Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for onsdag den 5. april 2006

 

 

Sager til drøftelse

 

16.      Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Sværtegade/Pilestræde"

 

TMU 201/2006  J.nr. 611:218.0001/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Sværtegade/Pilestræde" for karreen begrænset af Sværtegade, Gammel Mønt, Antonigade og Pilestræde til Teknik- og Miljøudvalgets drøftelse.

 

 

RESUME

Det Berlingske Officin har solgt sit bygningskompleks i ovennævnte karré til Ejendomsselskabet Norden. Det Berlingske Officin forbliver i bebyggelsen mod Sværtegade men forlader sine øvrige lokaler i karreen. Dette frigør et etageareal på ca. 9.150 m², som tænkes ombygget til boliger og forskellige former for erhverv, såsom butikker og caféer i stueetagen. For at muliggøre en sådan ændret anvendelse nedrives et baghus i gården, og opholdsarealer indrettes i et fælles gårdanlæg på et hævet dæk. Under dækket indrettes servicearealer og parkeringspladser. I Antonigade 5 opføres en beboelsesbygning i et mindre hul i husrækken. Sværtegade bebyggelsen ønskes udvidet med en ny kantine og mødesal. De eksisterende gadefacader tilbageføres til deres oprindelige udseende – med undtagelse af hjørnebygningen Sværtegade/Gammel Mønt, hvis facade tænkes ombygget. 

Karreens samlede etageareal er i dag ca. 19.400 m². Efter de ønskede ændringer (nedrivninger, ny- og tilbygninger inklusive det hævede dæk) er dette areal øget med 1.350 m². De her nævnte ændringer er både i karakter og omfang lokalplanpligtige. Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

Forvaltningen finder, at den foreslåede ændring af karreen vil være et aktiv for denne del af Indre By. Ændringen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og intentioner om blandede City-funktioner, flere boliger samt bevaring/raffinering af bygningerne i bydelen. Det skal derfor foreslås, at en lokalplan udarbejdes for karreen ud fra følgende overordnede forudsætninger:

·    Den eksisterende randbebyggelse fastlægges som bevaringsværdig med tilhørende restri ktioner over for ændringer af facaderne. Eneste to undtagelser er Pilestræde 28 (opført 1993 som historisk stilefterligning) og bygningen Sværtegade/Gammel Mønt, hvor en vis ombygning af facaden muliggøres

·    I hullet Antonigade 5 muliggøres opførelse af en beboelsesbygning med et nutidigt arkitektonisk facadeudtryk

·    Baghusbebyggelsen til Pilestræde 32 nedrives, og der indrettes fælles gårdanlæg for karreen

·    Bebyggelse for kantine og mødesal muliggøres etableret som penthouseetage på Sværtegadebebyggelse, i respekt for det eksisterende flotte vue fra Kongens Have/Christian IX´s Gade til spiret af Nikolaj Kirke

·    Nye boliger skal være store helårsboliger

·    Stueetagen indrettes overvejende til butikker, caféer og lignende

 

Forvaltningen har afholdt møde med bygherre og drøftet muligheden for at billige boliger kan indgå i projektet. Ejendomsselskabet Norden har udtrykt forståelse for intentionen, men angivet, at det i dette tilfælde vil være forbundet med betydelige omkostninger. Det anses derfor ikke for realistisk i dette projekt.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund og aktuelt projekt

Det Berlingske Officin har solgt sine ejendomme i Pilestrædekomplekset. Ejendommene udgør hele karreen mellem Sværtegade, Gammel Mønt, Antonigade og Pilestræde på nær én ejendom, Antonigade 11. Denne ejendom indgår ikke i projektet, da den har en anden ejer, men vil blive omfattet af lokalplanforslaget. Det Berlingske Officins fremtidige behov frigør ca. 9.150 m² til andre formål. Bygnings-oplysninger fremgår af bilag 1- 5

Den nye ejer af komplekset, Ejendomsselskabet Norden, ønsker at udnytte det frigjorte areal på ca. 9.150 m² til butikker, caféer og lignende i stueetagen samt boliger i store dele af bygningerne i Antonigade og Pilestræde. I forbindelse med denne nye arealudnyttelse er det hensigten at rive Det Berlingske Officins kontor- og kantinebebyggelse i karreens indre ned og at udnytte dele af gården til fri- og opholdsrum ved at etablere et hævet dæk svarende til hele gårdens udstrækning. Herunder indrettes serviceareal til butikkerne og supplerende parkering til boligerne og erhvervene. Se bilag 2 med oversigtskort og bilag 3 med bygherres projekt i sin helhed.

I sammenhæng med butiksindretningerne i stueetagen, foreslås Sværtegade omlagt til gågade med kørsel tilladt.

Det Berlingske Officin vil forblive i det resterende areal i bygningerne nærmest Sværtegade, og i den forbindelse opføre en tilbygning til brug for kantine og mødesal som erstatning for det nedrevne baghus.

Hensigten med ombygningen er at forvandle en meget lukket karré til en åben, publikumsorienteret karré, der indgår i det omkringliggende miljø.

Ved en bygningsbevarende ombygning genskabes gadefacaderne, herunder butiksfacaderne og hovedindgangspartierne. Det eksisterende hul i husrækken i Antonigade 5 tænkes udfyldt med en ny beboelsesbygning, hvorfra der fortsat vil være hovedindgang til gårdfaciliteter, parkering mv. Kakkelfacaden på Gammel Mønt 11/Sværtegade tænkes forarbejdet i et omfang, der vil bevare kaklerne, men samtidig åbne og lysne facaden mod Gammel Mønt og Sværtegade. Indgangspartiet til Pilestræde 34/Sværtegade søges tilbageført til oprindeligt, mens det øvrige facadeudtryk søges bibeholdt. Bebyggelsens karakter fremgår af bilag 6-10.

De foreslåede ændringer i den pågældende karré anses at være så omfattende, at det kræver udarbejdelse af lokalplan, jf. den i Kommuneplanen omtalte skærpede lokalplanpligt for Indre By.

 

Vurdering

Plan & Arkitektur vurderer, at en lokalplan der muliggør principperne i projektet, vil sikre gode rammer for karreen og karreens udvikling, og derved lokalområdet som helhed. 

Karreen er ikke omfattet af by- eller lokalplan. I Kommuneplan 2005 er karreen beliggende i et område til serviceerhverv (S-område). Projektet er i overensstemmelse med Kommuneplan 2005, og etablering af flere boliger ved omdannelse af erhvervsbyggeri, der tidligere har været boliger, og fornyelse af butikslivet i Indre By er i god overensstemmelse med intentionerne i Kommuneplan 2005 om blandt andet at fastholde og udvikle en attraktiv bymidte.

Karreens beliggenhed tæt ved Strøget og Købmagergade, og disses sidegader med attraktivt café- og butiksliv, drager den gående trafik ned til gaderne ved den her omtalte karré. Antonigade, som er tilkørselsvej til Silkegade for handlende i Illum, fremstår i dag uden særligt forretningsliv. Etablering af butikker i stueetagen af karreen, samt den pågående ombygning af Cityarkaden, vil tilføre mere liv i Antonigade og karreen som helhed, og dermed bidrage til kvarterets opblomstring.

Den visuelle kontakt fra Kongens Have/Christian IX´s Gade til spiret af Nikolaj Kirke skal bevares, hvorfor en eventuel påbygning på taget af ejendommene i Sværtegade ikke må skjule dette vue. Dette forudsætter, at det eksisterende skæmmende ventilationsanlæg på taget af disse ejendomme fjernes, såfremt der skal opføres en påbygning her. Da det eksisterende ventilationsanlæg har en højde svarende til en etage, må en eventuel påbygning ikke være højere end dette.

Tilbageførsel af gadefacaderne, herunder butiks- og indgangspartier, vurderes positivt. Som det fremgår af bilag 2 og 6, er hjørneejendommen på Gammel Mønt/Sværtegade bevaringsværdig og kommunalt præmieret. Facaden af denne bygning vurderes dog at kunne tåle en ændring i respekt for det oprindelige arkitektoniske udtryk. En fjernelse af det eksisterende skæmmende ventilationsanlæg på ejendommens tag vil særligt forskønne bygningen. En tilbageførsel af indgangspartiet i Pilestræde 34 ses positivt, mens det øvrige facadeudtryk på denne ejendom bør bevares, da dette findes særlig fint og bevaringsværdigt.

Særligt positivt vurderes den foreslåede nedrivning af baghuset Pilestræde 32, og etableringen af et hævet dæk i hele gårdens udstrækning. Dette medfører lys og luft til karreens gårdrum, og tilvejebringer gode parkeringsforhold for de kommende beboere i karreen. Ligeledes vil det løse butikkernes behov for servicearealer og vareindlevering. Muligheden for placering af nødvendige funktioner som cykelparkering, affaldshåndtering mv. i kælderen og i den ny dæketage, vil skabe optimale muligheder for etableringen af et grønt og attraktivt gårdanlæg. Den direkte adgang til arealerne under dækket, vil gøre det nemt for R98, varebiler, cykler mv. Med etableringen af ovennævnte dæk, vil der ligeledes være attraktive transport- og parkeringsforhold for både erhverv og boliger i det nye projekt.

I forbindelse med den ændrede anvendelse til butikker og boliger, og Det Berlingske Officins samtidige reduktion i antallet af medarbejdere, forventes den samlede trafikbelastning at være uændret. Parkeringsmønstret må dog forventes at ændre sig, da der bliver tale om flere boliger og flere butikker på bekostning af erhverv.

Støjniveauet fra biltrafikken på Gammel Mønt/Kristen Bernikowsgade vil blive inddraget i overvejelserne om, der kan etableres boliger ud til denne vej.

Bygherrens ønske vedrørende omlægning af Sværtegade til gågade med kørsel tilladt understøttes af Byrumshandlingsplanen, som udpeger Sværtegade som et potentielt fodgængerområde og forbindelse til Ny Østergade kvarteret. Vej & Park har på Borgerrepræsentationens opfordring påbegyndt en proces for ændring af forholdene i Middelalderbyen, f.eks. med gågade med kørsel tilladt. Sværtegade vil være omfattet af denne proces, men det er på nuværende tidspunkt ikke muligt at afgøre, om den kan omdannes til en gågade med kørsel tilladt. Sværtegade indgår ikke i selve lokalplanområdet.

Forvaltningen har afholdt møde med bygherre og drøftet muligheden for at billige boliger kan indgå i projektet Ejendomsselskabet Norden har udtrykt forståelse for intentionen, men angivet, at det i dette tilfælde vil være forbundet med betydelige omkostninger.Det anses derfor ikke for realistisk i dette projekt. Men Ejendomsselskabet Norden er åbne overfor etablering af billige boliger andet steds i byen ved udviklingen af andre projekter som Ejendomsselskabet Norden måtte involvere sig i fremover. Brev af 22. marts 2006 fra Ejendomsselskabet Norden er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor. 

 

Lokalplan

Lokalplanforslaget vil indeholde bestemmelser om anvendelsen af karreen til blandede boliger, kontorer og butiksarealer, herunder fordelingen af andelen af boliger og erhverv, samt sikring af tilstrækkelige friarealer for fremtidige boliger i karreen. Ligeledes skal lokalplanen sikre opretholdelse og raffinering af karreens bevaringsværdige bebyggelse, samt sikre at nyopførelse i Antonigade 5 og kantinetilbygning udføres i høj arkitektonisk kvalitet med et nutidigt formsprog. Lokalplanforslaget vil ligeledes indeholde mere præcise afgrænsninger af byggefelter for den nævnte nybygning og tilbygning.

Ændringerne i karreen finder sted i karreens indre, og der sker ikke nævneværdige indgreb i de eksisterende forhold mod de omgrænsende gader, idet der alene muliggøres en udfyldning af et eksisterende hul mod Antonigade.

De eksisterende borgerhuse bliver udpeget som bevaringsværdige, med mulighed for at føre dem tilbage til deres oprindelige udseende og funktion som boliger. De nye boliger vil i lokalplanen blive fastlagt som helårsboliger og i videst mulig udstrækning som store boliger.

Der vil i lokalplanen blive stillet krav om, at det hævede dæk i vid udstrækning skal anvendes som opholdsareal for beboerne. For den nye bygning, der skal opføres i Antonigade 5, vil der blive stillet særlige krav om bygningens volumen, materialevalg og udformning i lokalplanforslaget.   

 

Økonomi

-

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Forvaltningen har vurderet, at der ikke i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til lokalplanforslaget. I vurderingen er indgået det modtagne høringssvar fra Københavns Bymuseum og Kulturarvsstyrelsen. Kulturmiljørådet, der har været hørt, har ikke afgivet udtalelser. Brev af 30. januar 2006 fra Københavns Bymuseum og brev af 24. februar 2006 fra Kulturarvsstyrelsen er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

I vurderingen indgår, at lokalplanen ikke muliggør anlægsarbejder, der er omfattet af lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang set i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet. Det er herved lagt til grund, at ændringerne i karreen finder sted i karreens indre, og at der ikke sker nævneværdige indgreb i de eksisterende forhold mod de omgrænsende gader, idet der alene muliggøres en udfyldning af et eksisterende hul mod Antonigade. De eksisterende borgerhuse bliver udpeget som bevaringsværdige med mulighed for at føre dem tilbage til deres oprindelige udseende. Grundet de 2 fredede bygninger, Antonigade 3 og 9, skal Kulturarvsstyrelsen godkende ændringer der berører disse bygninger, herunder eventuelle indgreb i forbindelse med etableringen af det hævede dæk, hvilket der vil blive taget højde for i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Beslutningen vil blive offentliggjort efter Teknik- og Miljøudvalgets behandling af denne redegørelse.

 

Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over indstillinger, der skal miljøvurderes

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

Høring

-

 

BILAG VEDLAGT

1.    Områdekort med arealoplysninger

2.    Oversigtskort med bevaringsværdier, årstal, bygge- og nedrivningsfelter

3.    Bygherres skitseprojekt

4.    Luftfoto af karreen set mod vest

5.    Luftfoto af karreen set mod øst

6.    Facadefotos Gammel Mønt

7.    Facadefotos Pilestræde / Sværtegade

8.    Facadefotos Antonigade og udsigt over karreens tage set fra gårdside

9.    Fotos af Pilestræde 32, eksisterende gård, vue fra Christian IX´s Gade

10.     Fotos af eksisterende ventilationsanlæg på taget af bygningerne i Sværtegade

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Brev af 30. januar 2006 fra Københavns Bymuseum.

B. Brev af 24. februar 2006 fra Kulturarvsstyrelsen

C. Brev af 22. marts 2006 fra Ejendomsselskabet Norden

 

Ulrik Winge