces for udmøntning af grundkapital 2014, der bliver behandlet af Teknik- og Miljøudvalget den 17. marts 2014.

Kommunens grundkapitallån

Indtil udgangen af 2016 finansieres nye almene boliger i henhold til almenboligloven med 88 pct. kreditforeningslån, 10 pct. kommunalt grundkapitallån og 2 pct. beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler grundkapitallånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For de anbefalede seks projekter bliver de kommunale grundkapitallån til familie- og ungdomsboligerne 61 mio. kr. (inkl. 5 pct. til reguleringer). Grundkapitallånene afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) jf. nedenstående tabel 1.
 

Økonomien i projekterne fremgår af bilag 1.

Det samlede forventede forbrug af budgetmidler afsat i Budget 2013 og Overførselssagen 2012-2013 til kommunal grundkapital fremgår nedenfor af tabel 2.

I fortsættelse af beslutning i Borgerrepræsentationen den 12. december 2013 finansieres udgiften til grundkapital til de seks projekter herefter af 41,5 mio. kr. afsat i Budget 2013 og Overførelsessagen 2012-2013 samt af 19,5 mio. kr. afsat i Budget 2014 til almene boliger.

Kommunens garantiforpligtelse

Det er en forudsætning for tilsagnet om støtte, at kommunen yder garanti, jf. almenbo-liglovens § 127. Den kommunale garanti giver Teknik- og Miljøforvaltningen over for realkreditinstituttet.

Realkreditlånet baseres på ejendommens markedsværdi og får kommunegaranti for den yderste del af lånet. Garantien vil derfor afhænge af det valgte finansieringsinstituts rentabilitetsvurdering og værdiansættelse. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 435 mio. kr. for de seks tilbud.

Kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter.

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere alle tilbudsgiverne om beslutningen.

På grundlag af den bemyndigelse, der gives Teknik- og Miljøudvalget med denne indstilling, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema A) til de accepterede projekter, når projekterne opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

         Pernille Andersen

                                                                  / Simon Kjær Hansen