Startredegørelse for tillæg 2 til lokalplan 440 ”Marmormolen II”, Østerbro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg 2 til lokalplan 440 ”Marmormolen II” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Forvaltningen har modtaget en henvendelse fra en virksomhed, der ønsker at etablere et domicil på Marmormolen i Københavns Havn på Østerbro med op til ca. 1.500 arbejdspladser og konference- og kursusaktiviteter.

Virksomheden har behov for minimum 28.000 m² etageareal samt at kunne etablere ca. 300 parkeringspladser.

Den aktuelle grund er beliggende i underområde 1 i lokalplan nr. 440 ”Marmormolen II”, der fastlægger området til hotel- og konferencecenter. En realisering af det ønskede domicil kræver derfor udarbejdelse af lokalplantillæg.

Løsning

I 2016 blev det første tillæg til lokalplan nr. 440 ”Marmormolen” udarbejdet (tillæg 1), der bl.a. muliggør en flytning af et planlagt hotel- og konferencecenter til lokalplanens underområde III (se kortbilag over lokalplanens underområder, bilag 4). Der er på nuværende tidspunkt konkrete planer om at etablere et hotel- og konferencecenter som en del af Steven Holl-projektet i dette område. Tillæg 1 blev vedtaget i Borgerrepræsentationen den 10. november 2016.

På grund af flytning af hotel- og konferencecentret til underområde III vil det fastlagte hotel- og konferencecenter i underområde 1 formentlig aldrig blive realiseret. På den baggrund vurderer forvaltningen, at det vil fremme byudviklingen i området at muliggøre andre anvendelser i underområde I, herunder det ønskede virksomhedsdomicil. I forbindelse med det konkrete ønske vurderer forvaltningen, at rammen for etagearealet kan justeres fra de i lokalplanen fastlagte 25.000 m² til virksomhedens efterspurgte 28.000 m². Den samlede bebyggelsesprocent for underområde I og II, der jf. lokalplanen beregnes for begge områder under ét, vil herefter udgøre 56.000 m², svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 160.

Virksomheden ser det ikke muligt at etablere sig indenfor de bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanen, der fastlægger en bebyggelse med bl.a. to højhuse på op til 90 meter. Derimod arbejder virksomheden med et bygningskoncept, der understøtter visuel kontakt mellem medarbejderne i form af et firelænget kontorhus, der omkranser et overdækket atrium (se bilag 1 startredegørelsen).

Særlig af hensyn til dagslysforholdene i en boligbebyggelse øst for området, opdeles bebyggelsen i en række kubiske elementer på mellem 16 og 36 meters højde (4 til 9 etager) faldende mod boligbebyggelsen. I lokalplantillægget fastlægges disse bygningshøjder samt bestemmelser for facadeudtryk og materialer, der skal fremstå i høj kvalitet.

For at tilgodese bylivet fastlægges to pladsdannelser. Den ene plads ved Marmorvej skal fungere som ankomstplads for virksomhedsdomicilet og skal også fungere som offentlig byplads med mulighed for ophold. Den anden plads ud mod Nordbassinet etableres i forbindelse med den planlagte træbrygge langs kajen, hvor der ligeledes skabes mulighed for ophold. Mellem de to pladser og langs en kommende kanal etableres en stiforbindelse, der, når området er fuldt udbygget, skal indgå i det overordnede stisystem i området.

Alle udearealer skal være offentligt tilgængelige og med mulighed for ophold. Området skal generelt have et åbent, inviterende og grønt udtryk.

Parkering og vareindlevering placeres under terræn med nedkørsel i midterrabatten på Marmorvej. Herved friholdes pladsen ved Marmorvej for bilkørsel, der begrænses til af- og påsætning langs Marmorvej.

Trafik og trafikstøj i forbindelse med virksomhedsdomicilet forventes uændret i forhold til et hotel- og konferencecenter. Trafik og trafikstøj i selve området vil dog mindskes, da der ikke længere vil forekomme trafik på pladsen mod Marmorvej.

Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark.

Byliv

I ”Fællesskab København”, vedtaget i Borgerrepræsentationen den 26. november 2015, er målet, at København skal være en bæredygtig by med byrum, der inviterer til et mangfoldigt og unikt byliv. Et virksomhedsdomicil med 1.500 medarbejdere og en betydelig konference- og kursusvirksomhed vil betyde mere aktivitet og byliv på Marmormolen og derfor ligeledes medvirke til at opfylde visionen om ”En levende by”.

Miljø og bynatur

Der etableres delvist begrønnede tage og tagterrasser på bebyggelsen samt solceller. I det videre arbejde med lokalplantillægget skal projektet videreudvikles i samarbejde mellem forvaltningen og virksomheden i forhold til muligheder for at indarbejde mere bynatur samt løsninger for lokal afledning af regnvand (LAR).

Parkering

Parkeringskravet er jf. Kommuneplan 2015 (C3*-område) 1 p-plads pr. 150 m² etageareal svarende til 187 pladser for det konkrete byggeri. Parkeringsdækningen kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m² eller minimeres til 1 plads pr. 200 m², såfremt der kan påvises højere eller lavere parkeringsbehov.

På baggrund af virksomhedens ønske om at kunne etablere ca. 300 parkeringspladser, har forvaltningen nærmere vurderet de forhold, der kunne have indflydelse på en justering af parkeringsnormen (bilag 2). Forvaltningen finder ikke, at der er grundlag for en justering og anbefaler at fastholde den generelle norm på 1 parkeringsplads pr. 150 m² etageareal svarende til de nævnte 187 parkeringspladser.

Forvaltningen finder dog, at det for at imødekomme virksomhedens ønske om at opnå ca. 300 parkeringspladser i forbindelse med byggeriet, vil være muligt at indfri parkeringsdeklarationer om manglende etablering af parkeringspladser på andre ejendomme i og omkring lokalplanområdet. Det samlede antal parkeringspladser til dækning af disse behov begrænses til 120. Det er alene bygherres ansvar at tage initiativ til forhandlinger om etablering af disse parkeringspladser. Inden den endelige vedtagelse af tillæg 2 til lokalplanen vil forvaltningen afklare i hvilken afstand, at der kan indfris parkeringsdeklarationer.

Krav til cykelparkering er 4 pladser pr. 100 m² etageareal, heraf 2 pladser til pladskrævende cykler pr. 1.000 m² etageareal. Det er aftalt med bygherre, at minimum 80 pct. af pladserne placeres i konstruktion for at sikre udearealerne til offentlig brug.

Kommuneplan 2015

Området for lokalplantillægget er udlagt til boliger og serviceerhverv (C3*-ramme) med en bebyggelsesprocent på op til 185. Friarealet skal for erhverv udgør minimum 10 pct. af etagearealet. Byggeønsket er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med virksomheden og rådgiver særligt fokusere på følgende:

• Der skal arbejdes videre med bebyggelsens udformning, så især boligbebyggelsen mod øst får så gode lysforhold som muligt og ikke udsættes for unødige skyggegener.
• Den meget synlige beliggenhed sætter krav til, at den arkitektoniske kvalitet skal være høj.
• Facader skal have et let og transparent udtryk.
• Solceller og andre tiltag, der kan medvirke til en øget miljømæssig bæredygtighed, skal indgå i bebyggelsen.
• Projektet skal bearbejdes yderligere med hensyn til den visuelle kontakt mellem boligbebyggelsen og det eksisterende Østerbro.
• Alle udearealer skal fremstå indbydende og trygge at færdes på. Karakteren af de nyetablerede grønne byrum i det øvrige lokalplanområde skal fortsættes i tillægsområdet langs kanalen og på de to pladser, hvor der ligeledes skal arbejdes med gode muligheder for ophold.

Stadsarkitekten deltager under behandling af sagen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang, og Teknik- og Miljøforvaltningen vil foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Forvaltningen forventer at forelægge forslaget til lokalplantillæg for Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget i andet kvartal af 2017 og for Borgerrepræsentationen i tredje kvartal 2017, hvorefter forslaget sendes i offentlig høring i 8 uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i Borgerrepræsentationen ultimo 2017.

              Pernille Andersen

        /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. februar 2017

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1):
”At parkeringsnormen ændres til en parkeringsplads pr. 200 m2 bebyggelse.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke godkendt med fem stemmer mod seks. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, F og Ø.
Imod stemte: A, C, I og V.

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF2):
”At parkeringsnormen ændres til en parkeringsplads pr. 100 m2 bebyggelse.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke godkendt med tre stemmer mod otte. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.

Socialdemokratiet fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF3):
”At parkeringsnormen ændres til en parkeringsplads pr. 125 m2 bebyggelse.”

Ændringsforslaget (ÆF3) blev godkendt med seks stemmer mod fem. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, C, I og V.
Imod stemte: B, F og Ø.

Den således ændrede indstilling blev godkendt med ni stemmer mod nul. To undlod at stemme.

For stemte: A, C, I, V og Ø.
Undlod at stemme: B og F.