Forslag til tillæg 1 til lokalplan 398 "Ørestad Syd" med tilhørende kommuneplantillæg

Borgerrepræsentationen skal godkende, at forslag til tillæg til lokalplan- og kommuneplantillæg sendes i offentlig høring. Tillæggene giver mulighed for ændret anvendelse og bebyggelse i området mellem Hannemanns Allé og Ejler Billes Allé i Ørestad, hvor en arena, en skøjtehal og en idrætshal i tilknytning til en skole integreres i et tæt bykvarter – Arenakvarteret - med erhverv og boliger.  

Realdania og Københavns Kommune har jf. Borgerrepræsentationens beslutning den 22. september 2011 (2011-117479) dannet et arenaselskab med det formål at opføre en arena i Ørestad. I samarbejde med By & Havn, der stiller grund til rådighed for arenaen, har arenaselskabet indledt arbejdet for at skabe grundlaget for en arena i Ørestad.

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget besluttede i efteråret 2011, at forvaltningerne skulle udarbejde et forslag til tillæg til lokalplan og kommuneplan for området syd for Hannemanns Allé i Ørestad Syd. Forslaget skulle baseres på en bred belysning af, hvordan en arena sammen med de besluttede offentlige funktioner, folkeskole, idrætshal og skøjtehal, kan integreres i et nyt bykvarter med boliger og serviceerhverv.

Det er kommunens forventning, at en arena af internationalt format positivt vil kunne styrke hovedstadens evne til at tiltrække turister, internationale sports- og kulturbegivenheder og nye virksomheder – og dermed være med til at fremme vækst og beskæftigelse. I mange storbyer er de store arenaer placeret i udkanten af byen, hvilket  ofte resulterer i tomme og øde områder, når der ikke er aktiviteter i arenaen. I Ørestad bliver Arenaen derimod placeret i bymæssig sammenhæng, og den vil sammen med de andre offentlige funktioner i området; skole, idrætshal og skøjtehal, blive en dynamo for bylivet i Ørestad og den fremtidige byudvikling.

Grøn hovedstruktur – en ny Byfælled

Planen for Arenakvarteret bygger på en markant hovedstruktur omkring en grøn byfælled, der forbinder en kommende metrostation med Kalvebod Fælled. Denne nye byfælled er tænkt som et unikt byrum i København, der trækker naturen ind i byen og samtidig giver beboere og brugere mulighed for rekreation samt mere uformel idræt, leg og bevægelse. Det giver kvarteret et klart defineret centrum, der understøtter aktivitet, giver mødesteder og virker samlende, hvilket er planens store styrke.

Byfælleden er fastlagt som et særligt fællesanlæg, der skal etableres som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, men der er mulighed for at arena og skøjtehal kan opnå ibrugtagningstilladelser inden byfælleden er anlagt.

I forhold til den byfælled, der er fastlagt i lokalplan nr. 398, reduceres det grønne areal med 2/3. Baggrunden er primært, at bebyggelse i en mere blandet og mindre skala kræver mere grundareal. Forvaltningerne kan anbefale reduktionen på baggrund af de store kvaliteter i planen for Arenakvarteret, hvor den nye byfælled får en samlende funktion.

Bebyggelsen 

Ørestad er i høj grad karakteriseret ved karrébebyggelser med en højde på 8-11 etager, der har store åbne friarealer omkring sig. Arenakvarteret får i forhold til resten af Ørestad en større variation i forhold til skala og bygningstyper. Boliger skal bestå af rækkehuse, punkthuse og etagehuse, der varierer mellem 2 til 5 etager og en maksimal højde på 18 meter med undtagelse af enkelte tårne på 9 etager på maksimalt 30 meter. Erhvervsbebyggelsen, der er koncentreret langs Ørestads Boulevard og mod svinget ved Hannemanns Allé, kan opføres i mellem 5 til 10 etager med undtagelse af et enkelt byggeri på 11 etager og 50 meter.

Boligandelen varierer mellem de enkelte områder i Arenakvarteret og bliver i alt på mellem 30 og 40 pct. af den samlede bebyggelse. Erhverv, Multiarena og parkeringshus placeres mod Hannemanns Alle og Ørestads Boulevard , så boliger skærmes mod trafikstøj.

Trafik og parkering

Arenaen placeres mellem byfælleden og Hannemanns Allé, så tung transport ankommer direkte fra Hannemanns Allé. Det minimerer gener fra tung trafik, da den ikke ledes videre ind i Ørestad Syd. Til arrangementerne vurderes relativt mange besøgende at komme med tog eller metro samt på cykel, hvorfor forslaget lægger vægt på gode cykelforbindelser. Der etableres en promenade langs Byfælleden der blandt andet vil forbinde Arenaen med den evt. kommende metrostation.

Parkeringsnormen er 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. Parkering sker i parkeringshuse opført af By og Havn. Op til 10 pct. af parkeringen kan ske på terræn, primært til korttidsparkering samt handicap- og gæsteparkering. Ved særlige arrangementer i Arenaen kan der indgås aftaler om at udnytte de p-huse, der findes i Ørestad City. 

Som i resten af Ørestad Syd vil der kunne dispenseres til midlertidig terrænparkering, indtil der er opført tilstrækkeligt mange byggerier til at udløse krav om etablering af p-husene til By & Havn.

Bæredygtighed

Ørestad er fra starten forsynet med en bæredygtig håndtering af regnvandet. Alt overfladevand ledes til et trestrenget system, og det rene vand ledes til kanalsystemet, der har en rekreativ og visuel vigtig effekt. Forslaget stiller krav om grønne tage på bebyggelser op til 5 etager. Området er et byudviklingsområde og udlægges som lavenergiområde.

Lokalplantillægget er miljøvurderet og miljørapporten er vedlagt som bilag 4. Konklusionen er bl.a., at bebyggelsesmønsteret er robust i forhold til vindpåvirkningen, og at der skal arbejdes med lægivende beplantning i Byfælled og omkring Arenapladsen.

Rummelighed

Med planen for Arenakvarteret øges rummeligheden i Ørestad Syd med ca. 70.000 m² i forhold til de gældende bestemmelser i Kommuneplan 2011 og i lokalplan nr. 398. Rammen for Ørestad Syd angiver et maksimalt etageareal på 1,0 mio. m², inklusive etageareal i fælles parkeringshuse (9 p-huse med et samlet etageareal på ca. 100.000 m²). Kommuneplantillægget ændrer derfor rammen for Ørestad Syd til 1,07 mio. m2, så der er overensstemmelse.

Tilgængelighed

Der vurderes ikke at være problemer i forhold til tilgængeligheden, jf. bilag 2.

Byudviklingsaftale
By & Havn og Københavns Kommune er igang med at udarbejde en byudviklingsaftale, som vil blive forelagt til vedtagelse samtidig med at lokalplantillæg og kommuneplantillæg forelægges til endelig vedtagelse. Byudviklingsaftalen forventes blandt andet at indeholde aftale om placering af kommunal institution.
 

Intern høring

Amager Vest Lokaludvalg fremhæver i høringssvaret blandt andet det varierede bebyggelsesmønster og den mindre skala, bil- og cykelparkeringsdækningen samt de gode stiforbindelser til cyklister. Desuden anføres, at der gives gode muligheder for idræt og et aktivt liv i det hele taget, både organiseret og uorganiseret, at det bør være klart, hvad der er private og offentlige arealer, og at de mange besøgende til Arenaen skal belaste området mindst muligt. Udvalget foreslår en anden placering af daginstitutionen, at støjkrav i byggeperioden skal overholdes, samt at der placeres en svømmehal i området. Over 40 borgere deltog i Lokaludvalgets møde og debatten vedrørte særligt trafik, parkering og gode stiforbindelser til cyklister og gående, samt muligheden for foreningsliv udover den organiserede idræt.

Planforslaget understøtter de fleste af lokaludvalgets synspunkter. Placering af daginstitutionen ved byfælleden fastholdes af hensyn til adgangen til byfælleden.  Der er ikke aktuelt planer om etableringen af en svømmehal, men hvis muligheden opstår, og der findes finansiering, kan en eventuel svømmehal placeres i det særlige byggefelt i forlængelse af Parkrummet.

Kommunen skønner at kunne få en årlig skattemerindtægt på ca. 35 mio. kr. (2012 priser) når kvarteret er et fuldt udbygget lokalplanområde. 

Lokalplantillægget rummer kommunale investeringer i form af en ny 3-sporet folkeskole med idrætshal og en ny skøjtehal. Desuden planlægges for en daginstitution, hvor bygning og friarealer placeres i den østlige ende af byfælleden.

Under den offentlige høring vil der blive afholdt et debatmøde. Mødet tilrettelægges i samarbejde med Amager Vest Lokaludvalg. Forslag til borgerdialogproces fremgår af bilag 3.

Godkendes indstillingen for planerne, vil lokalplan- og kommuneplantillæg blive sendt i offentlig hørings fra medio marts til medio maj 2012. En endelig vedtagelse af planforslagene forudsættes at kunne ske på udvalgsmøderne i august 2012. Arenaen forventes at kunne åbne i august/september 2015.

         Claus Juhl

                                                                  Hjalte Aaberg