Endelig vedtagelse af lokalplan ”Kristineberg II”, Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan ”Kristineberg II”, der bl.a. vil muliggøre ungdoms- og familieboliger i to eksisterende erhvervsbebyggelser.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan ”Kristineberg II” med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Ejerne af ejendommene Omøgade 8 og Sejrøgade 7-9 på Østerbro ønsker at indrette private ungdoms- og familieboliger i den eksisterende bebyggelse på de to erhvervsejendomme, som kun delvist anvendes, hvor den gældende lokalplan fastlægger bebyggelsen til erhvervsformål. Endvidere ønsker forvaltningen at fastlægge bevaringsbestemmelser for ejendommen Omøgade 2-6/Lyngbyvej 38-60/Sejrøgade 1-5, der er beliggende i samme karré, og som har høj bevaringsværdi (bevaringsværdi 3 i SAVE). På den baggrund har forvaltningen udarbejdet lokalplanforslaget.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 19. september 2016 og har været i høring fra den 28. september 2016 til den 28. november 2016. Forvaltningen har modtaget 81 henvendelser i høringsperioden. Høringen har givet anledning til mindre ændringer som er nævnt under Løsning. Planforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015.

Løsning

Ejer af Omøgade 8 ønsker at omdanne ca. 3.500 m2 eksisterende erhvervsareal til omkring 65 private ungdomsboliger. Ejer af Sejrøgade 7-9 ønsker at omdanne ca. 2.300 m2 eksisterende erhvervsareal til omkring 23 familieboliger samt fastholde resterende ca. 600 m2 i stueetagen til erhverv.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150 for den enkelte ejendom. Da kommunen pr. 1. januar 2017 har overtaget gaderne i området som offentlig vej, vil det for de eksisterende bygninger betyde, at det areal, som kommunen overtager fra de to ejendomme Omøgade 8 og Sejrøgade 7-9, kan indgå i beregningen af bebyggelsesprocenten, og dermed vil en eventuel overskridelse af bebyggelsesprocenten være i overensstemmelse med lokalplanen. Da der udelukkende er tale om anvendelsesændring af eksisterende bygninger, får dette dog ingen umiddelbar betydning for det ønskede projekt.

Begge ejendomme får renoveret facader med bl.a. etablering af altaner og/eller franske altaner afhængigt af den eksisterende bygningskonstruktion.

For at fastholde området som et blandet bolig- og erhvervsområde, fastholdes ejendommen Kristineberg 3 og 3B samt stueetagen langs Lyngbyvej 38-60 og Sejrøgade 9 til serviceerhverv, hvilket giver et samlet etageareal med serviceerhverv på 7.100 m2.

Da ejendommen Omøgade 2-6/Lyngbyvej 38-60/Sejrøgade 1-5 har høj bevaringsværdi (bevaringsværdi 3 i SAVE), fastlægges bevaringsbestemmelser for denne bebyggelse. Forvaltningen er ikke bekendt med planer om at ændre ejendommen, og bestemmelserne sikrer, at Teknik- og Miljøudvalget skal godkende en eventuel fremtidig nedrivning, ombygning eller tilbygning på den bevaringsværdige ejendom.

Der henvises i øvrigt til bilag 2, Faktaark.

Høring

Modtagne henvendelser i høringsperioden

De 81 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Østerbro Lokaludvalg har ingen kommentarer til planforslaget 

Øvrige henvendelser

1. Københavns Museum bemærker med tilfredshed, at karreens bebyggelse mod Lyngbyvej udpeges med høj SAVE-værdi. Dette skyldes, at bebyggelsen er opført i 1924, og har med sine ældre røde teglsten, mansardtag i tegl og hvide trefags Dannebrogsvinduer et tidstypisk nyklassicistisk udtryk. Derudover ønsker Københavns Museum at opnå viden om hvilke facadekonstruktioner, der kan tillade altaner og vil i den sammenhæng anbefale, at der ikke opsættes altaner på de bevaringsværdige bygninger mod Lyngbyvej.
2. I forhold til fjernvarme henleder HOFOR opmærksomheden på, at den eksisterende hovedforsyningsledning i gårdområdet respekteres under udførelse af nedrivning og nedgravning af byggefelter. Derudover ønsker HOFOR at gøre opmærksom på bygassens positive egenskaber og mener derfor, at det er oplagt at etablere gasinstallationer ved indretning af nye boliger samt i institutions- og erhvervsbyggeri.

Forvaltningens bemærkninger

1. I lokalplanforslaget er det på den bevaringsværdige bebyggelse alene muligt at få altaner og/eller franske altaner mod gårdsiden og der vil altid ud fra kommunens retningslinjer for altaner og tagterrasser blive foretaget en konkret vurdering i forhold til hvilke facadekonstruktioner, der kan tillade altaner, da lokalplanen ikke forholder sig til dette.
2. Der er alene tale om en anvendelsesændring af en eksisterende erhvervsbygning til boliger og ikke nybyggeri. Forvaltningen videregiver HOFORs bemærkninger til bygherre.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. 53 borgere er imod etablering af boliger generelt hovedsageligt grundet flere beboere og de konflikter dette kan medføre.
2. 68 henvendelser er bekymrede for en øget støjbelastning som følge af udvidelsen af Kristineberg samt larm fra den fælles gård, da de bor ud til den støjbelastede Lyngbyvej.
3. 54 henvendelser udtrykker bekymring for, at flere beboere skaber yderligere trafik og flere biler og dermed øget pres på parkeringspladserne i området.

Forvaltningens bemærkninger

1. København vokser med 100.000 nye indbyggere frem mod år 2027 i følge de seneste prognoser. Kommunen arbejder for en balanceret boligpolitik, der både skaber plads til mange nye borgere og fastholder København som en mangfoldig by. I den forbindelse er det centralt, at der både indrettes familie- og ungdomsboliger for at opnå en blandet beboersammensætning.
2. I forhold til støj fra vejen Kristineberg, vurderes denne ikke at stige i nævneværdig grad, da den ikke bliver udvidet. På baggrund af indsigelserne vedr. støj har forvaltningen foreslået en ændring af bestemmelsen vedr. vejudvidelseslinjer i lokalplanforslaget. Ændringen betyder, at vejudvidelseslinjen erstattes af en bebyggelsesregulerende linje beliggende 3,83 meter fra fortovsbagkant. Dette sikrer, at denne grænse i tilfælde af nybyggeri ikke overskrides, samt at arealet fastholdes som ubebygget areal og friareal, jf. bilag 4. Ved øget støjniveau fra omkringliggende boliger, vurderer forvaltningen, at støj fra ophold på altaner mod gården ikke overgår, hvad der er forventeligt og indgår i en bymæssig kontekst. Forvaltningen vurderer, at altaner giver udendørs opholdsmuligheder i visuel kontakt med gården, hvilket medvirker til at skabe tryghed og fællesskab. Københavns Kommune har den 22. februar 2016 vedtaget retningslinjer for altaner og tagterrasser, som indeholder et overordnet princip om, at alle boliger som udgangspunkt skal kunne få altaner, da det giver en øget kvalitet af boligen. Forvaltningen har planmæssigt ikke mulighed for at regulere trafikstøj fra Lyngbyvej, da der er tale om en eksisterende vej og en af Københavns største indfaldsveje.
3.  Ligesom støjen fra Kristineberg vurderes til ikke at stige, vurderes det samtidig, at de nye boliger ikke vil skabe en betydelig øget mængde trafik i området, bl.a. pga. at unge typisk har færre biler, og at det kun drejer sig om ca. 23 familieboliger. Lokalplanen stiller krav til, at parkeringsdækningen løses på de enkelte matrikler. Parkeringszonen udvides den 1. marts 2017,og der oprettes en gul zone i hele området omkring lokalplanområdet. Det betyder, at der indføres betalingsparkering i området, og det må formodes, at det gør det mere attraktivt at benytte parkeringskældrene i området. Parkeringskældrene tilhører som udgangspunkt de enkelte grundejere, og det er op til ejerne af bygningerne om der åbnes op for, at andre i området kan leje sig ind i parkeringskældrene.

Den offentlige høring har ikke givet anledning til andre ændringer end ændringer i bestemmelserne vedr. vejudvidelseslinjer samt bebyggelsens omfang og placering og de i skemaet i bilag 4 nævnte mindre tekniske ændringer. Forvaltningen anser det for positivt, at halvtomme erhvervsbygninger omdannes til boligformål for at imødekomme manglen på boliger. Samtidig er forvaltningen af den opfattelse, at blandingen af familie-og ungdomsboliger skaber en god blandet beboersammensætning.

Lokalplantegningen er tilrettet jf. ovenstående (bilag 5). Der er endvidere foretaget enkelte faktuelle og redaktionelle rettelser.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

   Pernille Andersen

                                                        /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. februar 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.