Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, Indre By

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, der muliggør etablering af hotel med café.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at ”Tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 Elværksgrunden” (bilag 1) godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre hotel med café ud mod Adelgade, hvor der i dag er et parkeringshus. Tillæg til lokalplanen er nødvendigt på grund af byggeriets størrelse og beliggenhed i Indre By, og da den gældende lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Startredegørelsen blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 21. november 2016 og den 27. marts 2017 blev det godkendt at sende tillægget til lokalplanen i høring. Forslaget har været i høring fra 2. maj 2017 til 30. juni 2017. Forvaltningen har modtaget 15 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringer.

Teknik- og Miljøudvalget sendte den 18. september 2017 sagen tilbage til forvaltningen med henblik på, at forvaltningen redegør for, hvorvidt det er muligt at stille krav om, at installationerne på taget kan indgå i bygningen, og om det vil være en så væsentlig ændring, at tillægget skal i høring på ny. På baggrund heraf forslår forvaltningen yderligere ændringer. Dette redegøres der for i afsnittet Løsning.

Planforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015.

Løsning

Bygherre ønsker at opføre hotel og café på grunden. Hotellet erstatter delvist det eksisterende private parkeringshus, idet der fortsat vil blive drevet parkeringshus, blot med ca. 124 færre parkeringspladser. Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Ved Teknik- og Miljøudvalgets behandling af forslaget til lokalplantillæg den 27. marts 2017 ønskede udvalget en arkitektonisk vurdering af det foreslåede projekt fra stadsarkitekten inden høringen. Det fremgår af stadsarkitektens vurdering, at projektet overordnet er tilpasset konteksten, jf. bilag 5.

Forslag til ændringer

Forvaltningen foreslår en række ændringer, se bilag 8, som bygherre er indforstået med. For at sikre den arkitektoniske kvalitet foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at samtlige facader udføres i tegl på nær penthouseetagen. Der tilføjes en ny tegning til lokalplanen, der viser facadefarver og -materialer, og den eksisterende tegning nr. 4 opdateres, idet facadefarver- og materialer overføres til den nye tegning. Herudover foreslås, at der for bygningen mod Adelgade og den del af bebyggelsen, der orienterer sig mod Borgergade, stilles krav til udformning af vinduernes indramning, som vises på en ny tegning. De nye tegninger er vedlagt som bilag 9. For at lette penthouseetagens udtryk, foreslås det, at der tilføjes en bestemmelse om, at etagen rykkes tilbage fra facaden mod Dronningegården, og at facaden primært udføres i glas. Endvidere foreslås det, at præcisere, at overdækning af bilparkering skal begrønnes.

Installationer og anlæg på taget
I forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling af sagen den 18. september 2017 ønskede udvalget, at forvaltningen undersøgte muligheden for at stille krav om, at installationerne på taget kan indgå i bygningen. Efter dialog med bygherre foreslår forvaltningen, at ventilationen flyttes væk fra taget, således der kun resterer den mest nødvendige rørføring, som inddækkes og tilpasses taget. Rørføringen vil målt fra taget være maks. 70 cm høj - tidligere var den 1 m - og er nødvendig for at ventilere værelser og café. Forvaltningen vurderer, at det er en god løsning, idet de store dele af ventilationssystemet ikke er synlige over taget. Bygherre er tilfreds med løsningen, og da forslaget er en imødekommelse af indsigerne, er der ikke behov for supplerende høring. Ændringen i forhold til placeringen af anlæg og installationer har ikke betydning for skyggepåvirkningen. Det bemærkes, at der vil være væsentlige udgifter for bygherre forbundet med en alternativ placering af ventilationsanlægget i eksempelvis kælder. Se nærmere i bilag 10 og 10a.

Bebyggelsesprocent, højde på byggeriet og husdybder foreslås uændrede. I byggesagen vil forvaltningen gå i dialog med bygherre for at sikre kvaliteten af teglsten, farver på byggeriet og detaljering af murværket.

Borgermøde

På borgermødet den 17. maj 2017 deltog ca. 25 personer. Bemærkningerne samlede sig stort set om de samme punkter, som de modtagne høringssvar. Referat er vedlagt som bilag 6.

Høring

De 15 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Indre By Lokaludvalg – bilag 3, henvendelse nr. 11

Overordnet er Indre By Lokaludvalg imod hotelbyggeriet, idet der i forvejen er problemer med trafik og parkering. Lokaludvalget er ikke overbevist om, at byggeriet arkitektonisk bliver tilpasset omgivelserne. Konkret har lokaludvalget følgende synspunkter:

1. Hoteldriften vil give støj til beboerne primært fra trafik, leverandørtrafik og affaldsindsamling.
2. Der stilles spørgsmålstegn ved de viste skyggediagrammer.
3. Bygherre bør forpligtes til at opsætte farveprøver af byggeriet og invitere borgerne i kvarteret til at bedømme dem.
4. Det bør sikres, at hotellet og cafeen ikke betyder mere natteliv, hvilket ønskes tinglyst.
5. Tagterrasserne kan ikke tælles med i friarealet, hvis de ikke må bruges.

Forvaltningens bemærkninger

1. I forhold til den nuværende anvendelse som parkeringshus vil etablering af hotel og café ikke betyde mere trafik, idet de fleste gæster forventes at ankomme via metro, fordi der er kort afstand fra metrostationen på Kongens Nytorv. Målgruppen for hotelgæsterne er primært voksne på storbyferie eller på kortere arbejdsophold. Leverandørtrafik og affaldshåndtering til hotellet forventes at kunne håndteres indenfor den samme servicekørsel, der foregår i dag.
2. Forvaltningen har vurderet skyggediagrammerne og finder dem retvisende. Skyggerne i diagrammerne udarbejdet efter den metode og på tidspunkter, som er i overensstemmelse med forvaltningens praksis. Som svar på flere henvendelser om skygger, er der dog udarbejdet yderligere skyggediagrammer, som viser skygger fra det nuværende byggeri og skygger fra det kommende hotelbyggeri, som beskrevet i det oprindelige forslag, jf. bilag 7. Skyggediagrammerne i bilag 7 viser, at skyggerne vil falde lidt anderledes end i dag, idet den ny bygning er højere, men smallere end det eksisterende parkeringshus. Derfor vil skyggerne være smallere og bevæge sig hurtigere, men til gengæld rage lidt højere op nogle steder. Efter den offentlige høring har en borger særligt gjort opmærksom på skyggevirkningen i novembermåned, hvorfor bilag 7 er suppleret med skyggediagrammer for november.
3. I forbindelse med byggesagen vil bygherre blive anmodet om at udarbejde en såkaldt mock-up (typisk et udsnit af facaden i 1:1), der viser materialer, farver og vinduesdetaljering. Forvaltningen har formidlet kontakt mellem bygherre og lokaludvalg, så der kan foregå dialog.
4. Lokalplanen kan ikke fastsætte, hvilken type café eller restaurant, der skal ligge i lokalerne, og forvaltningen kan ikke kræve tinglysning mht. åbningstider. Bygherre oplyser, at det ikke er tanken, at der skal være et larmende natteliv, idet det ikke vil være hensigtsmæssigt i forhold til hoteldrift, hvor gæsterne skal kunne sove roligt om natten.
5. Tagterrassen tæller med i friarealet og skal derfor kunne bruges af hotellets brugere.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Det ønskede byggeri er for højt og vil tage dags-/sollys fra beboerne i Dronningegården.
2. Der er ikke behov for yderligere hotelkapacitet i området.
3. Der er bekymring for, at flere hotelværelser vil betyde mere trafik i området dels på grund af flere kunder til hotellet og dels pga. yderligere leverancer til hotellet, samt at det bliver vanskeligere at få en parkeringsplads, når de 124 parkeringspladser nedlægges.
4. Andre forhold herunder farven på byggeriet, støj og støv, natteliv, afhentning af affald via det hævede parkeringsareal, bebyggelsesprocent og eventuelle kommende dispensationer.

Forvaltningens bemærkninger

1. For at lette udtrykket af den øverste etage (penthouseetagen), foreslår forvaltningen, at der tilføjes en bestemmelse om, at etagen rykkes tilbage fra facaden mod Dronningegården og fra facaden mod stien, og at penthouseetagens facader primært udføres i glas. Forvaltningen foreslår endvidere, at ventilation på mellembygningen flyttes væk fra mellembygningens tag, således at der kun vil være rørføring på taget i maks. 70 cm højde. Der henvises endvidere til afsnittet om instalationer og anlæg på taget ovenfor.
2. Området er i Kommuneplan 2015 udlagt til serviceerhverv, og det er derfor i overensstemmelse med den overordnede planlægning at etablere hotel på dette sted.
3. Der henvises til forvaltningens svar til lokaludvalgets synspunkt nr. 1. Med hensyn til nedlæggelse af parkeringspladser kan forvaltningen oplyse, at der er tale om at nedlægge parkeringspladser over jorden, som sjældent bliver benyttet. Der vil fortsat blive drevet parkeringshus i forbindelse med hotellet på samme vilkår som nu, og det vil således fortsat være muligt for borgerne og andre at parkere mod betaling i parkeringshuset, idet de mest anvendte pakeringspladser bevares.
4. Forvaltningen vil godkende farver og materialer på byggeriet på baggrund af en mock-up, således at det bl.a. sikres, at farverne bliver tilpasset omgivelserne. Med hensyn til støj og støv vil der være ulemper forbundet med byggeriet, men bygherre skal overholde gældende lovgivning, og kommunen har mulighed for at meddele påbud, hvis reglerne i relation til byggepladsen ikke overholdes. Vedrørende forstyrrelse af nattesøvnen henvises til svar til lokaludvalget ovenfor. Forvaltningen har gjort bygherre opmærksom på ønsket om, at affaldshåndtering ikke sker via det hævede parkeringsareal. Forvaltningen foreslår bebyggelsesprocenten uændret, idet der er tale om et hotel i et udbygget område. Angående dispensationer, så har Teknik- og Miljøudvalget den 21. august 2017besluttet en strammere praksis, hvorefter der som udgangspunkt kun tillades dispensationer fra lokalplaner, der er over fire år gamle.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Pernille Andersen

                                                              / Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. november 2017 

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At sagen tilbagesendes til forvaltningen, da der i den konkrete lokalplan ikke bør tillades teknik på taget. Udvalget ønsker en indstilling vedr. generel håndtering af teknik på tage i indre brokvarterer og Indre By.”

Ændringsforslaget blev godkendt med otte stemmer mod tre. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F og Ø.
Imod: C, I og V.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi finder byggeriet for højt og skæmmende.”

Det Konservative Folkeparti, Liberal Alliance og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi mener, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2.”