Dispensation fra tillæg nr. 1 til lokalplan 410, Artillerivej Syd, Amager Vest

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensation til ændret udformning af bebyggelsen, et vejanlæg og den landskabeligt udformede kanal.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der meddeles dispensation fra bestemmelserne i lokalplan nr. 410-1 ”Artillerivej Syd” om udformning af bebyggelsen, vejanlæg og den landskabeligt formede kanal.

Problemstilling

Bygherren ønsker at opføre boligbebyggelse i 4 etager med 70 boliger udformet som to halve karrer på Islands Brygge lige nord for den kommende landskabeligt udformede kanal. Området er omfattet af lokalplan nr. 410-1 ”Artillerivej Syd”. Lokalplanen er fra 2006 med et tillæg fra 2014. Projektet er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om udformning af bebyggelsen som 2 karreer med en arkade mod syd, om anlæg af en vej mellem karreerne og om placering af den landskabelige kanal. Forvaltningen finder, at ændringerne samlet set giver en bedre løsning for området og bebyggelsen. Der har derfor været gennemført en naboorientering fra den 30. marts til den 20. april 2016. Forvaltningen har i alt modtaget 25 henvendelser, herunder en underskriftindsamling med 95 underskrifter. Naboorienteringen, hvori der redegøres for afvigelserne, vedlægges som bilag 1. På baggrund af antallet af indsigelser forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

For de aktuelle byggerier fastlægger lokalplanen,

at de skal opføres som 2 karreer med facade i fastlagte byggelinjer
at der mellem karreerne skal anlægges en vej med status som opholds- og legeområde
at der mod syd, hvor bebyggelsen skal placeres i kanten mod den landskabelige kanal, skal etableres en åben arkade ved en tilbagerykning af stueetagen på mindst 4 m
at stueetagen skal have en højde på ca. 4 m med gulvet i princippet i samme kote som det omgivende terræn. I karrébebyggelse, hvor gården ligger højere, kan den del af stueetagen, der vender mod gården, udføres med mindre højde og gulvet i samme niveau som gården
at etablere en landskabelig kanal med en nærmere angivet placering

Bygherren ønsker i stedet

at opføre byggerierne som 2 halve karreer, der åbner sig mod den fastlagte vej
at indrette vejen som friareal, der hæves med op til 70 cm i forhold til koten på Islands Brygge bl.a. for at mindske højdeforskellen til den hævede gård på hver side
at udforme bebyggelsen mod syd uden arkade for at hæve kvaliteten af boligerne i stueetagen
at hæve stueetagen 90 cm i forhold til koten på Islands Brygge for at undgå indkigsproblemer til boligerne
at rykke den landskabelige kanal 5 m mod syd, så bredden på vigen ikke bliver smallere, som konsekvens af, at promanden lægges langs bebyggelsen. Det er grundejerforeningen Artillerivej Syd, der har ansvaret for anlæg af kanalen, og foreningen står derfor som ansøger af denne del af dispensationen

Naboorientering

De modtagne henvendelser vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er synspunkterne refereret og kommenteret. Hovedsynspunkterne fremgår nedenfor med forvaltningens bemærkninger.

Amager Vest Lokaludvalg

For lokaludvalget er det afgørende punkt anvendelsesændringen, hvor der lægges vægt på, at det ikke vil være gavnligt for butiks- og cafélivet, hvis der ikke etableres erhverv i den planlagte arkade. Til grund herfor ligger, at det vurderes, at badestranden og pladsen øst for arkaden har potentiale for butikker og caféer, som kunne tilføje området noget særligt. Endvidere udtrykkes der skepsis over for, om dispensationerne vil være gavnlige for begrænsning af biltrafik. Der bør tages mere hensyn til bløde trafikanter. Det foreslås, at alle ønsker om dispensationer vurderes ud fra et helhedssyn på, hvad der er til gavn for hele området.

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanen indeholder ikke krav om udadvendte erhverv i stueetagen i arkaden, og indretning af boliger er dermed ikke en dispensation.. Promenaden på nordsiden af kanalen får en bredde på 5 m, hvilket er mere end kravet i lokalplanen om 4 m. Med dispensationen vedrørende vejen undgås biltrafik mellem de 2 karreer. Ønskerne om dispensation vurderes konkret ud fra bestemmelserne i den gældende lokalplan og i forhold til det samlede område.

Øvrige henvendelser

Henvendelserne er grupperet ud fra følgende emner:

Højden af gulvkoten i stueetagen hæves med 90 cm, hvilket vurderes at give en højere bebyggelse end forventet og dermed begrænsninger i udsigt, forøget skyggevirkning og reduktion i ejendomsværdi. Der gøres opmærksom på, at en af tegningerne i høringsmaterialet viser bebyggelse i 5 etager.
Udformning af bebyggelsen som etagebebyggelse i 4 etager findes at stride mod beskrivelsen i lokalplanen og formålet som en blanding af homogene bebyggelser i overvejende 3 etager og høje solitære begninger, og omtale af den lave bebyggelse som rækkehuse. Udformningen vurderes på den baggrund at stride mod principperne i planen, og der ønskes rækkehuse i 2-4 etager (gennemsnit 3 etager),
Der er overvejende positive udtalelser om udeladelse af arkaden og i stedet placere promenaden langs bygningen. Der er dog synspunkter om, at forskydningen vil begrænse kigget til vandet for beboerne i den tilgrænsende bebyggelse mod øst.
Der er flere, der er imod hævning af det fastlagte vejareal, da det vil begrænse kigget til havnen og privatisere arealet.
Der er en udtalt bekymring omkring de trafikale forhold for cyklende og gående i forbindelse med, at pladsforholdene på sydsiden af havnevigen begrænses, som følge af kanalens forskydning 5 m mod syd. Samtidig påpeges risikoen for konflikter mellem kajakroere, der skal transportere deres både til den viste plads en kajakponton på sydsiden af kanalen. En del finder, at det vil være nødvendigt at etablere den viste eventuelle nye bro i forlængelse af Islands Brygge.
Der udtrykkes ønske om, at forholdene reguleres ved hjælp af en ny lokalplan i stedet for dispensationer, og det nævnes, at arbejdere med den nye kanal allerede er gået i gang.
Der ønskes et større høringsområde, og høringsfristen bør forlænges.

Forvaltningens bemærkninger

Forhøjelsen af gulvkoten til 90 cm modsvares af dispensationen til at reducere etagehøjde i stueetagen fra 4 m til ca. 3 m. Det er korrekt, at der er en fejl på bilag 1.6, hvor der er vist en 5. etage. Skyggeforholdene ændres således ikke, da den samlede højde er uændret.
Det er ikke i strid med selve lokalplanparagrafferne at opføre bebyggelsen som etagebebyggelse i 4 etager. I området som helhed er der allerede opført et stort antal rækkehuse.
Forvaltningen ser også positivt på etablering af promenaden langs bygningen i stedet for i en arkade. Der vil fortsat et kig til vand fra nabobebyggelsen mod øst, selv om kanalen rykkes 5 m mod syd.
I forbindelse med godkendelse af indretningen af arealet, der var fastlagt til vej, vil der blive stillet krav om max. højde på terræn, så der sikres det ønskede kig til havnen.
Stien på sydsiden har fortsat en bredde på 5 m som krævet i lokalplanen, og det vurderes at kurven ved stiens drejning mod Rundholtsvej kun bliver marginalt skarpere ved flytningen mod syd. Ved placering af en eventuel kajakponton vil forvaltningen være opmærksom på trafiksikkerheden. Lokalplanen giver mulighed for også at placere en stibro i forlængelse i forlængelse af Islands Brygge. Det er op til grundejerforeningen at etablere en sådan.
Ønsker om dispensationer vurderes individuelt ud fra formålet med lokalplanen, og hvis de ud fra en planfaglig vurdering er velbegrundede, kan de meddeles på lovlig vis. Forvaltningen vurderer, at ændringerne ikke har et omfang, der udløser behov for en ny lokalplan.
Høringsområdet er fastlagt ud fra forvaltningens sædvanlige kriterier, hvor alle relevante naboer, foreninger, myndigheder, grundejere og interesseorganisationer høres.

Anbefaling

Ifølge planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Forvaltningen vurderer, at projektet giver en god løsning, der tilpasser sig til stedet.