Dispensation fra lokalplan nr. 558 Østergade 27 til overskridelse af højdegrænse, Indre By

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensation fra bygningshøjden i lokalplanen nr. 558 Østergade 27. Dispensationen omhandler ændring af maksimal bygningshøjde på 25,5 meter til 26,25 meter for at muliggøre opførelse af to taglejligheder på ejendommen Østergade 27.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation i lokalplan nr. 558 Østergade 27 til overskridelse af den maksimale bygningshøjde som beskrevet i Løsning.

Problemstilling

Bygherre har søgt om tilladelse til at opføre to taglejligheder på en ejendom på Østergade 27. Projektet ønskes opført, så den samlede maksimale bygningshøjde for ejendommen bliver 26,25 meter. Lokalplanen nr. 558 Østergade 27 blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 19. april 2018 og fastlægger den maksimale bygningshøjde til 25,5 meter. Bygherre oplyste ved udarbejdelsen af lokalplanen en fejlagtig højde på den eksisterende bygning, hvilket medførte en fejl i lokalplanen. Ændringen af bygningshøjden forudsætter en dispensation.

Ansøgningen har været i naboorientering fra den 29. oktober 2018 til den 19. november 2018, hvor forvaltningen modtog 13 henvendelser. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensationer med principielt indhold. Forvaltningen vurderer, at dette er tilfældet, da højden overskrides i en lokalplan, der er mindre end fire år gammel.

Løsning

Den eksisterende bygning er 75 centimeter højere end forudsat under udarbejdelsen af lokalplanen. Fejlen skyldes, at bygherres oplysninger om den eksisterende bygnings højde ikke var korrekte og beregningsgrundlag for tagboligerne blev derfor forkerte.

Selve tagboligerne er i sig selv ikke højere end forudsat i lokalplanen. Bygherre har oplyst, at det ikke er teknisk muligt at overholde lokalplanens højdegrænse ved at ændre tagboligernes højde på grund af krav til minimums løfthøjde og isolering m.v. Forvaltningen vurderer, at dette er korrekt. Hvis projektet skal realiseres som forudsat i lokalplanen, vil den faktiske højde på den samlede bebyggelse dermed overstige den i lokalplanen fastsatte højdegrænse med 75 centimeter. I bilag 3 er tegninger af bebyggelsen.

For at realisere lokalplanen anbefaler forvaltningen derfor, at der meddeles dispensation i forhold til lokalplanens § 6, stk. 4, der fastsætter den samlede maksimale bygningshøjde til 25,5 meter over terræn, inklusiv tagopbygning med grønt tag, men eksklusive værn på tagterrasse. Forvaltningen vurderer, at såfremt den rigtige højde på den eksisterende bygning var blevet oplyst på tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse, ville lokalplanen have være indstillet med et indhold, der muliggjorde de ønskede tagboliger med en maks. højde på 26,25 meter.

Såfremt udvalget ikke meddeler dispensation, vil det ud fra det oplyste betyde, at der ikke vil blive etablereret nye tagboliger. Lokalplanens øvrige bestemmelser om bevaring og renovering med videre vil fortsat værende gældende.

Høring

Dispensationen har jf. planlovens § 20 været i naboorientering i perioden den 29. oktober 2018 til 19. november 2018 (bilag 4). Forvaltningen har modtaget 13 henvendelser. I bilag 2 fremgår alle henvendelserne. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

I syv af henvendelserne er anbefalingen, at forvaltningen ikke bør give dispensation, idet de ekstra etager tager dagslys fra byens rum og de omkringliggende ejendomme.
Flere borgere nævner, at forslaget ikke er i stil med det omkringliggende gamle kvarter. Én borger bemærker, at en dispensation sjældent kommer alene, og at flere penthouselejligheder vil ændre Københavns udsigt og tagblik med røde og sorte tage.
Flere indsigere bemærker, at det bør have konsekvenser for bygherre at give ukorrekte oplysninger.
Én borger er positiv overfor opførelsen, men ønsker dog, at der etableres studenterboliger eller almene boliger.
Indre By Lokaludvalg bemærker, at miljøet omkring kunstværket ”Pigen med pelsdyret” skal bevares og finder ikke, at dette stemmer overens med at forøge husets højde, idet kunstværket vil virke klemt inde.

Forvaltningens bemærkninger

Det er forvaltningens vurdering, at en forøget højde på 75 centimeter vil medføre begrænsede ændringer af skyggeforholdene på pladsen og de omkringliggende ejendomme. Tagboligerne er planlagt tilbagetrukket, hvilket i forvejen reducerer skyggevirkningerne. Konkret vil forøgelsen medføre, at skyggen fra tagboligerne vil ramme pladsen og de omkringliggende ejendomme cirka 4 minutter tidligere i marts og cirka 7 minutter tidligere i juni.
I forhold til det arkitektoniske udtryk bemærker forvaltningen, at dispensationen udelukkende vedrører den maksimale bygningshøjde. Alle lokalplanens krav til facadeudtryk mv. vil fortsat være gældende.
I forvaltningens anbefaling af dispensationen lægges vægt på, at forskellen på den oplyste bygningshøjde og den faktuelle højde ikke har indvirkning på forvaltningens planfaglige vurdering af projektet. Hvis bygherre havde opgivet den korrekte højde, havde disse tal derfor indgået i lokalplanforslaget.
Der er i lokalplanen ikke stillet krav om almene boliger. Det er ikke muligt at stille kravet som et vilkår for dispensation.
Forvaltningen vurderer, at kunstværket ”Pigen med pelsdyret” fortsat vil være synligt og fungere som et pejlemærke i området.