Udvikling af Vesterport banegrav, Indre By (fællesindstilling)

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, hvorvidt der skal arbejdes videre med udvikling over og omkring Vesterport banegrav.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkender,

1. at der arbejdes videre med et projekt for Vesterport banegrav under de forudsætninger, som er opstillet i løsningsafsnittet.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

      2.   at der udsendes forudgående offentlig høring af tillæg til Kommuneplan og VMM, såfremt at udvikler ønsker at arbejde videre med projektet under de forudsætninger, som er opstillet i løsningsafsnittet.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen har i 2015 fået henvendelse fra en privat udvikler og har siden efteråret 2015 været i dialog med denne samt DSB Ejendomme om mulighederne for at udnytte de åbne arealer over Vesterport banegrav. I forlængelse heraf fremgår det af budget 2016 (BR den 1. oktober 2015) (A, B, C, F, I, O og V), at ”Københavns Kommune er i dialog med DSB, Bane Danmark og private aktører om muligheden for at overdække banegraven ved Vesterport.”

Forvaltningerne vurderer, at det med det rette projektforslag kan være en fordel at bebygge området, men det foreliggende projekt overholder ikke kommuneplanens rammer, og skal efter forvaltningernes opfattelse tilpasses i forhold til især højde og volumen, men også trafik, parkering og anvendelse, jf. forudsætningerne nedenfor. Forvaltningerne er opmærksomme på, at forudsætningerne kan medføre, at projektet ikke er økonomisk muligt at gennemføre for udvikleren. Forvaltningerne og udvikleren har behov for at få en politisk stillingtagen til projektforslaget, med henblik på at vurdere, om der skal arbejdes videre med det, herunder om udvikler bør igangsætte omkostningstunge undersøgelser af de trafikale forhold.

Løsning

Den private udvikler har sammen med DSB Ejendomme og i dialog med ejeren af Paladsteatret foreslået en plan for området, der indebærer en delvis overdækning af banegraven, inddragelse af Paladsgrunden og vejarealer ejet af Københavns Kommune, samt omlægning af trafik i Hammerichsgade (se kort i bilag 1). Det er aftalt med udvikler, at en konkurrence skal danne grundlag for udformningen af forslag til bebyggelse og et evt. plangrundlag. En dialog om at bebygge stedet er mulig, fordi området i Kommuneplan 2015 er udlagt til serviceerhverv (S-område).

Udviklers projekt

Visionen i projektforslaget er at omdanne en del af området til en trafikalt fredeliggjort bydel og skabe mulighed for kulturelle oplevelser, arbejdspladser og en mindre andel af boliger (se kort over området, bilag 1, og materiale fra udviklers rådgivere, bilag 2). Forslaget består af en karréstruktur med tre tårne og gårdrum med åbent kig til banegraven samt en selvstændig tårnbygning nord for broen Vandværksviadukten. Stueetagerne foreslås anvendt til udadvendte funktioner. Karréen foreslås opført i 24 m højde og de fire tårne i en højde på 50-100 m. Forslaget rummer samlet 75.000-81.000 etagemeter og en bebyggelsesprocent på 400-430 %.

Forvaltningernes bemærkninger
Forvaltningerne foreslår, at det videre arbejde tager udgangspunkt i følgende forudsætninger, som uddybes nærmere nedenfor:

1. at konsekvenserne af de foreslåede ændringer i trafikforhold samt muligheder for håndtering af parkering undersøges grundigt i den næste fase. Forvaltningerne skal herefter kunne vurdere, at begge kan håndteres
2. at projektet reduceres til at rumme en karré uden højhuse og med mulighed for et enkeltstående højhus nord for broen Vandværksviadukten
3. at Paladsbygningen som udgangspunkt bevares. En yderligere bearbejdning af projektforslaget kan dog medføre, at dette punkt vil blive genovervejet
4. at muligheder for boligformål undersøges og begrænses til højst 5-10 %
5. at projektet forholder sig til den åbne banegrav og byens tidligere voldanlæg, der vidner om udviklingen af jernbanen i København og byens historie

1. Trafik med fredeliggørelse af veje

Projektforslaget indebærer en fredeliggørelse af dele af Hammerichsgade, Jernbanegade Kampmannsgade og Studiestræde, samt nedlæggelse af en del af Hammerichsgade (se bilag 2 s. 3). Ændringerne forventes at medføre øget trafikbelastning på H.C. Andersens Boulevard, Vester Farimagsgade og Vesterbrogade på strækningen mellem Rådhuspladsen og Hovedbanegården. En øget trafikmængde vil her kunne øge barrierevirkningen mellem Tivoli og Axeltorv. De nærmere trafikale konsekvenser af projektet kendes ikke (se bilag 2, s. 8). Forvaltningerne vurderer, at rækkevidden af konsekvenserne af de foreslåede trafikale ændringer skal undersøges grundigt i næste fase. Forvaltningerne skal herefter kunne vurdere, at konsekvenserne kan håndteres. Parkering for cykler og biler skal kunne løses på tilfredsstillende vis.

2. Højhuse og karréstruktur

Området består i dag af karrébebyggelser i ca. 20-24 m, samt enkelte høje bygninger, der skiller sig ud; SAS-hotellet (70 m), Axelborg (48 m) og det nyopførte Axel Towers (28-61 m). Ved realisering af tre tårne i karréen samt et tårn nord for broen Vandværksviadukten vil området blive tæt bebygget med høje bygninger. Forvaltningerne vurderer, at oplevelsen af de eksisterende bevaringsværdige høje bygninger vil blive svækket, og at forslaget vurderes at være i konflikt med Københavns karakteristiske skyline, hvor enkelte bygninger med større mellemrum rejser sig over en mere ensartet bygningsmasse. Forvaltningerne vurderer i forlængelse af ovenstående, at projektet skal reduceres, så karréen opføres med en bygningshøjde på 24 m og evt. enkelte steder op til 30 m. Evt. kan en enkelt høj bygning (50 m) opføres nord for Vandværksviadukten, med nedtrapning mod nord og øst (se rådgivermateriale, bilag 2 s. 4). Bebyggelse i en højde på 24-30 m uden karréens tre tårne, men inkl. et tårn nord for Vandværksviadukten (50 m), vil have en anslået bebyggelsesprocent på 280-300 %.

3. Paladsbygningen

Projektforslaget rummer en nedrivning af Paladsbygningen, der har høj bevaringsværdi (SAVE 3). Parkering foreslås placeret under terræn på arealet med nybyggeri ovenpå, som følger den nuværende Paladsbygnings facadelinje, og dermed skabes ikke et nyt eller forbedret byrum ved Axeltorv. Forvaltningerne vurderer, at det aktuelle projektforslag ikke retfærdiggør en nedrivning af Palads, idet der i forslaget ikke ses en forbedring af byrummet omkring Axeltorv eller andet, der taler for en nedrivning. Forvaltningerne anbefaler derfor, at bygningen bevares på grund af dens identitetsskabende karakter og af hensyn til at sikre historiske spor i byen. Nordisk Film, der ejer Paladsbygningen, har oplyst, at de har planer om at flytte deres aktiviteter til anden placering i nærområdet, idet de vurderer, at de bygningsmæssige rammer i Palads ejendommen ikke er egnede til på lidt længere sigt at huse og videreudvikle en moderne biograf.

4. Boliger

Projektforslaget rummer et etageareal på ca. 15.000 m² boliger. Der beregnes 30 % friareal, som krævet indenfor en S3 ramme (serviceerhverv), hvilket giver 4.500 m² friareal. Friarealet vises fordelt med 2.800 m² i karréens gårdrum og 1.700 m² på bebyggelsens tagflader. Forvaltningerne vurderer, at friarealkravene ikke vil kunne opfyldes på tilfredsstillende vis. Karréens gårdrum beskrives i forslaget som et event-præget offentligt rum, hvilket vil gøre det uegnet til samtidig at fungere som friareal til boliger. Støj fra jernbanen kan i øvrigt forventes at give problemer for tilvejebringelse af friarealer til boliger. Ud fra disse hensyn, og ud fra en vurdering af områdets placering i et udpræget transitkvarter, vurderer forvaltningerne, at boligandelen skal begrænses til maks. 5-10 %, og det skal undersøges, om støjforhold og friarealkrav kan håndteres.

5. Historiske spor

Området er præget af den åbne banegrav, det gamle voldterræn og den grønne fæstningsring. Det skal et kommende projekt forholde sig til, og udfordringerne med at bygge over banegraven helt eller delvist skal undersøges nærmere.

Der er et forslag til kommuneplantillæg på vej til politisk behandling, som vil gøre det muligt at stille krav om almene boliger i S-områder (serviceerhverv). Såfremt det tiltrædes inden endelig vedtagelse af en evt. ny lokalplan for Vesterport, kan det blive indarbejdet. Med de forudsætninger, som forvaltningerne lægger til grund for det videre planarbejde, forventes den samlede boligandel dog at udgøre mindre end 8.000 m². Som følge af forvaltningens almindelige praksis forventes der som udgangspunkt ikke at blive stillet krav om almene boliger. Skulle den samlede boligandel i den videre bearbejdning overstige 8.000 m² vil forvaltningen stille krav om, at 25 % heraf bliver almene boliger.

Kommuneplan

Området har gældende kommuneplanrammer S3 (serviceerhverv) for arealerne over banen og S2 (serviceerhverv) for Paladsgrunden med en bebyggelsesprocent på hhv. 185 og 150. Med de gældende rammer vil samlet kunne bygges ca. 25.300 m² og med en maksimal højde på 24 m og evt. enkelte steder op til 30 m. Det foreslåede projekt har en bebyggelsesprocent på 400-430. Med forvaltningernes foreslåede reduktion af projektet opnås en samlet bebyggelsesprocent (inkl. inddragede vejarealer) på 280-300. Se bilag 3 for uddybning af gældende kommuneplanrammer for området.

Stadsarkitekten deltager under behandling af sagen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Indstillingen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Det forudsættes, at finansiering af nye byrum og trafikale ændringer vil indgå i projektets anlægsbudget og dermed betales af bygherre.

Projektet forudsætter, at Københavns Kommune, som en af grundejerne, sælger de berørte vejarealer (Se ejerforhold i bilag 2, s. 3).

Videre proces

Forvaltningerne foreslår en proces, som skitseret nedenfor:

• Undersøgelser af forudsætninger for projektets gennemførelse og bearbejdning af projektet ud fra beslutning om nærværende anbefalinger
• Forudgående offentlig høring om KP-tillæg og VVM
• Udarbejdelse af konkurrenceprogram
• Startredegørelse og MPP (Miljøvurdering)
• Afholdelse af konkurrence
• Forslag til lokalplan
• Høring  
• Endelig vedtagelse

Da første punkt vil rumme omfattende undersøgelser af de nærmere forudsætninger for projektets gennemførelse, er processen endnu ikke tidsfastsat. Forvaltningerne vil orientere udvalgene om processen igen, når og hvis der udsendes en forudgående offentlig høring.

    Peter Stensgaard Mørch                              Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. februar 2017

Et samlet udvalg fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af indstillingens 1. at-punkt:

”1. at der arbejdes videre med et projekt for Vesterport banegrav ud fra et ønske om flere bolig-m2, en samlet trafikplan for området, offentlig adgang, gode byrum, en arkitektonisk bearbejdning af bygningerne samt øget begrønning.

2. at forvaltningerne på baggrund af det videre arbejde vender tilbage med indstilling til politisk godkendelse om det videre forløb.”

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkninger:
”Vi finder ikke, at der skal stilles krav om almene boliger.
Det er vigtigt for os, at forløbet af Københavns gamle og historiske voldanlæg bevares.”