Fravigelse af servitut til byggeri på Knuthenborgvej 11, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling, hvorvidt villaservitut skal fraviges på Knuthenborgvej 11, så således at det eksisterende enfamiliehus bliver ombygget og tilbygget.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at villaservitut fraviges, så det på ejendommen Knuthenborgvej 11 tillades, at eksisterende enfamiliehus ombygges og tilbygges til et nyt dobbelthus.

Problemstilling

Forvaltningen har modtaget ansøgning om ombygning af et eksisterende enfamiliehus samt tilbygning, så der bliver et nyt dobbelthus på Knuthenborgvej 11. En tilladelse vil indebære fravigelse af villaservitutten, Romertalsdeklaration III3696, som er tinglyst i 1917, da det ansøgte strider mod servituttens bestemmelse om, at hver etage kun må tjene til bolig for én familie. Da der ikke er lokalplan for området, skal forvaltningen i henhold til bygningsreglementet foretage en helhedsvurdering af projektet.

Jakob Næsager (C) har anmodet om, at sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

Det er Teknik- og Miljøforvaltningens praksis at fravige villaservitutternes bestemmelser, om boliger pr. etage og bebygget areal, når dobbelthuse er i overensstemmelse med gældende byggelovgivning. Borgerrepræsentationen vedtog i 1971, at de gamle servitutters bestemmelser om at boliger pr. etage kunne fraviges mod, at der blev stillet krav om en lavere bygningshøjde (se bilag 6). Det er denne praksis, som forvaltningens fortsat arbejder efter og har fulgt i den konkrete sag.

Teknik- og Miljøudvalget har den 27. maj 2013 godkendt, at Teknik- og Miljøforvaltningens bemyndigelse, til at fravige servitutbestemmelser om antal boliger pr. etage i forbindelse med opførelse af dobbelthuse, justeres således, at der ikke fremadrettet skal foretages høring af naboer.

Der er ansøgt om tilladelse til ombygning af et eksisterende enfamiliehus samt tilbygning, så bebyggelsen kommer til at udgøre et dobbelthus, og i overensstemmelse med hidtidig praksis er forvaltningen derfor indstillet på at tillade byggeriet til et dobbelthus, selv om servitutten kun tillader én bolig pr. etage. Alternativet ville være et toetages hus, som servitutten og øvrige bestemmelser tillader.

Dobbelthuse og helhedsvurdering efter bygningsreglementet

Forvaltningen skal foretage en helhedsvurdering af projektet efter kap. 2.3 i bygningsreglementet, herunder af det fremsendte udstykningsforslag. Der er ikke tale om dispensationer i formel forstand, men en helhedsvurdering af de bebyggelsesregulerende forhold for det konkrete byggeri, som kan munde ud i enten en byggetilladelse eller et afslag på at fravige servitutten.

Det ansøgte byggeprojekt, herunder fremsendte udstykningsforslag

Grundarealet på Knuthenborgvej 11 udgør 610 m², heraf er 77 m² udlagt til vej. Dobbelthusets samlede etageareal vil være 244 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 40. Ny privat fællesvej (indkørsel til bagerste del af dobbelthuset) udgør 41 m2. Se bilag 1 om høringsbrev med kortbilag.

Forvaltningen er positivt indstillet over for at tillade det ansøgte. Dobbelthuset opføres inden for byggeretten med hensyn til højde og afstand til naboskel, selvom en del af den nye bebyggelse vil være tættere end 2,5 m fra nye private fællesvej (indkørslen). Der vil blive stillet betingelse om, at bebyggelsesprocent beregnes samlet for de to parceller efter opdeling. Grundstørrelsen efter en opdeling ikke er usædvanlig for dobbelthuse og heller ikke usædvanligt i kvarteret.

Høringen

I den konkrete sag har forvaltningen foretaget høring af de tilgrænsende ejendomme i forhold til, at det ansøgte byggeri ikke opfylder alle betingelse i bygningsreglementet og servitutbestemmelserne. Det omhandler, som beskrevet ovenfor, bebyggelsesprocenten, grundstørrelse og nærmere end 2,5 m til privat fællesvej, der dog ligger på egen matrikel. Se forvaltningens bemærkninger til høringssvarene.

I høringsperioden er der indkommet ét samlet høringssvar fra de tilgrænsende ejendomme samt et høringssvar fra lokaludvalget. Se bilag 2 og 3. Begge høringssvar forholder sig kritisk til det ansøgte projekt.

Fælles høringssvar fra naboer

Naboerne har primært gjort indsigelse mod følgende:

1. Det ansøgte projekt er i strid med plangrundlaget og byggelovgivningen

2. Privat fællesvej

3. Koteletgrunde og parkeringsforhold

4. Grundstørrelse og bebyggelsesprocent

5. Nabogener ved fravigelse af servitutten og sammenligning med sag på Nystedvej

Forvaltningens bemærkninger

Ad 1. Det ansøgte forudsætter ingen dispensation, men en fravigelse af servitutten. Det er alene afstandsforhold til ny privat fællesvej, som overskrider byggeretten, samt bebyggelsesprocent for den mindste af de to fremtidige parceller, hvorfor der skal foretages en helhedsvurdering for de to forhold.

Ad 2. Der skal sikres vejadgang til begge dele af dobbelthuset, herunder også til den bagerste parcel. Beliggenhed af bebyggelse nærmere end 2,5 m fra privat fællesvej vurderes ikke at være usædvanligt i nærområdet, og det ansøgte dobbelthus er fortsat beliggende ca. 4 m fra naboskel.

Ad 3. Det er ikke i bygningsreglementet muligt at regulere, hvordan en grund skal se ud. Det er forvaltningens vurdering, at det viste udstykningsforslag sikrer hensigtsmæssigt indrettede boliger med et tilfredsstillende friareal i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for området samt hensigtsmæssig udformet vejadgang og parkeringsarealer. Parkering på vejareal reguleres ikke i byggelovgivningen.

Ad 4. I høringsbrev fra den 26. januar 2017 oplyste forvaltningen fejlagtigt, at byggeriet ikke overholdt byggeretten om grundstørrelse, men det gælder kun fritliggende enfamilieshuse og ikke dobbelthuse. Udstykning af grunde med dobbelthus skal derfor altid fastlægges efter en helhedsvurdering ud fra det bebyggelsesregulerende forhold om grundens størrelse. Den høje bebyggelsesprocent for den ene del af dobbelthuset vurderes ikke at være visuelt synlig, idet huset fremstår som ét hus og den maksimale bebyggelsesprocent regnes samlet for dobbelthuset.

Ad. 5. Det er forvaltningens vurdering, at der sikres tilfredsstillende lysforhold og sikres mod væsentlige indbliksgener, idet byggeretten vedrørende afstand til naboskel samt højdeforhold er overholdt. Sagen på Nystedvej 1-17, hvor der blev givet afslag, er ikke sammenlignelig med nærværende sag, da der på Nystedvej var søgt om at opføre et fritliggende enfamilieshus samt bibeholdelse af to eksisterende fritliggende enfamilieshuse.

Høringssvar fra lokaludvalg

Lokaludvalget har ønsket sagen forelagt politisk med følgende indsigelse:

1. Det ansøgte projekt er i strid med hensynet bag servitutten og går i mod de vedtagne politikker om øget begrønning og træer i København.

2. Grundstørrelse

Ad 1. Der henvises til tidligere politisk beslutning om at tillade fravigelse af villaservitutter ved ansøgning om opførelse af dobbelthuse.

Ad. 2. Der henvises til forvaltningens svar Ad. 4 ovenfor.

Ansøger har fået forelagt de indkomne høringssvar og har forholdt sig til bemærkningerne fra indsigerne. Se bilag 4. Forvaltningens uddybende bemærkninger til indsigelserne fremgår af bilag 5.

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil forvaltningen meddele byggetilladelse til dobbelthus. Der vil blive vedlagt klagevejledning efter byggeloven til indsigelserne.

 

Pernille Andersen
                                   /Anne-Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. marts 2017

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At indstillingen udsættes til næstkommende udvalgsmøde med henblik på at afklare præcedensvirkningen af en eventuel afvisning af dispensation fra  villaservitut.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med syv stemmer mod tre. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, V og Ø.
Imod: B, C og F.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning. Indstillingen kommer til genbehandling på næstkommende møde.