Udstykning af ejendom, Sakskøbingvej 8, Valby

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at ejendommen Sakskøbingvej 8 udstykkes til to ejendomme på hhv. 538 m2, heraf 77 m2 vejareal og 437 m2, heraf 62 m2 vejareal.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 28. april 2021 modtaget en ansøgning om genudstykning af ejendommen Sakskøbingvej 8 til to selvstændige ejendomme. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Tilladelse til udstykning forudsætter fravigelse af skærpelsen i Kommuneplan 2019 (KP19) ift. krav til mindstegrundstørrelse (600 m2) i villaområder.

Forvaltningen har foretaget en konkret vurdering af sagen og er indstillet på at godkende udstykning, fordi der er tale om en genudstykning og fordi det ansøgte er i overensstemmelse med det sædvanlige i området, hvor Sakskøbingvej er bebygget med enfamiliehuse på tilsvarende grundstørrelser. Udstykningen vil imidlertid medføre en fortætning, når der bygges på den udmatrikulerede ejendom.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget på baggrund af tidligere fremlæggelse af lignende sager jf. løsningsafsnittet nedenfor, og da udvalget tidligere ikke har godkendt forvaltningens forslag til administrationsgrundlag for udstykning i villaområder ift. kravet om mindstestørrelser i KP19.

Løsning

Borgerrepræsentationen har med KP19 fastlagt, at der ikke må ske udstykning af grunde på mindre end 600 m2 til enfamiliehuse i B1-områder (villaområder med åben, lav bebyggelse). Der er tale om en stramning i forhold til hidtidig praksis for mindstegrundstørrelser i villaområder i København, der for fritliggende enfamiliehuse som tommelfingerregel har været 450 m2 og for dobbelthuse og anden tæt/lav bebyggelse 350 m2. Det skærpede krav til mindstegrundstørrelser i B1-områder har til hensigt, at der ikke sker en fortætning af villaområder. Teknik- og Miljøforvaltningen skal dog foretage en konkret vurdering i hver enkelt sag.

Den 11. januar 2021 behandlede udvalget en sag om fravigelse af villaservitutter, så der kunne opføres tre rækkehuse på Strandøre 8C. Fravigelsen ville medføre en mindre fortætning af området. Indstillingen blev ikke godkendt.

Den 7. juni 2021 behandlede udvalget sag om udstykning på Morsøvej 49. Indstillingens 1. at-punkt om, at forvaltningen fremadrettet kunne acceptere mindre grundstørrelser end 600 m2 i udstykningssager ud fra en konkret vurdering af, hvad der er sædvanligt for området, blev ikke godkendt. Indstillingens 2. at-punkt om udstykning i den konkrete sag blev imidlertid godkendt. I sagen var der tale om en genudstykning, som ikke medførte fortætning.

Forvaltningen har modtaget en ansøgning om at genudstykke ejendommen Sakskøbingvej 8, der blev sammenlagt i 1993. Bygningen er opført i 1952 i ét plan samt kælder. Bygningen er opgjort med et bebyggelsesareal på 125 m2, der ligeledes er registreret til beboelse. Der er fuld kælder under stueetagen, hvor 24 m2 udgøres af en garage (ifølge BBR). Der er i 2011 meddelt tilladelse til udnyttelse af 1. salen. Sagen blev henlagt i 2012, da den aldrig blev meldt påbegyndt. Grunden har tidligere været udstykket i to. Ejendommens ejer ønsker at reetablere to selvstændige ejendomme ved at genudstykke med de oprindelige skel. Der er udelukkende tale om matrikulære ændringer.

Ejendommen vil efter opdelingen have følgende arealer:

• Sakskøbingvej 8: grundareal 538 m2, heraf 77 m2 vejareal
• Sakskøbingvej X: grundareal 437 m2, heraf 63 m2 vejareal

Hele Sakskøbingvej er bebygget med enfamiliehuse på tilsvarende grundstørrelser, jf. bilag 2.

Der vil kunne opføres en beboelsesbygning med én bolig i et plan med tagetage på i alt 131 m2. Fodaftrykket på grunden må maksimalt være 107 m2.

Planmæssige rammer

Sakskøbingvej 8 er beliggende i et område, der i rammerne i KP19 er fastlagt til boligområde med åben, lav bebyggelse med en bygningshøjde på højst 10 m, en bebyggelsesprocent på maksimalt 40 og en friarealprocent i en størrelsesorden på 100 (B1-område). Kommuneplanens generelle rammebestemmelser fastlægger, at: I B1-områder kan der ikke udstykkes grunde til enfamiliehuse på mindre end 600 m2.

Kommuneplanen fastlægger rammerne for lokalplanlægning. Da stort set alle villaområder er udbygget, bliver der som udgangspunkt ikke udarbejdet lokalplaner for områderne.

Kommuneplanen er ikke direkte bindende overfor borgerne, men forvaltningen anvender kommuneplanens rammer i sagsbehandlingen af byggeprojekter i uplanlagte områder til at fastlægge, hvad der er tilstræbt sædvanligt for byggeriets omfang og tæthed, herunder for grundstørrelser i et område.

Ved ønske om matrikulære ændringer – udstykning, sammenlægning eller arealoverførsel – skal forvaltningen foretage den såkaldte udstykningskontrol. Her kontrollerer forvaltningen, at bl.a. bygge- og planlovgivningen er overholdt også efter fx udstykning af en matrikel i to nye selvstændige ejendomme.

Hvis der ikke er en lokalplan, som fastlægger mindstegrundstørrelser, og hvis de kommende grunde ikke overholder byggeretten på min. 700 m2, jf. Bygningsreglement 2018 § 173, skal forvaltningen fastlægge grundstørrelsen ved en helhedsvurdering. I sagsbehandlingen af denne sag, vil forvaltningen også foretage en helhedsvurdering. Ved helhedsvurderingen skal forvaltningen bl.a. se på, hvad der er sædvanligt for området, eller hvad der tilstræbes i området.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender udstykning af ejendommen Sakskøbingvej 8 ud fra en konkret vurdering af, at:

1. det er i overensstemmelse med det sædvanlige i området, da Sakskøbingvej er bebygget med enfamiliehuse med tilsvarende grundstørrelser.
2. der er tale om en genudstykning, der vil svare til en retablering af tidligere godkendte forhold på ejendommen.

Af denne specifikke sagstype (genudstykning af sammenlagt grund), forventer forvaltningen at have en-to sager om året.

Alternativer
Hvis Teknik- og Miljøudvalget lægger vægt på, at udstykning ikke er i overensstemmelse med det tilstræbte for området jf. KP19, kan udvalget vælge at håndhæve kommuneplanens rammebestemmelser for B1-områder. Teknik- og Miljøforvaltningen vil herefter meddele afslag på udstykning på baggrund af forvaltningens helhedsvurdering, samt at grundstørrelserne efter udstykning ikke svarer til det, der i henhold til kommuneplanen tilstræbes i området.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces