Dispensation fra lokalplan til byggeri på Amagerbrogade 84-86 og Kurlandsgade 1B, Amager Øst

En bygherre har i 2019 søgt om byggetilladelse til at opføre to nye bygninger på hhv. Amagerbrogade 84-86 og Kurlandsgade 1b. Byggeriet kræver dispensation fra lokalplan 151 ”Kurlandsgade” fra 1990. Forvaltningen er indstillet på at give dispensationerne til byggeriet på Amagerbrogade 84-86. For byggeriet på Kurlandsgade 1B vurderer forvaltningen, at højden på byggeriet skal reduceres, fordi det medfører væsentlige dagslysforringelser i boligerne i baghuset på Kurlandsgade 3A.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan 151 ”Kurlandsgade” til det ansøgte byggeri på Amagerbrogade 84-86 og Kurlandsgade 1B under forudsætning af, at højden på bygningen på Kurlandsgade 1B reduceres, så dagslyset i de nordvendte beboelsesrum i baghuset på Kurlandsgade 3A fortsat har tilfredsstillende dagslys.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal dispenseres fra lokalplan 151 ”Kurlandsgade” til byggeri på Amagerbrogade 84-86 og Kurlandsgade 1B. Byggerierne kræver dispensation fra lokalplanen i forhold til bebyggelsesprocent, tagudformningen med tagterrasser på begge bygninger, antal etager på byggeriet mod Amagerbrogade, højden på byggeriet mod Kurlandsgade samt antal bilparkeringspladser. Byggesagen og dispensationerne har været i partshøring og naboorientering i perioden fra den 7. juli – 1. august 2022. Forvaltningen har modtaget fire henvendelser. Forvaltningen er indstillet på at give dispensation til byggeriet på Amagerbrogade 84-86, mens højden på byggeriet på Kurlandgade 1B skal reduceres inden en tilladelse. Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi Rasmus Steenberger (F) og Christina Olumeko (Å) har hævet sagen fra dispensationslisten den 14. november 2022.

Løsning

Byggesagen er opstartet i 2019 og har haft et længere sagsforløb. Der er ansøgt om at bygge to nye bygninger, som huludfyldninger i karreen – en bygning på Amagerbrogade 84-86 og en på Kurlandsgade 1B (bilag 2).

Bygning på Amagerbrogade 84-86

Bygherre ønsker at opføre en ny bygning i fire etager og tagterrasse mod Amagerbrogade. Bygningen skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen og boliger på de øvrige etager.

Bygningen er ansøgt med facade i røde teglsten (bilag 2). En mindre del af ejendommen på Amagerbrogade er også omfattet af lokalplan 158 ”Amagerbrogade” fra 1990. Det ansøgte byggeri er i overensstemmelse med denne lokalplan.

Bygning på Kurlandsgade 1b

Bygningen opføres i to og tre etager med tagterrasser på begge tagflader. Bygningen skal anvendes til ungdomsboliger. Bygningen er ansøgt med facader i lys gul teglsten (bilag 2).

På baggrund af høringssvar blev forvaltningen opmærksom på, at den ansøgte bygning på Kurlandsgade vil medføre væsentligt forringede dagslysforhold for boligerne i baghuset på Kurlandsgade 3A. Derfor vurderer forvaltningen, at højden på byggeriet skal reduceres, så der sikres tilfredsstillede daglysforhold i baghuset på Kurlandsgade 3A. Forvaltningen vurderer umiddelbart, at dagslys på 2/3 af kravet i nuværende bygningsreglement vil kunne accepteres. Forvaltningen kan oplyse, at mange boliger i den eksisterende bygningsmasse ikke lever op til kravet. Det betyder, at projektet på Kurlandsgade skal revideres. Et revideret projekt, som overholder lokalplanens krav til højde, vil stadig kræve dispensation fra lokalplanen i forhold til bebyggelsesprocenten.

Dispensationer

Projektet kræver følgende dispensationer fra lokalplan 151 Kurlandsgade:

Krav i lokalplanen	Dispensation muliggør	Forvaltningens vurdering
§ 5, stk. 1, som fastlægger, at: Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 130.	at der kan opføres bebyggelse med en højere bebyggelsesprocent end 130. Hvis begge bygninger opføres som ansøgt, vil bebyggelsesprocenten være 178,4. Hvis byggeriet på Kurlandsgade reduceres, vil bebyggelsesprocenten blive lavere.	Byggeriet er i overensstemmelse med lokalplanens byggefelter og formål, som bl.a. er at muliggøre opførelse af ny boligbebyggelse, så den eksisterende karrestruktur færdiggøres. Forvaltningen har lagt vægt på, at der med byggeriet udføres et samlet gårdrum med fri- og opholdsarealer for de fire bygninger på ejendommen. Dog vurderer forvaltningen, at bebyggelsen mod Kurlandsgade skal reduceres, så dagslyset ikke forringes væsentligt for eksisterende boliger. Derfor vurderer forvaltningen, at der ikke skal dispenseres til det ansøgte bebyggelsesvolumen.
§ 5, stk. 4, fastlægger mod Amagerbrogade, at: Bebyggelse skal opføres i mindst 3 etager og højst 4 etager med mulighed for udnyttet tagetage.	at der kan opføres en bygning i fire etager med tagterrasse mod Amagerbrogade, da forvaltningen betragter en tagterrasse som en ekstra etage, dvs. 5. etage.	Bygningens omfang forøges ikke ved etablering af en tagterrasse i stedet for en udnyttet tagetage, som lokalplanen giver mulighed for.
§ 5, stk. 6, fastlægger mod Kurlandsgade, at: Bebyggelsens højde må ikke overstige afstanden til den fastlagte bebyggelse ved modstående vejlinie/vejudvidelseslinie/byggelinie.	at der kan opføres en bygning mod Kurlandsgade med en højde, der overskrider den fastlagte højde af ny bebyggelse med omkring 4 m på en 12 m lang strækning på bygningens gadeside.	Forvaltningen kan først tage stilling til en dispensation fra denne bestemmelse, når der foreligger et konkret reduceret projekt. Bebyggelsens højde mod gården skal fastlægges efter en helhedsvurdering efter bygningsreglementet.
§ 6, stk. 2, som fastlægger: Tage skal udformes som skrå tagflader med mulighed for placering af kviste og lignende efter Magistratens [nu: Teknik- og Miljøforvaltningens] nærmere godkendelse.	at bygningerne får flade tage med tagterrasser, plantebede samt trappe- og elevatortårn.	Forvaltningen har lagt vægt på, at der er tale om et område med forskellige tagtyper. Tagterrasserne kan tillades, da forvaltningen vurderer, at de ikke medfører væsentlige indbliksgener. Det er almindeligt at tillade tagterrasser på nybyggeri, når der er tale om bebyggelse i områder uden særlige bevaringshensyn.
§ 9, stk. 2, som fastlægger: Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m²etageareal.	at der kan etableres i alt seks parkeringspladser, hvilket er færre end påkrævet i lokalplanen.	Seks parkeringspladser er i overensstemmelse med parkeringsnormen i Kommuneplan 2019. Borgerrepræsentationen vedtog den 17. september 2020, at Teknik- og Miljøforvaltningen kan dispensere fra bestemmelser om parkeringskrav i ældre lokalplaner, så normerne følger Kommuneplan 2019.

Høring

Byggesagen og dispensationerne har været i partshøring og naboorientering fra den 7. juli – 1. august 2022. Forvaltningen har modtaget fire henvendelser fra hhv. to naboer og Metroselskabet (bilag 3). Lokaludvalget har ikke indsendt høringssvar. Forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 4, og bygherres bemærkninger fremgår af bilag 5.

Hovedsynspunkter i henvendelserne

En nabo ønsker et byggeri, som er bedre tilpasset omgivelserne.
En nabo ønsker ikke, at der etableres tagterrasser på bygningerne.
To naboer er bekymrede for, at ungdomsboligerne vil medføre støjgener.
En nabo gør opmærksom på, at byggeriet på Kurlandsgade vil forringe dagslyset og give indbliksgener i boligerne på Kurlandsgade 3A, som ligger i baghuset i gården.

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanen regulerer ikke facadeudformning og udseende af ny bebyggelse, så forvaltningen kan ikke stille krav til byggeriets fremtræden. Forvaltningen bemærker, at bygningerne ligger i et område med meget sammensat bebyggelse.
Efter forvaltningens vurdering medfører tagterrasserne ikke indbliksgener ud over det forventelige.
Forvaltningen har ikke hjemmel i bygge- og planlovgivningen til at regulere eventuel støj fra boliger eller brugen af tagterrasser.
På baggrund af dagslysberegninger fra bygherre vurderer forvaltningen, at der er tale om væsentlige dagslysforringelser i boligerne på Kurlandsgade 3A, og derfor kan forvaltningen først anbefale dispensation, når højden på projektet på Kurlandsgade er reduceret, så dagslysforholdene forbedres.

Politisk handlerum

Udvalget kan beslutte, at forvaltningen ikke dispenserer fra lokalplanen til bebyggelse med det ansøgte volumen. En saglig begrundelse for dette kunne være, at det ansøgte vil medføre uønsket fortætning i området.
Udvalget kan også beslutte, at forvaltningen kan arbejde videre med sagen med henblik på dispensation til bygningen på Amagerbrogade 84-86 med et volumen som ansøgt, hvis bygningen på Kurlandsgade 1B ikke opføres. Dette vil medføre, at bebyggelsesprocenten bliver i størrelsesordenen 158, og at der bliver et overskud af fri-og opholdsarealer, som gør det muligt ikke at etablere tagterrasse på bygningen på Amagerbrogade og i stedet etablere sadeltag.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen bede ansøger om at reducere projektet mod Kurlandsgade, så der sikres tilfredsstillende lysforhold i boligerne på Kurlandsgade 3A, og derefter give byggetilladelse og dispensation til projektet.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. februar 2023

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt:

”at Teknik- og Miljøforvaltningen giver dispensation fra lokalplan 151 ”kurlandsgade” til det ansøgte byggeri på Amagerbrogade 84-86 og Kurlandsgade 1B under forudsætning af, at bygningen og andre tiltag på Kurlandsgade 1B udformes på en sådan måde, at dagslysforholdene i bygningerne i gården bliver tilfredsstillende.”

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.