Forslag til lokalplan ”Jagtvej 171” og efterfølgende udsendelse af ændringerne af lokalplanforslaget i en supplerende høring.

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til et revideret projekt for Jagtvej 171 med henblik på ændringer af forslag til lokalplan ”Jagtvej 171” og efterfølgende udsendelse af ændringerne af lokalplanforslaget i supplerende høring.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at revideret projekt for Jagtvej 171 lægges til grund for ændringer af lokalplanforslaget ”Jagtvej 171”, som sammen med tegningsmateriale vedrørende det reviderede projekt udsendes i supplerende høring med henblik på endelig vedtagelse af den ændrede lokalplan.

 

Teknik- og Miljøudvalget besluttede i mødet den 24. oktober 2011 ikke at godkende forvaltningernes indstilling om endelig vedtagelse af forslag til lokalplan ”Jagtvej 171” med kommuneplantillæg (2011-733). Lokalplanforslaget i den oprindelige, offentliggjorte form vedlægges som bilag 1. Efterfølgende har forvaltningen aftalt med grundejeren, Aldersro ApS, at der foretages en bearbejdning af det af arkitektfirmaet BIG udarbejdede projekt, som ligger til grund for lokalplanforslaget. Bearbejdningen af projektet er foretaget med henblik på, at lokalplanforslaget med ændringer på baggrund af det reviderede projekt kan sendes i supplerende høring. Herefter fremlægges en fornyet indstilling om endelig vedtagelse for Teknik- og Miljøudvalget. 

Arkitektfirmaet BIG har for grundejeren foretaget en bearbejdning af projektet for Jagtvej 171. Bearbejdningen omfatter en beskæring af bygningens volumen ved:

• En beskæring af bygningens top med ca. 11 m, hvorved bygningshøjden bliver 33,5 m mod 44,3 m i det hidtidige projekt.
• Et løft af undersiden af bygningens udkragning ind mod naboejendommen Jagtvej 169 med ca. 2 m, hvorved lysindfaldet i nordgavlen på Jagtvej 169 bliver forbedret.

Volumenmodel af det hidtidige og af det reviderede projekt fremgår af bilag 2. Det er forvaltningens vurdering, at bygningen kan bære beskæringen af bygningens top, hvor der indrettes en tagterrasse. Det giver bygningen et mere kompakt og tæt udtryk. Løftet af udkragningen ind mod nabobygningen Jagtvej 169 bevirker, at der er mere luft mellem de to bygninger, hvilket efter forvaltningens vurdering klæder forholdet mellem bygningerne. Et yderligere løft vil få udkragningen på Jagtvej 171 til at fremstå for spinkel og med for lidt volumen. Det bemærkes, at afstanden mellem bygningsudkragningen og gavlen af nabobebyggelsen på Jagtvej 169 er ca. 3,5 m.

Det oprindelige projekt er i forvejen skåret og formet ud fra hensyn til udsigts- og lysforholdene i nabobygningerne. Beskæringen af bygningens top i det reviderede projekt vil i nogen grad minimere skyggevirkningen på naboejendommene og Fælledklubbernes klubhus. Sammenlignelige skyggediagrammer af henholdsvis det hidtidige projekt og det reviderede projekt fremgår af bilag 2. Det bemærkes, at kontorhusets slagskygge i det reviderede projekt ved midsommer vil ramme Fælledklubbernes klubhus kl. ca. 19.30.  Imidlertid vil træerne umiddelbart vest for klubhuset på dette tidspunkt kaste de væsentligste skygger, bl.a. på klubhusets tagterrasse på husets sydvestlige side, og således ”overskygge” slagskyggen fra kontorhuset.

Visualisering af det reviderede projekt fremgår af bilag 2. Visualiseringen viser intentionerne med facadeudtrykket, hvor udtrykket med lodrette trælameller er viderebearbejdet i forhold til lokalplanforslagets visualisering. Forvaltningen vurderer, at visualiseringen i højere grad viser en bygning, der har det lyse og venlige udtryk, som kan skabes med trælameller. Det bemærkes, at visualiseringen ikke fuldt ud viser den stoflighed og detaljeringsgrad, som det i virkeligheden er muligt at skabe med trælameller.  

Det reviderede projektet har et etageareal på ca. 4.700 m² mod 5.300 m² i det hidtidige projekt. Bebyggelsesprocenten i det reviderede projekt er 626, hvor den i det hidtidige projekt er 559, fordi grundarealet her var forudsat udvidet med 200 m² vejareal for at opfylde friarealkravet på 10 pct. af etagearealet. Friarealprocenten i det reviderede projekt er fortsat 10, men en større del af friarealet, ca. 70 pct., etableres på tagterrasser mod ca. 40 pct. i det hidtidige projekt. Der er fortsat en udbygningsaftale om grundejers etablering af en grøn plads i den østlige ende af Aldersrogade som oprindelig.

Bebyggelsen udføres i overensstemmelse med lokalplanforslaget som lavenergibebyggelse og med en række andre miljørigtige elementer, der sammen med den stationsnære beliggenhed vil medvirke til udvikling af en bæredygtig by.

Der er endvidere foretaget en forenkling og præcisering af vindnotatets konklusion med forslag til, hvordan vindmiljøet kan forbedres for de aktiviteter, der typisk vil foregå på den grønne plads på Aldersrogade, således at vindmiljøet i forhold til disse aktiviteter opnår karakteren ”acceptabelt”, jf. figur 3 på side 2 i vindnotatet, som er vedlagt som bilag 3. I lokalplanforslagets § 7, stk.4, er indarbejdet krav om, at der skal etableres en læskærm ud for stueetagen ved bebyggelsens hjørne, jf. forslag til ændrede lokalplanbestemmelser i bilag 2.

Ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af det reviderede projekt og vindnotatet foreslås ændringer af følgende bestemmelser i lokalplanforslaget: - I § 4 udtages stk. 2 (om nedlæggelse af vejareal) og stk. 3 (om nye vejlinjer). - I § 5 ændres stk. 1 (om maksimalt etageareal og maksimal bygningshøjde) og stk. 3 (om bygningshøjde og bygningsprofil). - I § 6 udtages stk. 2, pkt. i (om etablering af fællesantenneanlæg) som følge af en ændring af planloven. - I § 7 ændres stk. 1 (om fordeling af friareal på tagterrasser og terræn), stk. 2 (om indretning af friareal på nedlagt vejareal, der lægges til grundarealet) og stk. 4 (om vejareal, der indrettes som grøn plads). Forslag til formulering af de ændrede lokalplanbestemmelser fremgår af bilag 2. Endvidere tilrettes lokalplantegningerne nr. 1 og nr. 3, ligesom der efterfølgende indarbejdes de fornødne konsekvensrettelser i lokalplanredegørelsen.

Forslaget til lokalplanændringer inkl. tilrettede lokalplantegninger nr. 1 og nr. 3 udsendes i supplerende høring sammen med det i bilag 2 viste tegningsmateriale vedrørende det reviderede projekt.  

Indstillingen har ikke umiddelbart nogen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Kontorhuset vil efter reducering af etagearealet skønsmæssigt give mulighed for etablering af ca. 135 arbejdspladser mod ca. 150 i det hidtidige projekt. 

Grundejer har tilkendegivet, at forslaget til udbygningsaftale, som grundejer har opfordret kommunen til at indgå om etablering af en grøn plads i den østlige ende af Aldersrogade, fortsat er gældende. Udbygningsaftalen vil dog blive justeret for så vidt angår udstrækningen af det areal, som omfattes af aftalen, idet grundejer, som nævnt ovenfor, ikke af kommunen køber vejareal, der lægges til grundarealet, som tidligere forudsat. Indstilling om endelig godkendelse af udbygningsaftalen vil indgå i kommende indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen og kommuneplantillægget. 

Under forudsætning af udvalgets godkendelse af nærværende indstilling udsender forvaltningen forslaget til ændringer af lokalplanforslaget sammen med ovennævnte tegningsmateriale vedr. det reviderede projekt i supplerende høring i mindst to uger til naboer m.fl., der på væsentlig måde berøres af ændringerne.

Efter den supplerende høring udarbejder forvaltningerne en indstilling om endelig vedtagelse af den ændrede lokalplan og kommuneplantillægget. Af indstillingen vil fremgå modtagne henvendelser ved den supplerende høring og forvaltningens kommentarer hertil. Indstillingen forelægges Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget m.h.p. endelig vedtagelse af planerne i Borgerrepræsentationen i løbet af forsommeren.

 

Hjalte Aaberg                                          

                                            /Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 6. februar 2012

Teknik- og Miljøudvalget stillede ændringsforslag til indstillingen om at tilføje et 2. at-punkt til indstillingen:

”2. at Teknik- og Miljøforvaltningen tilretter det tidligere i høring udsendte materiale i overensstemmelse med beslutningen truffet af udvalget til brug for en fornyet høring.”

Ændringsforslaget blev vedtaget.

Indstillingen blev godkendt.