Endelig vedtagelse af lokalplan Kirsebærhaven Nord med kommuneplantillæg, Valby
En bygherre ønsker at opføre et plejehjem i Folehavekvarteret med ca. 85 almene plejeboliger. Det nye byggeri skal erstatte det eksisterende, mindre og utidssvarende plejehjem, som har fungeret frem til 2019. Lokalplanområdet dækker desuden over Folehavekvarterets centrale byrum, hvor der fastlægges placering af en lokal cykel- og gangforbindelse, der sikrer kvarteret en sammenhæng med nærområdet, Grønttorvet og Valby Idrætspark. Lokalplanforslaget udpeger 31 træer som bevaringsværdige og stiller krav om, at der plantes 119 nye træer. Den offentlige høring har givet anledning til ændringsforslag fra Teknik- og Miljøforvaltningen. Planforslagene fremlægges nu til endelig vedtagelse.
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at
godkende lokalplan Kirsebærhaven Nord (bilag 2) med ændringer, som
beskrevet i Løsning og i bilag 5.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, - at godkende tillæg til kommuneplan 2019 uden ændringer (bilag 2).
Problemstilling
Sundheds- og Omsorgsudvalget godkendte den 24. oktober 2017, at Kirsebærhaven Plejehjem i Valby skulle afvikles i 2019 med henblik på at modernisere og udbygge den eksisterende bebyggelse. Efterfølgende konkluderede Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på baggrund af en bygningsanalyse, at det ville være mere hensigtsmæssigt at rive det eksisterende plejehjem ned og opføre et nyt moderne hus, der lever op til nugældende krav og ønsker til bl.a. loftshøjder og boligstørrelser. En om- og tilbygning af det eksisterende plejehjem ville kun kunne honorere 55 plejeboliger, mens det aktuelle planforslag muliggør ca. 85 plejeboliger med tilhørende mere optimale fælles- og servicearealer. Det gældende plangrundlag har ikke muliggjort omfanget af det ønskede byggeri, hvorfor der er udarbejdet en lokalplan, der hæver bebyggelsesprocenten fra 60 % til 90 %, og et kommuneplantillæg, hvor bygningshøjden hæves fra 14 m til 16 m.
Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 30. november 2023 og har været i offentlig høringen fra den 5. januar til den 1. marts 2024. Forvaltningen har modtaget fem henvendelser.
Løsning
Planforslagene muliggør opførelse af et bygningsvolumen på ca. 7.500 m2 fordelt på tre boliglænger i tre etager og med en bygningshøjde op til 15,5 m til kip. Bygningen opføres primært i gule tegl og afsluttes med mørke sadeltage med tagudhæng og afvalmede gavle. En mindre bygning, der skal fungere som bindeled mellem de tre boliglænger, opføres med fladt tag og skal fremstå med lettere facadebeklædning i form af træ og glas. Bygningens formgivning og materialevalg er inspirereret af den omgivende almene boligbebyggelse, Folehaven. Folehaven er i Kommuneplan 2019 udpeget som bevaringsværdig bebyggelse med de 28 næsten identiske treetages, L-formede, gule murstensejendomme med grønne vinduesskodder og mørke, afvalmede tage med udhæng. Kvarterets boligbebyggelse er opført i perioden 1952-1961 og har en SAVE-værdi 4 (middel).
Revitaliseringen af Folehavekvarterets centrale byrum blev allerede igangsat tidligere i år og følger den plan, som Områdefornyelsen i tæt samarbejde med områdets beboere og det almene boligselskab har fået udformet. Nærværende planforslag fastlægger placering af et byggefelt i dennordlige del af pladsen til et mindre fælleshus/orangeri på op til 75 m2 og en lokal cykel- og gangforbindelse i nord-sydgående retning, der understøtter en sikker skolevej til nærområdets skoler og samtidig styrker forbindelsen til den omgivende by.
Forslag til ændringer af planforslaget
På baggrund af de nye muligheder i planloven, der trådte i kraft den 1. januar 2024, foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at der stilles krav om, at private ustøttede ungdomsboliger skal være for studerende, at der skal være mindst 20 % parkeringspladser forbeholdt elbiler (svarende til 2 pladser ved plejehjemmet), og at der skal opstilles mindst 1 ladestander pr. 5 parkeringspladser (svarende til 2 pladser ved plejehjemmet). Listen over hjemmehørende og/eller frugtbærende træarter opdateres, så vækstvilkår for beplantning præciseres. Desuden indsættes et nyt afsnit i lokalplanens redegørelse under afsnit om ”Miljømæssige gener fra virksomheder”.
Der foreslås ingen ændringer af kommuneplantillægget.
Ændringsloven foreskriver i § 11, at ændringerne i planloven alene gælder for lokalplanforslag, der er offentliggjort efter lovens ikrafttræden (den 1. januar 2024). I dette tilfælde er forslaget offentliggjort (sendt i høring) efter den 1. januar 2024. Derfor er det ikke nødvendigt med en ny, fuld offentlig høring for at indsætte krav om studieaktivitet, og der er alene lavet en supplerende høring af bygherre.
Bygherre har i supplerende høring den 22. marts 2024 meddelt, at de ikke har indvendinger til ændringerne.
Høring
Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget fem henvendelser i høringsperioden (bilag 4). Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor. Der blev afholdt borgermøde den 25. januar, hvor to borgere deltog. Referatet fra mødet er vedlagt (bilag 6).
Valby lokaludvalg har følgende synspunkter (bilag 4, henvendelse 2)
- Lokaludvalget ser med tilfredshed på, at lokalplanen sikrer en offentlig cykel- og gangforbindelse gennem området, som samtidig understøtter en sikker skolevej til/mellem nærområdets skoler.
- Lokaludvalget retter opmærksom på vigtigheden i etablering af en stabil, sikker belægning omkring plejehjemmet og til de nære funktioner; bibliotek, kirke og butikstorvet, der tager højde for borgere, der er dårligt gående, benytter rollator og kørestol.
- Lokaludvalget understreger behov for genetablering af mulighed for at borgere fra de nærliggende ældreboliger kan benytte faciliteter og tilbud på plejehjemmet, såsom tilbud om at spise med ved måltider.
- Lokaludvalget finder ikke kommuneplanens p-norm for plejehjem tilstrækkelig i forhold til de lokale forhold i Folehaven. Lokaludvalget mener, at plejehjemmet ligger langt fra offentlig transport, hvorfor mange besøgende vil have behov for at komme i bil. Lokaludvalget mener derfor, at der er behov for flere parkeringspladser, end der er fastsat i lokalplanen ud fra normen i kommuneplan 2019.
Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
- Forvaltningen bemærker, at det bl.a. er på baggrund at et godt samarbejde med lokaludvalget at den nye cykel- og gang forbindelse fastlægges med en bestemmelse i lokalplanen.
- Lokalplanen sikrer, at der etableres forbindelser mellem plejehjemmet og Frugthaven, det centrale byrum, Kirsebærhaven og ældreboligerne vest for plejehjemmet. Af lokalplanens § 8, stk. 7 og 8 fremgår, at belagte arealer skal være i enten betonsten, natursten, tegl eller grus, som også fås overfladebehandlet og dermed velegnet for mennesker med gangbesvær og rollator. Forvaltningen finder, at disse belægningstyper lever op til krav om tryg færden. Bygherre har desuden udtrykt, at der vil blive valgt en belægning i samarbejde med Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, der sikrer en tryg færdsel for husets beboere og brugere.
- Emnet ligger uden for lokalplanens bestemmelser. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen ser positivt på lokaludvalgets ønske om at åbne plejehjemmet op for naboerne. Den konkrete beslutning ligger dog forankret hos det enkelte plejehjems ledelse.
- Teknik- og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vurderer ikke, at der er behov for en ændret parkeringsnorm, da der ved andre lignede plejehjemsplaceringer er erfaring med, at normen i gældende kommuneplan er tilstrækkelig. Området er koblet op på centrale busruter på både Gammel Køge Landevej, Folehaven og Retortvej, som yderligere kobler området med de nærmeste togstationer; Vigerslev Station (ca. 1 km nord for planområdet) og Ny Ellebjerg/København Syd (ca. 1 km nordøst for planområdet).
Hovedsynspunkter i de øvrige høringssvar
- En borger (henvendelse 5) udtrykker undren over behov for fornyelse af det centrale byrum og nedrivning af eksisterende plejehjemsbygning. Byggearbejdet er til stor gene for borgeren, som ligeledes mener, at det er ufornuftig brug af kommunens penge at rive ned og opføre nyt. Borgeren foreslår i stedet, at bruge det eksisterende plejehjem som senior-, ungdoms- eller tilgængelighedsboliger.
- En borger (henvendelse 1) udtrykker, at parkeringsdækningen til det ny plejehjem er stærkt underdimensioneret. Parkeringsforholdene bør tilpasses i forhold til, at både personale og pårørende kommer i bil. Borgeren anbefaler desuden, at det nye hus tilføres flere seniorboliger, da det er borgeres oplevelse, at kvarteret i dag rummer mange ældre mennesker. Den nye planlægning bør tage højde for, at flere borgere skal kunne blive i deres nærområde, når de skal flytte i senior- og plejebolig. Endeligt peges på behovet for genetablering af mulighed for, at kvarterets ældre borgere kan deltage ved plejehjemmets arrangementer og til måltider, som det var kendetegnede for det gamle plejehjem, der lukkede i 2019.
Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
- Forvaltningen bemærker, at der er foretaget en forudgående analyse og inddragelsesproces, der peger på behovet for at revitalisere det centrale byrum og opføre et nyt plejehjem med ca. 85 tidssvarende plejeboliger med tilhørende servicefaciliteter. Beslutningen om at opgradere og indrette det centrale byrum, så det får et præg af en fælles have med bl.a. et orangeri, træer, græsplæne, trædæk og stier, er sket i samarbejde med og stor tilslutning fra mange beboere i området. Det er desuden forvaltningens oplevelse, at mange lokale aktører, herunder skolen og biblioteket ser frem til, at det nye byrum står færdigt senere i år. Midler til det nye byrum er fordelt mellem kommune, den almene boligorganisation og fonden Realdania.
- I forhold til den negative tilkendegivelse om det i Kommuneplan 2019 fastsatte antal p-pladser til plejehjemmet, bemærkes det, at forvaltningen, som anført i forvaltningens bemærkning til lokaludvalgets lignende synspunkt, i lignende tilfælde i den øvrige by erfarer, at p-normen er tilstrækkelig fastsat. På grund af den opnåede bebyggelsesprocent og krav til friarealer, er det ikke muligt at bygge flere m2 til fx seniorboliger, end der lægges op til i planforslaget. Det nye plejehjem opføres af en almen bygherre i tæt samarbejde med Social- og Omsorgsforvaltningen, og lokalplanen er ikke til hinder for genetablering af et godt naboskab med fx mulighed for madordning. Dette kan dog ikke reguleres i lokalplanen.
Øvrige henvendelser (bilag 4, henvendelse 3 og 4)
HOFOR og Københavns Museum har ingen bemærkninger til planforslagets indhold.
Samlet set har bemærkningerne ikke givet anledning til yderligere ændringer i projektforslaget.
Politisk handlerum
Det kan besluttes, at:
- ændre bestemmelser om antal elbiler og ladestandere.
- der skal reserveres pladser til delebiler.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanen og kommuneplantillægget, bekendtgør forvaltningen disse i henhold til reglerne i planloven.
Søren Hartmann Hede Søren Wille
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. maj 2024
Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.
Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne glæder sig over, at vi med lokalplanen nu endelig stiller krav om, at de studieboliger, der bygges, har krav om studieaktivitet.”