1. behandling af to fælles gårdhaver i Valby og på Østerbro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at byfornyelsesforslag om etablering af fælles gårdhave for Bechgaardsgadekarréen: Bechgaardsgade 2-16, Otto Mallings Gade 1-3, Vennemindevej 39-47A og Nygårdsvej 50-52 sendes til afstemning og offentlig høring i otte uger, jf. bilag 2.

2. at byfornyelsesforslag om etablering af fælles gårdhave for Bredahlsvejskarréen: Bredahlsvej 1-9, Lyshøj Allé 15-17, Peder Hjorts Vej 2-10 og Vigerslev Allé 76-78 sendes til afstemning og offentlig høring i otte uger, jf. bilag 3.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om byfornyelsesforslagene skal sendes i høring hos beboere, ejere og erhvervsdrivende og i den forbindelse til afstemning med henblik på at undersøge opbakningen til en fælles gårdhave i de to karréer.

Løsning

Borgerrepræsentationen har den 13. januar 2014 delegeret beslutningskompetencen til vedtagelse af forslag og beslutninger om fælles gårdhaver til Teknik- og Miljøudvalget.

For at sikre københavnerne adgang til rekreative arealer etablerer Københavns Kommune fælles gårdhaver. Gårdhaverne bliver til i tæt dialog med beboerne og bidrager til at realisere ”Fællesskab København” ved at gøre København grønnere, skabe gode rammer for fællesskaber og et bæredygtigt liv og give gårdhaverne forskellig karakter, så de bidrager til en levende by. Beboere og ejere i karréerne har søgt Københavns Kommune om at få etableret en fælles gårdhave, og karréerne lever op til byfornyelseslovens støttekriterier, som er, at karréen består af flere matrikler, at friarealer er utidssvarende, at der ikke er overvægt af bygninger opført efter 1960, og at der ikke er overvægt af støttet byggeri.

Det indgår som et af flere udvælgelseskriterier, om en karré, der søger om fælles gårdhave, ligger i en igangværende eller tidligere områdefornyelse (tidl. kvarterløft). Gårdhaver i områdefornyelser bidrager til det samlede løft af området. Dette understøtter også kommunens politik for udsatte byområder, da områdefornyelserne placeres helt eller delvist indenfor de udsatte byområder. Derudover vægtes, at beboerne bakker op om en fælles gårdhave.

Bechgaardsgadekarréen, jf. bilag 2, ligger i den tidligere områdefornyelse Skt. Kjelds Kvarter, mens Bredahlsvejskarréen, jf. bilag 3, ikke er placeret i et områdefornyelsesområde, men har utidssvarende lege- og friarealer belagt med asfalt og fliser og minimal beplantning.

Indretning af gårdene
Etablering af de to fælles gårdhaver vil give attraktive opholds- og aktivitetsmuligheder for beboerne i karréerne. Gårdhaverne vil fremstå grønnere end i dag med flere træer og mere bynatur.

Bechgaardsgadekarréen
Den nuværende gård i Bechgaardsgadekarréen er opdelt i seks mindre gårdrum, hvor af fem har meget få eller ingen opholdspladser. Størstedelen af belægningen er nedslidt og utidssvarende.

I den nye fælles gård er der fokus på lege- og opholdsmuligheder samt det grønne udtryk. Opholdspladserne vil være spredt ud over gården, og der etableres naturlige lege elementer såsom trædesten og et væltet klatretræ. I forhold til klimasikring styres vandet væk fra bygningerne til en vandrende, der fører til lavtliggende bede med afløb til kloakken. Herved forsinkes regnvandet og presset på kloaksystemet mindskes.

Det er nødvendigt at rive fire garager ned for at skabe et tilfredsstillende og sammenhængende friareal. Garagerne er beliggende på gårdens smalleste sted og afkobler den sydlige del af gården fra resten af gården. Ved at fjerne garagerne bliver der skabt én fælles gård. Garageejeren ønsker at bevare garagerne, som lejes ud til opmagasinering samt motorcykelholdeplads. Det har været drøftet med beboerne på skitsemøderne, om garagerne kunne anvendes til noget andet i den fremtidige fælles gårdhave, men der har ikke været opbakning til dette. Ejeren er orienteret om, at der gives erstatning for den tabte indtjening svarende til 10 års leje.

I projektet bevares 12 byggelovsparkeringspladser i karréen, da der ikke er lovhjemmel til at nedlægge dem. Pladserne tilhører en erhvervsejendom, der normalt kun benytter fire af pladserne. Placeringen og udformningen af de 12 parkeringspladser ændres, så det hovedsageligt er de samme fire pladser, der vil blive benyttet til parkering. Det vil stadigvæk være muligt at parkere på alle 12, men ændringen betyder, at det frie areal kan benyttes til spejderaktiviteter og boldspil, når der ikke er parkerede biler.

Der opsættes 23 nye cykelparkeringspladser i gården ud over de 32 eksisterende. På nuværende tidspunkt indeholder gården 12 specielle pladser til ladcykler og barnevogne, hvilket forøges til 24.

I Bechgaardsgadekarréen bevares fire træer og der plantes yderligere 18 nye. Efter beboernes ønske fældes fire træer. Et er gået ud og tre står uhensigtsmæssigt placeret, idet to af træerne er placeret på det areal, hvor parkeringspladserne i gården flyttes til og et stort grantræ, der er plantet som juletræ, er vokset uhensigtsmæssigt stort og erstattes af en juletræsfod og træ af mindre variant, jf. bilag 2.

Fakta om gårdhaveprojektet er uddybet i bilag 4, Faktaark

Bredahlsvejskarréen
Gården i Bredahlsvejskarréen er i dag kendetegnet ved et stort boldbur og en sandkasse, der optager det meste af arealet. Belægningen består af asfalt og fliser, og gården har minimal beplantning.

Med forslaget skabes et grønt udtryk fra facade til facade med græs, pergolaer og espalier. Ophold vil hovedsageligt foregå ved bygningsfacaderne og under pergolaerne, mens græsplænen kan bruges som et uformelt mødested. Der er terrænforskelle i gården, som benyttes til at styre vandets bevægelse. Der anlægges bl.a. grøfter langs stierne, hvor i vandet forsinkes og ledes til lavninger i gården. Herudover opstilles 1-2 regnvandstønder, der opsamler regnvandet fra tagene.

Der er ingen bilparkering i karréen.

Da beboerne i højere grad ønsker at parkere deres cykler i kældrene, finansierer de selv en forbedring af kælderforholdene, og herved kan antallet af cykelparkeringspladser i selve gården formindskes fra 78 til 45. Antallet af specielle pladser til ladcykler, cykelanhængere og legekøretøjer i gården forøges fra 4 til 7. Adgangsmulighederne til kældrene forbedres med gårdhaveprojektet, og de samlede cykelparkeringsmuligheder for beboerne bliver styrket.

I karréen plantes 11 nye træer, et eksisterende bevares og et fældes, da det er i misvækst, jf. bilag 3.

Fakta om gårdhaveprojektet er uddybet i bilag 4.

Beboerinddragelse
I forbindelse med udarbejdelsen af de to projektforslag, er der gennemført en inddragelsesproces med beboere, erhvervsdrivende og ejere i de to karréer. Forud for inddragelsesprocessen er der afholdt møder med ejerrepræsentanterne for de enkelte ejendomme for at afdække deres opbakning og ønsker til projektet. Dialogen med de berørte om den fremtidige gårdhave startede i efteråret 2016 og er sket gennem gårdtræf, workshops, skitsemøder og billedeanalyser. Der er anvendt forskellige inddragelsesmetoder for at sikre, at flest mulige kom til orde i processen. Ved udarbejdelsen af de to forslag er det forsøgt at tilgodese beboere, ejere og erhvervsdrivendes ønsker i størst muligt omfang uden at tilsidesætte den fælles anvendelse af gårdhaven.

I henhold til den politisk vedtaget opbakningsmetode (TMU 27. april 2015) gennemføres opbakningsundersøgelsen digitalt via e-boks i høringsperioden. Dette indebærer, at mere end 2/3 af de afgivne stemmer skal stemme ja til etableringen af den fælles gårdhave, og at ja-ejendommene skal udgøre mere end 50 % af bruttoetagearealet. Ja-ejendomme er ejendomme, hvor mindst 50 % af de afgivne stemmer er for en fælles gårdhave. Processen for etablering af fælles gårdhaver fremgår af bilag 5, Proces- og faseplan.

Økonomi

Udgiften til at etablere de to fælles gårdhaver forventes at blive henholdsvis 5,6 mio. kr. i Bechgaardsgadekarréen og 4,1 mio. kr. i Bredahlsvejskarréen.

Grundlaget for projektøkonomien er udspecificeret i bilag 6, Tilskudsberegninger.

Udgifterne til gårdhaverne indpasses i den kommunale byfornyelsesramme, der er afsat til byfornyelsesformål på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelsesanlæg funktion 0.25.15.3.

Ejerne i de respektive karréer afholder selv de kommende driftsudgifter til deres gårdhave. De har fået oplyst, at driftsudgifterne i en kommende fælles gårdhave typisk udgør 80-105 kr. om måneden for en lejlighed på 70 m².

Videre proces

Den endelige beslutning om at gennemføre de to fælles gårdhaver og udmøntning af bevilling hertil træffes af Borgerrepræsentationen på baggrund af indstillingen, høringen og afstemningsresultatet i foråret 2018. Såfremt der er tilstrækkelig lokal opbakning til projekterne, indstilles de til endelig beslutning og udmøntning i takt med, at den kommunale byfornyelsesramme tillader det.

Ejere, beboerrepræsentanter og erhvervsdrivende inddrages i detailprojekteringen. Der tinglyses en servitut på ejendommene om fælles gårdhave og ejernes pligt til at indgå i et fælles gårdlaug, som står for den efterfølgende drift. Gårdhaverne anlægges i vinterhalvåret 2018-2019 og forventes færdiganlagte i foråret 2019. 

Pernille Andersen                

                   /Anders Møller