Dispensation fra lokalplan til byggeri på Frederiksborgvej 181

Teknik- og Miljøforvaltningen har i juli 2022 modtaget en ansøgning om nedrivning af eksisterende bygning og byggetilladelse til at opføre en ny beboelsesejendom i to etager samt udnyttet tagetage med 14 ungdomsboliger samt et depotskur, affaldsskur og cykeloverdækning på Frederiksborgvej 181. Ejendommen er omfattet af lokalplan 243 ”Højmosevej II” fra 1995, og byggeriet kræver dispensation fra lokalplanen.  

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan 243 ”Højmosevej II” til det ansøgte byggeri på Frederiksborgvej 181.

Problemstilling

Indstillingen var på udvalgets dagsorden den 22. april 2024, men forvaltningen trak indstillingen før mødets start for at afklare, om sagen var fuldt oplyst. Det har givet anledning til enkelte præciseringer i sagsfremstillingen ift. kvistene samt at tagvalmen ikke kræver dispensation (se også bilag 2).

Teknik-og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal give dispensation fra lokalplan 243 ”Højmosevej II” fra 1995, så det nye byggeri kan opføres. Projektet kræver dispensationer pga. skurbebyggelsens udformning og placering, antal parkeringspladser, tagmateriale på tagterrassen og fordi kvistene mod naboerne ud til Frederiksborgvej og en mindre del af tagterrasseværnet på beboelsesbygningen afviger fra lokalplanens skrå højdegrænseplan ift. afstand til naboskel.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi Marcus Vesterager (A) har hævet sagen fra ”Liste over lokalplandispensationer og igangværende naboorienteringer” den 12. marts 2024.

Løsning

Der søges om at bygge en fritliggende beboelsesbygning i to etager samt udnyttet tagetage med 14 ungdomsboliger med et samlet etageareal på 629 m2. Bygningen udføres med murstensfacader og afvalmet tegltag med kviste. Et valmet tag har fire tagflader med hældning og er skåret skråt ved gavlene. Der opføres altaner på 1. sal og tagterrasse til 2. sal. Dertil opføres en åben cykeloverdækning på 15 m2, et affaldsskur på 15 m2 og et depotskur på 21 m2 (bilag 2).

Lokalplanen
Lokalplan 243 ”Højmosevej” (1995) har til formål at regulere selve beboelsesbygningerne på den ene side af Frederiksborgvej. Lokalplanen tillader, at der kan opføres mindre garager, skure og lignende, men på grund af lokalplanens ordlyd kræver den ansøgte skurbebyggelse dispensation fra en række bestemmelser. 

Projektet overholder lokalplanen i forhold til bebyggelsesprocent, friarealprocent, antal etager, beboelsesejendommens fritliggende placering i vejlinjen mod Frederiksborgvej, facadematerialer på beboelsesbygningen, trappehus og etablering af altaner til boligerne.

Lokalplandispensationer
Dispensationerne vedrører udformning og placering af affaldsskur, depotskur og cykeloverdækning. Ift. beboelsesbygningen er det tagmaterialet under tagterrassen samt kvistene mod naboer og en lille del af tagterrassens værn, der kræver dispensation, fordi de ikke overholder lokalplanens skrå højdegrænseplan til naboskel (afvigelser er bl.a. angivet med rød markering i bilag 2). 

Forvaltningen vurderer, at skurbebyggelsens materialer, udformning og placering er af sædvanlig karakter for området. Dertil er beboelsesbygningens afvigelser fra det skrå højdegrænseplan af begrænset omfang, og derfor anbefaler forvaltningen nedenstående dispensationer fra lokalplanen:

Dispensationer til skurbebyggelsen
Krav i lokalplanen	Dispensation muliggør	Forvaltningens vurdering
§ 5, stk. 2, der fastlægger: ”Bebyggelse skal opføres i princippet i vejlinierne mod Frederiksborgvej […].”	At placere depotskuret, affaldsskuret samt cykeloverdækningen med en afstand på henholdsvis 30,7m, 0,8 m og 10,6 m fra vejlinjen mod Frederiksborgvej.	Dispensation anbefales, da det er sekundære bygninger, som ikke placeres i vejlinjen mod Frederiksborgvej, så oplevelsen af gadeforløbet brydes ikke.
§ 5, stk. 3, der fastlægger: ”Bebyggelse skal opføres som fritliggende bebyggelse. Til én side må en bygning sammenbygges med bygningen på naboejendommen under forudsætning af, at husene opføres samtidig.”	At placere depotskuret, affaldsskuret og cykeloverdækningen i naboskel mod Frederiksborgvej 183.	Dispensation anbefales, da det er sekundært byggeri, som placeres i skel og ikke er fritliggende. Skurenes placering vil ikke ændre på det samlede udtryk af området, hvor beboelsesbebyggelse er opført fritliggende eller sammenbygget til én side.
§ 5, stk. 4, der fastlægger: ”Bebyggelsen skal opføres i mindst én etage med udnyttet tage […].”	At opføre depotskuret, affaldsskuret og cykeloverdækningen i én etage.	Dispensation anbefales, da sekundært byggeri sædvanligt er opført i én etage.
§ 5, stk. 6, der fastlægger: ”Bebyggelsens højde må ikke overstige 1,4 x afstanden til naboskel […].”	At depotskuret, affaldsskuret og cykeloverdækningen placeres i naboskel mod Frederiksborgvej 183 med en højde på hhv. 2,5m, 2,5 m og 2,9m.	Dispensation anbefales, da det er mindre bygninger, som placeres i skel, og de vurderes ikke at være til væsentlig ulempe for området.
§ 6, stk. 1, der fastlægger: ”Bebyggelse skal overvejende opføres i blank mur i røde eller gule sten og efter Magistratens [Nu Teknik- og Miljøforvaltningens] skøn være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter (…).	At udføre depotskuret og affaldsskuret med facadeplader af pudset letbeton og cykeloverdækningen uden facadebeklædning.	Dispensation anbefales, da det er sekundært byggeri og udformningen skiller sig ikke ud fra tilsvarende skurbyggeri i området.
§ 6, stk. 4, der fastlægger: ”Tage skal udformes med skrå eller krumme tagflader. Tage med skrå tagflader skal udføres i tegltagsten og skal afvalmes ved fritstående gavle (…)”	At udføre depotskuret, affaldsskuret og cykeloverdækningen med flade tage med tagpap og stålplader.	Dispensation anbefales, da det er sekundært byggeri og området bærer præg af, at sekundært byggeri er udført med en anden tagudformning end beboelsesbebyggelse.
Dispensationer til beboelsesbygningen
Krav i lokalplanen	Dispensation muliggør	Forvaltningens vurdering
§ 5, stk. 6, der fastlægger: ”Bebyggelsens højde må ikke overstige 1,4 x afstanden til naboskel. Endvidere må højden ikke overstige 3 m + 0,5 m x afstanden til skel mod det bagvedliggende villaområde.”	At kvistene overskrider det skrå højdegrænseplan i forhold til afstanden til naboer ud til Frederiksborgvej, samt at en lille del af tagterrasseværnet overskrider det skrå højdegrænseplan i forhold til afstanden til det bagvedliggende villaområde.	Dispensation anbefales, da overskridelsen er af begrænset omfang, som vurderes ikke at være til væsentlig gene for naboerne. Det er sædvanligt, at kvistene overskrider det skrå højdegrænseplan.
§ 6, stk. 4, der fastlægger: ”Tage skal udformes med skrå eller krumme tagflader. Tage med skrå tagflader skal udføres i tegltagsten og skal afvalmes ved fritstående gavle (…)”	At etablere en tagterrasse (fladt tag) i 2. sals højde.	Dispensation anbefales, da det er sædvanligt, at tagterrasser afviger fra bestemmelsen om tagmaterialer. Tagterrassen giver mulighed for udendørs opholdsareal i direkte tilknytning til boligen. Bygningens øvrige tag udføres efter lokalplanen som afvalmet tag beklædt med røde tegltagsten.
§ 9, stk. 2, der fastlægger: ”Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal […].”	At parkering reduceres til 1 p-plads i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for parkering.	Dispensation anbefales fra parkeringskravet, så parkering svarer til kommuneplanens rammer på 1 p-plads pr. 857 m² etageareal, hvilket er i overensstemmelse med gældende praksis ved ungdomsboliger.

Partshøring og naboorientering

Sagen har været i partshøring og naboorientering i perioden fra den 11. januar – 1. februar 2024 (bilag 3). Forvaltningen har modtaget otte høringssvar, hvoraf et er underskrevet af fem naboer, fra hhv. naboer, Bispebjerg Lokaludvalg og Metroselskabet. Høringssvar og forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 4.

Bispebjerg Lokaludvalg har i sit høringssvar bemærkninger til byggeriets højde, parkeringspladser og anvendelsen til ungdomsboliger. Øvrige hovedsynspunkter i henvendelserne:

1. Fire mener, at byggeriet vil medføre indbliksgener.
2. Seks nævner højden på byggeriet som værende et problem.
3. Syv ønsker, at der bygges familieboliger og ikke ungdomsboliger.
4. Tre udtrykker bekymring for støj fra tagterrasse og altaner.

Forvaltningens svar på indsigelser:

1. Lokalplanen regulerer byggeriets placering samt højde- og afstandsforhold er med højdegrænseplanet, og de begrænsede overskridelser vurderes ikke at være væsentligt til gene for naboer ift. indblik.
2. Byggeriet opføres i 2 etager og udnyttet tagetage i overensstemmelse med lokalplanen.  
3. Det er tilladt at bygge ungdomsboliger, og det kræver ikke dispensation fra lokalplanen. Forvaltningen kan ikke håndhæve lokalplanens begreb om ”familieboliger”, da begrebet ikke er klart defineret i planmæssig forstand. Lokalplanen har ikke bestemmelser om boligstørrelser, så forvaltningen kan ikke stille krav om boligernes mindstestørrelse.
4. Lokalplanen foreskriver, at der skal etableres opholdsaltaner til boliger i etagebebyggelse. Forvaltningen har ikke hjemmel til at regulere eventuel støj fra friarealer eller boligerne.

Politisk handlerum

Udvalget kan beslutte ikke at give dispensation til det ansøgte projekt. Der skal være en saglig begrundelse for at nægte den enkelte dispensation. En begrundelse kan være, at byggeriet skal følge lokalplanen af hensyn til at undgå nabogener. Det må dog forventes, at det samlede byggeri kan gennemføres hvis ansøger laver mindre justeringer af projektet, fx ved at gøre tagterrassen mindre og reducere kvistene.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensationer og byggetilladelse til projektet.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. maj 2024

 

Socialdemokratiet stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at der ikke gives dispensationer til beboelsesbygningen.”

 

Ændringsforslaget blev forkastet med 4 stemmer mod 6. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, C og Å

Imod stemte: B, F, V og Ø

 

Indstillingen blev godkendt med 6 stemmer mod 4. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, F, V og Ø

Imod stemte: A, C og Å