Dispensation fra lokalplan nr. 550 "Lindgreens Allé" til nedrivning af bygning på Strandlodsvej 3, Amager Øst

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til nedrivning af en bygning på Strandlodsvej 3, der i lokalplan nr. 550 ”Lindgreens Allé” er forudsat bevaret.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen meddeler dispensation fra § 5, stk. 4 i lokalplan nr. 550 ”Lindgreens Allé” til nedrivning af den eksisterende bygning på Strandlodsvej 3.

Problemstilling

Bygherre har søgt om dispensation til nedrivning af bygning og opførelse af et nyt byggeri i fire etager med mindre bygninger på taget på Strandlodsvej 3. Ansøgningen om dispensation har været i naboorientering fra den 4. januar 2018 til den 26. januar 2018 (bilag 2). Forvaltningen har ikke modtaget høringssvar, men bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg, som har fået naboorienteringen til orientering.

Teknik- og Miljøudvalget har i forbindelse med et møde den 29. januar 2018 bedt om, at dispensationen blev forelagt udvalget til beslutning.

Løsning

Bygherre har den 6. november 2017 søgt om at nedrive den eksisterende bygning og etablere nye boliger på Strandlodsvej 3. Bygherre var påbegyndt nedrivning på Strandlodsvej 3 uden den nødvendige dispensation og nedrivningstilladelse. Da forvaltningen blev vidende herom, førte forvaltningen med det samme tilsyn på adressen, hvilket bekræftede, at der var sket nedrivning. Bygherre meddelte samtidig, at nedrivningen var standset.

Det er alene dispensation til nedrivning af bygningen Strandlodsvej 3, som udvalget anmodes om at tage stilling til. Forvaltningen vil fremadrettet skulle behandle tilsvarende dispensationsansøgninger på samme måde, som det er tilfældet med Strandlodsvej 3.

Lokalplanens bestemmelser om Strandlodsvej 3
Lokalplan nr. 550 ”Lindgreens Allé” blev endelig vedtaget den 18. maj 2017 og bekendtgjort den 31. maj 2017. I lokalplanen er angivet:

• Bevaringsværdige bygninger
• Bygninger, der forudsættes bevaret

Der er udpeget fem bevaringsværdige bygninger i lokalplanen og fem bygninger, der forudsættes bevaret (bilag 6). Bygninger, der forudsættes bevaret, har ikke i sig selv en høj bevaringsværdi, men bidrager med deres særegne udtryk til at skabe karakter i området.

Bygningers bevaringsværdi er registreret i kommunens SAVE-register med en værdi fra 1 til 9, hvor 1 er det mest værdifulde. Bygninger med værdierne 2-4 er bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags. Bygninger med værdier på 5 eller derover er jævne, pæne bygninger, hvor utilpassede udskiftninger og ombygninger trækker ned i karakteren. Det kræver derfor en konkret vurdering, om sådanne bygninger kan nedrives. Bygningen Strandlodsvej 3 er således angivet som en bygning, der forudsættes bevaret. Dette er sket i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen.

Det er forvaltningens vurdering, at der med formuleringen af bestemmelsen i lokalplanen er udtrykt en mulighed for nedrivning af bygningen Strandlodsvej 3 under nærmere omstændigheder. Det betyder, at der kan opnås dispensation til at nedrive ”bygninger, der forudsættes bevaret”, hvis ny bebyggelse opføres inden for det angivne byggefelt og i øvrigt er op til fire etager plus værn og småbygninger på taget. Lokalplanens bestemmelse om bygninger, der forudsættes bevaret, er således dobbelttydig. Det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 4, at såfremt bygningen nedrives, skal ny bebyggelse opføres inden for byggefeltet, og at bygningen Strandlodsvej 3 kan opføres i op til 4 etager plus værn, småbygninger på taget, jf. § 5, stk. 5 e. Det fremgår endvidere af bebyggelsesplanen i lokalplanen, tegning 4, at der på Strandlodsvej 3 kan opføres en bygning i fire etager med åbne stueetager. Der er med udtrykket ”bygninger, der forudsættes bevaret” formuleret et indirekte forbud imod nedrivning, hvorfor nedrivning kræver dispensation.

Lokalplanens formulering ”bygninger, der forudsættes bevaret” kan pga. dobbelttydigheden give anledning til misforståelse, idet der kan være en opfattelse af, at bygningerne ikke kan fjernes, men hensigten med bestemmelsen har været at sikre kommunens indflydelse på udformningen af nybyggeriet.

Forvaltningen vil i arbejdet med nye standardtekster til lokalplaner sikre, at bestemmelser vedrørende bygninger med bevaringsværdi bliver entydige.

Muligheden for dispensation i henhold til § 5, stk. 4 kom endvidere til udtryk ved behandlingen af en indsigelse, som bygherre indgav vedrørende Strandlodsvej 3 i lokalplanens høringsperiode med ønske om at muliggøre et nyt projekt. Med baggrund i bygherres indsigelse godkendte Borgerrepræsentationen ved den endelige vedtagelse af lokalplanen en ændring af bestemmelserne vedr. Strandlodsvej 3. I bilag 4 til indstillingen om endelig vedtagelse af lokalplan ”Lindgreens Allé” fremgår således:

”Grundejer for matrikel 30f (dvs. Strandlodsvej 3) ønsker, at byggefeltet (med udgangspunkt i tegning nr. 4) udvidet med 1,5 meter ind mod gård, samt yderligere 2,5 meter til et trappetårn.

Forvaltningen bemærkninger:
Det foreslås, at byggefeltet ændres, så det vil være muligt at bygge det fremsendte projekt, idet projektet har de kvaliteter, som ønskes i området med alternative boformer”.

Byggefeltet blev endvidere tilrettet på baggrund af indsigelsen.

Projektet
I det projekt for Strandlodsvej 3, som bygherre har ansøgt om, er der arbejdet med at videreføre de industrielle karaktertræk fra den bevaringsværdige nabobygning ”Filmlageret” på Strandlodsvej 5 med klare referencer til ”Filmlagerets” facadekomposition. I projektet etableres en åben og udadvendt stueetage med publikumsorienteret serviceerhverv, som sammen med ”Filmlagerets” stueetage vil være med til at skabe byliv på hjørnet af Strandlodsvej og Lindgreens Allé, hvor der er adgang til det nye byområde. Tegninger af projektet og bygningen på Strandlodsvej 3, som den oprindeligt så ud, er vedlagt som bilag 4 og 5.

Det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte projekt lever op til lokalplanens formål om at muliggøre et blandet byområde med boliger og serviceerhverv, som viderefører områdets egenart. Projektet tilpasser sig den bevaringsværdige bygning på Strandlodsvej 5 og bygger dermed videre på lokalplanområdets industrielle identitet. Endvidere er det vurderingen, at projektet i højere grad end den eksisterende bygning vil kunne bidrage positivt til bylivet i området, da der er tale om et aktivt og udadvendt byggeri i stueetagen.

Anbefaling af dispensation
Forvaltningen vurderer, at Strandlodsvej 3 kan erstattes af det ansøgte projekt. Forvaltningen anbefaler derfor, at der meddeles dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 4, således at den eksisterende bygning kan nedrives, og den nye bygning, jf. bilag 5, kan opføres.

Der er ikke modtaget ansøgning om nedrivning af andre bygninger, der forudsættes bevaret. Hvis forvaltningen modtager ansøgninger herom vil forvaltningen, på samme måde som i denne sag, foretage en konkret vurdering og imødekomme ansøgningen, såfremt ansøgning om erstatningsbyggeri overholder lokalplanens § 5, stk. 4.

Såfremt Teknik- og Miljøudvalget beslutter at give afslag på dispensation, vil bygherre skulle genopføre bygningen. Da der ikke i lokalplanens § 5, stk. 4 er formuleret et direkte forbud imod nedrivning af bygninger, er det forvaltningens vurdering, at det er usikkert, om Planklagenævnet og/eller domstolene vil give medhold i et krav om, at bygningen skal genopføres. Et krav om genopførelse kan således medføre erstatningskrav imod Københavns Kommune.

Naboorientering
På den baggrund har en dispensation til at nedrive den eksisterende bygning på Strandlodsvej 3 været i naboorientering fra den 4. januar til den 26. januar 2018. Der er ikke modtaget høringssvar fra beboere i området. Amager Øst Lokaludvalg har fået naboorienteringen til orientering og har i den forbindelse indsendt deres bemærkninger. Lokaludvalget ønsker ikke, at bygningen rives ned og bemærker, at de i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen lagde stor vægt på, at områdets historiske spor bevares. Henvendelsen fra lokaludvalget er vedlagt som bilag 3.

Nedrivning
Amager Øst Lokaludvalg henvendte sig til Teknik- og Miljøforvaltningen den 16. januar 2018, fordi der var observeret nedrivning på Strandlodsvej 3. Teknik- og Miljøforvaltningen kontaktede derfor bygherre med det samme og besigtigede nedrivningen. Det blev konstateret, at dele af tagkonstruktionen, vinduer og de indvendige dele af bygningen var fjernet, jf. bilag 4.

Bygherre ansøgte om nedrivningstilladelse i slutningen af august 2017, men har endnu ikke modtaget den på grund af mangelfuld redegørelse for vand- og afløbsforhold.

I starten af december blev gavltrekanterne nedrevet, idet bygherre var bekymret for nedstyrtningsfare.

Det bemærkes, at forvaltningen bl.a. på grund af denne sag har fundet anledning til generelt at indskærpe over for alle bygherrer med aktuelle byggesager i området, at der skal indhentes de nødvendige tilladelser, inden et byggeri påbegyndes. Det er sket ved et møde den 29. januar 2018.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensationen.

                                 Pernille Andersen

                                                                     /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. marts 2018

Indstillingen blev ikke godkendt med fire stemmer mod seks. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C, I, O og Å.
Imod stemte: A, B og Ø.

Det Konservative Folkepart, Liberal Alliance, Dansk Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi finder det kritisabelt, at nedrivningen er påbegyndt, før der er truffet afgørelse om nedrivning. Dertil vurderes bygningen ikke at være specielt bevaringsværdig.”

Enhedslisten og Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten og Radikale Venstre mener ikke, at bygherres dialog med lokaludvalg og borgerne i området har været god eller tilstrækkelig. Samtidig mener vi helt principielt, at der ikke skal gives juridisk lovliggørelse i et tilfælde, hvor man har påbegyndt nedrivning, før man har fået lov hertil.”