Forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 432 Carlsberg II med tilhørende forslag til kommuneplantillæg, Valby (fællesindstilling)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til lokalplantillæg nr. 6 til lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II” med kommuneplantillæg. Lokalplantillægget er byggeretsgivende for Carlsberg Byens endnu ikke byggeretsgivende arealer på op til 353.000 m²

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II” (bilag 1) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
        
2.  at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at udvikle Carlsberg Byens arealer indenfor rammerne af den tidligere vedtagne rammelokalplan fra 2009, der muliggør 600.000 m². For at muliggøre nyt byggeri udarbejdes lokalplantillæg med detaljerede og byggeretsgivende bestemmelser. Status for planlægningen på Carlsberg fremgår af bilag 3. Nøgletal. En startredegørelse for lokalplantillæg nr. 6 med kommuneplantillæg blev vedtaget den 21. september 2015 for de endnu ikke byggeretsgivende arealer. En række anbefalinger til det videre arbejde blev vedtaget herunder at undersøge mulighederne for forøgelse af bredden på højhusene, højden på et højhus og højden på karrébyen. Efter vedtagelse af startredegørelsen er planerne konkretiseret og justeret og de ønskede ændringer præciseret. Udvalget skal på baggrund heraf tage stilling til planforslagene.

Løsning

Bygherre har fremlagt et forslag til en justering af rammelokalplanens bebyggelsesplan inden for fire underområder, som overvejende består af karréer samt otte højhuse samt bevaringsværdig og fredet bebyggelse, som genanvendes. I hele Carlsberg-området vil der være en ligelig fordeling af bolig og erhverv, hvor den største koncentration af boliger lokaliseres mod Vesterfælledvej, J. C. Jacobsens Have og nord for Ny Carlsberg Vej. De otte højhuse forventes overvejende at indeholde boliger, men kan også indeholde erhverv. 

Byggeønskerne kan overordnet realiseres inden for rammelokalplanen. Dog har det ved konkretisering af planen vist sig vanskeligt fuldt at nå rammelokalplanens muliggjorte 600.000 m² i hele Carlsberg-området. Hvor rammelokalplanen indeholdt en tæt karrébebyggelse med mindre gårdrum og boliger placeret i de øverste etager, ønsker bygherren større gårdrum og at etablere boliger i stueetagen i stedet for erhverv. Byggeønskerne forudsætter en række afvigelser og justeringer i forhold til rammelokalplanen. Forvaltningen har vurderet bygherres forslag i model, visualiseringer, skyggediagrammer og skyggefilm. På den baggrund er udarbejdet et tillæg med byggeretsgivende bestemmelser for bebyggelsens anvendelse, omfang og ydre fremtræden, herunder tilpasning til kulturarven, samt for indretning af byrum og gader, træer og beplantning. Se også bilag 2. Faktaark.

Som beskrevet nedenfor lægges 1-2 etager ovenpå massivet, højhuse gøres bredere og et højhus forøges, jf. bilag 1, tegning s. 11. I forhold til rammelokalplanen omfordeles ca. 37.000 m², heraf ca. 12.000 m² i højhuse og 25.000 m² i massivet. Det svarer til 6,2 % af det samlede bruttoetagearel.

Som følge af omdisponeringen med blandt andet større gårdrum øges højden og der foreslås:

•  Rammelokalplanen består af en karrébebyggelse i 3-6 etager. Det foreslås at øge bygningshøjden med 1-2 etager, op til 7 etager ved boligbebyggelse. Der flyttes ca.13.000 m² mellem delområderne således, at tætheden øges i området ved Vesterfælledvej og mindskes i de øvrige områder. Omdisponeringen af etagearealet vil skabe en højere by, men også en mere åben by (tegning heraf fremgår af bilag 1, del 1, s. 11).Rammelokalplanen fastlægger højden og grundplanet på de otte højhuse. Det foreslås at øge højden på højhus 08 fra 50 til 80 meter, som samtidig forskydes mod syd. Der foreslås også mindre forskydninger af højhus 02, 04, 06 og 09, jf. bilag 1, tegning s. 11. For at optimere indretning af lejligheder forøges grundplanet i højhus 08 fra18x18 m og højhus 04, 05, 06, 07 og 09 fra 20,5 m x 20,5 m til 21,5 m x 21,5 m, og i højhus 03 til 23x23 m, jf. bilag 1, tegning s. 12. Skygger fra forhøjelsens af højhus 08 vil primært have betydning inden for området dog også marginalt i den sydlige del af Søndermarken i morgentimerne om forår/efterår. Om sommeren vil der være mere skygge i Carl Jacobsens Have og på de lokale pladser, mest som følge af at højhuset flyttes. Øvrige flytninger af højhuse er så små, at det ikke har nogen væsentlig betydning.  Forhøjelsen af massivet med 1-2 etager betyder generelt, at der vil være mere skygge i byrum, veje og gårdrum i Carlsberg Byen. Mod Vesterfælledvej og Frederiksberg er der ingen ændringer i skygger. Mod Humleby er skyggen for højhus 02 en anelse tættere på.
•  Rammelokalplanen fastlægger en principiel bebyggelsesplan med et varieret forløb af pladser og gaderum og har bestemmelser for byggeriets omfang og udformning. Bebyggelsesplanen ændres for at skabe større gårdrum.
•  Planen detaljeres med bestemmelser for blandt andet bygningshøjder, tilpasning til eksisterende bebyggelser, materialer, altaner og karnapper under hensyn til dagslys, herunder facadebestemmelser for højhuse
•  Rammelokalplanen fastlægger, at boliger og erhverv blandes ved, at der på udvalgte strækninger skal placeres boliger i etager over 3. etage, og at der ikke må etableres erhverv over boliger. Hensigten har været at sikre øjne på byrummet og derved øget tryghed. Det har dog vist sig vanskeligt at finde investorer hertil, bl.a. fordi trappe- og installationskerner til boligerne begrænser muligheden for at udnytte underliggende erhverv. I stedet for dette krav gives en større fleksibilitet i placeringen af boliger i de enkelte ejendomme, dog således at erhverv og boliger stadig blandes, og der fastlægges krav om boliger mod haver og byrum for at skabe tryghed. Alene i højhusene muliggøres erhverv (restauranter) over boliger på de øverste etager i højhusene, selvom rammelokalplanen ellers ikke muliggør erhverv over boliger.  Udpegningen af aktive/åbne stueetager er også justeret som følge af justering af bebyggelsesplanen.

Det foreslås også:

•  Bestemmelser for trafikhierakiet præciseres, således at veje opdeles i primære og sekundære veje, stræder og pladser. Den nord-sydgående cykel- og fodgængerrute gennem Bryggerigården og Bryggernes Plads udtages, da området omkring Bryggergården er vanskeligt fremkommeligt. Cyklister henvises til J. C. Jacobsens Gade og fodgængere kan passere via to forbindelser fra Malttorvet til Gamle Carlsberg Vej. Den fastlagte stiforbindelse nord for Humleby ændrer status til ’mulig stiforbindelse’, da den pt. ikke kan realiseres.
•  Rammelokalplanen har fastlagt adgange til parkeringskældre fra de primære veje. Tillægget fastlægger to nye adgange fra stræderne Malttorvet og strædet overfor Alsgade. Varelevering til Husbryggeriet foregår via Malttorvet og Bryggerhesten, hvor der etableres en vendeplads.
  Planen opdateres som følge af Kommuneplan 2015 blandt med nye normer for cykelparkering.
•  Planen justerer også m²-fordelingen mellem lokalplanen fire underområder.

Byliv

Rammelokalplanen fastlægger stræder, pladser og haver med mulighed for ophold og leg. Bestemmelser detaljeres med krav til indretning. I den fredede have J.C. Jacobsens Have, som i forvejen er hegnet, gives mulighed for yderligere hegning omkring hestefolden samt at haven kan lukkes om natten (i lighed med Carl Jacobsens Have som fastlagt i rammelokalplanen). Plan for genplantning af bevaringsværdige træer fremlægges ved den endelige vedtagelse. Se også bilag 5 Træer og bilag 6 Hegning.  

Bæredygtighed

Til de gældende bestemmelser om grønne tage, begrønning og opsamling af regnvand stilles supplerende krav til træplantning, begrønning og placering af en nærgenbrugsstation.  

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Vesterbro Ny Skoles distrikt, hvor den almene boligandel udgør 9,6 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Efter aftale med bygherre fastlægges det, at der minimum skal opføres 600 almene boliger med en fordeling på 200 familie – og 400 ungdomsboliger med et samlet etageareal på minimum 35.000 etagemeter. Antallet svarer til ca. 25 % af det samlede antal boliger, som forventes realiseret i de byggeretsgivende delarealer i tillæg 6.

Kommuneplan

Der er udarbejdet et kommuneplantillæg, der muliggør, at højden forøges på højhus 08.  

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Vesterbro Lokaludvalg, Kgs. Enghave Lokaludvalg og Valby Lokaludvalg samt Københavns Museum og Slots- og Kulturstyrelsen. Disse vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

1.  Slots- og Kulturstyrelsen (SLSK) vurderer, at udviklingen den nye bydel vil påvirke oplevelsen fra den historiske slotshave, Søndermarken, der er fredet som historisk anlæg. SLSK finder, at højhusene bør placeres og have en højde, så de ikke vil kunne opleves fra aksen fra Frederiksberg Slot mod Carlsberg, kaldet Norske Allé. SLSK udtrykker tilfredshed med flytning af højhus 08 og 09 længere ud af sigtelinjen fra Norske Allé, men henstiller, at højhus 08 ikke forhøjes til 80 meter. Dog finder SLSK den foreslåede ændring af højhus 08 positiv i forhold til den gældende lokalplan. SLSK er i øvrigt tilfreds med, at højden ikke er øges på flere højhuse. SLKS udtrykker bekymring for, at højhus 03, 06 og 08 gøres bredere. For at højhusene skal virke mindst muligt dominerende ønsker SLSK, at facader udføres i afdæmpede farver og i materialer, der ikke reflekterer lys på uheldig vis. Endeligt ønsker SLSK, at der etableres god og sikker adgang til Søndermarken fra Carlsberg og planlægningen af grønne cykelruter sker under hensyn til, at der ikke må cykles i Søndermarken.
2.  Vesterbro Lokaludvalg er tilfredse med, at det samlede antal almene boliger og studieboliger øges samt at intentioner om grønne tage og tilbageholdelse af regnvand fastholdes. Udvalget anbefaler, at byggeretten ikke øges, da dette giver større belastning af Vesterbros friarealer og institutioner. Endvidere vil en øget bygningshøjde giver forringede vindforhold. Udvalget foreslår, at Ny Carlsberg Vej udformes som en grøn akse og friholdes mest mulig for tung trafik, at bylivsbestemmelserne konkretiseres samt at en eventuel hegning af J.C. Jacobsens Have får større æstetisk kvalitet, end det nuværende hegn.
3.  Københavns Museum vurderer, at forøgelse af etageantallet kan resultere i, at nybyggeriet fremstår meget dominerende i forhold til det oprindelige byggeri og dermed kommer til at ”skygge” for områdets kulturhistoriske fortælleværdi.  Museet opfordrer til, at indhegningen ved J.C. Jacobsens Have og toldområdet ved husbryggeriet udføres på en måde, så disse bygninger stadig fremstår tilgængelige og synlige for offentligheden.  

Forvaltningen bemærker:

• Ad 1. Forvaltningen har været i løbende dialog med styrelsen vedrørende forskellige scenarier for at flytte og forhøje højhuse. Forvaltningen har noteret sig SLSK’s bemærkninger og har blandt andet undladt at flytte højhus 03. Den visuelle oplevelse af, at højhusene gøres bredere vurderes ikke, at være så markant, at bredden ikke kan forøges. Tillægget suppleres med bestemmelser om, at facader på højhuse skal have mat overflade og være i dæmpede nuancer. Der er etableret signalkryds og støttepunkter på Valby Langgade for at skabe øget trafiksikkerhed. Der er ingen planer om grønne cykelruter i området. Se også bilag 7.
•  Ad 2. Forvaltningen oplyser, at byggemuligheden ikke øges, men fastholdes på maksimalt 600.000 m². Vindstudier viser, at de øgede bygningshøjder skaber mindre forringelser af vindforhold, hvorfor der vil blive arbejdet med disse forhold i konkretisering af de enkelte byggerier og byrum. Fredningen af Ny Carlsberg Vej omfatter brostensbelægningen også alléen, og vejen er fastlagt som primær vej, hvorfor etablering af vejen som grønt byrum for blød trafik ikke er mulig. Tillægget indeholder bestemmelser for nye træer samt grønne kantzoner og facadebeplantning. Endvidere indeholder tillægget krav til udformning af hegning af J.C. Jacobsens Have som et begrønnet eller transparent gitterhegn. Se også bilag 7.
•  Ad. 3. Forvaltningen er enig i museets betragtninger og har ved fastlæggelse af etageantal og tilbagetrækninger søgt at tage hensyn til områdets kulturhistoriske bygninger. Tillægget fastlægger at krav til udformning af hegning af J.C. Jacobsens Have som et begrønnet eller transparent gitterhegn. Toldområdet udgør en begrænset del af Bryggergårdens område og hegningen vurderes ikke at påvirke synligheden af bygningerne her. Se også bilag 7.

Miljøvurdering

Ved udarbejdelsen af rammelokalplanen blev gennemført en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en ny.

Stadsarkitekten deltager under drøftelserne i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Realisering af plantillæggene skønnes at give en kommunal skatteindtægt på ca. 40 mio. kr. årligt og mulighed for ca. 2.800 arbejdspladser. 

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslagene sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslagene i høring i 8 uger. I høringsperioden afholdes borgermøde. Efter offentlighedsfasen gennemgås de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen december 2016. 

                      Mikkel Hemmingsen               Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. juni 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med fem stemmer mod to. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, C, F og V.
Imod stemte: Ø.

Det Konservative Folkeparti og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi ser gerne, at bygherre planter flere træer på arealet, idet der er blevet færre træer end tidligere.”