Forslag til lokalplan Vigerslev Stationstorv med kommuneplantillæg og udbygningsaftale, Valby

En bygherre ønsker at opføre nybyggeri på en grund i Valby, der ligger ved Vigerslev Allé og Retortvej. Nybyggeriet opføres som en karré i seks etager med ungdomsboliger, familieboliger, plejehjem samt serviceerhverv i stueetagen. Der stilles krav om minimum 25 % almene boliger. Der etableres en grøn forplads op til Vigerslev Allé Station og plantes en stor andel nye træer og buske, hvoraf mindst 90 % skal være blandt de arter, der er optaget på listen over hjemmehørende og/eller frugtbærende arter.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan med kommuneplantillæg for et område ved Retortvej, Vigerslev Allé og Vigerslev Allé Station i Valby. Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger i form af ungdomsboliger og familieboliger samt et plejehjem, butikker og andet serviceerhverv.

Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 27. februar 2023 en startredegørelse (bilag 10) med et ændringsforslag om, at der så vidt muligt tages højde for støjforhold i den videre planlægning, så eventuelle boliger uden vinduer ind mod gården, placeres på steder med mindre støjforurening. Af startredegørelsens anbefalinger fremgik, at der arbejdes videre med etablering af en grøn forplads mod Vigerslev Allé, et byrum med mulighed for aktiviteter, udadvendte funktioner i stueetagen mod forpladsen, gode og trygge ankomstforhold for butikker, forebyggelse af støjgener og gode cykelparkeringsforhold.  Startredegørelsen blev godkendt af Økonomiudvalget den 14. marts 2023.

Lokalplanområdet ligger i Valby tæt ved Vigerslev Allé Station og Grønttorvet. Området er en del af Kulbanekvarteret, der er omfattet af områdefornyelse, og er et af tre byudviklingsområder, der blev fastlagt i sammenhæng med områdefornyelsen. Området ligger syd for Vigerslev Allé station, som har adgang fra en forplads på nordsiden af stationen. Mod sydøst grænser området, der er ubebygget, op til Ringstedbanen, mod sydvest til Retortvej og mod nordvest til Vigerslev Allé.

Den nye bebyggelse ønskes opført som boligkarré i op til 6 etager, med en højde på op til 22 m(ekskl. teknik på tag) og et etageareal på ca. 22.000 m². Stueetagen udnyttes til butikker mv. samt parkering og adgangsvej til varelevering, renovation og adgang til en transformerbygning tilhørende Banedanmark. I området indgår et areal af Retortvej, der er nedlagt som offentlig vej og erhvervet af grundejer (BR 5. maj 2022). Bebyggelsesplanen muliggør, at en række ledninger i den nedlagte Retortvej kan blive liggende. For at tilgodese ønsket om støjhensyn til boligerne, placeres plejehjemmet på tværs inde i boligkarreen, hvorved det undgås, at der er ensidige boliger, der placeres mod støjkilderne. Det samlet etageareal er det samme som i startredegørelsen, men højde og husdybde er reduceret på dele af bebyggelsen. Friarealerne i karreens gårdrum er støjbeskyttede, og det samme gælder størstedelen af friarealet øst for karreen, der beskyttes ved hjælp af støjskærme. Der etableres en grøn forplads op til Vigerslev Allé Station.

De andre byudviklingsområder er et område på den anden side af Retortvej, hvor der ligger en genbrugsstation og et område ved Kulbanevej. For sidstnævnte område er der vedtaget en lokalplan 602 Kulbanevej Øst (BR 4. marts 2021). Nybyggeri her afventer ansøgning om byggetilladelse. Grønttorvsområdet er et andet stort byudviklingsområde, der ligger tæt ved. Den del af dette område, der ligger ved Retortvej, er færdigudviklet.

Byliv

En grøn forplads ved Vigerslev Allé Station giver mulighed for ophold og for en genvej til stationen for fodgængere. Krav om publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen ud mod denne plads vil medvirke til at skabe liv og tryghed.  De to gårdrum, der etableres over stueplan i det indre af karreen, indrettes til leg og ophold. I byrummet i den østlige del af området bliver der mulighed for bl.a. at dyrke motion i form af boldspil mv. Der skabes dermed både mulighed for at finde ro, fordybelse og mulighed for andre aktiviteter i byrummene.

Bynatur

Der er registreret to træer inden for lokalplanområdet, der opfylder kriterierne for bevaringsværdige træer, men da de står uhensigtsmæssigt i forhold til placering af bebyggelse og terrænregulering, fastlægges de ikke som bevaringsværdige. Der stilles krav om plantning af mindst 110 nye træer samt mindst 20 buske eller træer, hvoraf mindst 90 % skal være blandt de arter, der er optaget på listen over hjemmehørende og/eller frugtbærende arter.  

Bæredygtighed

Bygherre ønsker at certificere hele byggeriet til minimum DGNB sølv eller tilsvarende. Minimumskravet til almene boliger er DGNB Sølv.

Kunst i lokalplaner

Bygherre har en intention om udsmykning af den høje spunsvæg ved stationstorvets nordøstlige afgrænsning. Da spunsvæggen ejes af Banedanmark, vil udsmykningen skulle godkendes af Banedanmark.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. De almene boliger opføres som et plejehjem. Vurderingen er uddybet i bilag 5.

Ungdomsboliger

Der er vedtaget ændringer i planloven og i lov om boligformål med ikrafttræden den 1. januar 2024, der indebærer, at der i lokalplaner kan stilles krav om, at ungdomsboliger kun må anvendes til studerende, og det foreslås, at de i lokalplanen muliggjorte ungdomsboliger bliver omfattet af krav om, at de kun må anvendes til studerende.

Parkering

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at fastsætte parkeringsnormen efter et konkret skøn. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at krav om parkering kan fastlægges med en reduktion på 20 % i lokalplanen, hvilket er i overensstemmelse med startredegørelsen og svarer til ca. 52 p-pladser. Parkeringsnormen er fastsat på baggrund af områdets anvendelse, beliggenhed i byen, herunder nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur mv. Herved sikres en begrænsning af kørende adgang til området (bilag 4). Der stilles krav om el-delebilspladser svarende til mindst 20 % af parkeringsdækningen for boliger og kontorerhverv og 100 % af parkeringsdækningen for ungdomsboliger.  Af de øvrige pladser skal mindst 20 % være til elbiler.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m² etageareal for boliger og detailhandel, tre pr. 100 m² for andet erhverv og 0,5 pr. 100 m² for plejehjem. Dette svarer til ca. 700 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan

Kommuneplantillægget ændrer rammerne fra område for tekniske anlæg, herunder kollektive trafikanlæg, (T1*) til område for boliger og serviceerhverv (C2*). Området er omfattet af rækkefølgebestemmelser. Endvidere foreslås oprettelse af et nyt lokalcenter med op til 3.000 m² detailhandel. Økonomiforvaltningen har i perioden fra den 28. april til den 6. juni 2022 holdt forudgående offentlighed for kommuneplanlægningen for området. Resultatet af høring indgik i behandlingen af startredegørelsen og er beskrevet i den tilhørende hvidbog (bilag 7).

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Høringssvaret og Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger hertil indgik ved behandlingen af startredegørelsen. Lokaludvalgets høringssvar ifm. startredegørelsen fremgår af bilag 9.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at:

Jf. de seneste ændringer i planloven forslår Teknik- og Miljøforvaltningen jf. lokalplanforslaget at stille krav til studieaktivitet i ungdomsboliger og krav til parkeringspladser til el-delebiler og elbiler. I den forbindelse kan det besluttes, at:

Udbygningsaftale

På grundejeres anmodning er der udarbejdet udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21b (bilag 8). Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder udgifterne til udvidelse af Retortvej og et nyt signalkryds ud for ejendommen.
Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 134.500 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter ”anlægget” er gennemført og ibrugtaget.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen i 2. eller 3. kvartal 2024.

                               Søren Hartmann Hede                  Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 5. februar 2024

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at der ikke stilles krav om almene familieboliger.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 2 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C

Imod stemte: A, B, C, F, V, Ø og Å.

Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

“dog således, at parkeringsnormen ikke nedsættes med 20%, men følger parkeringsnormen i kommuneplanen.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 3 stemmer mod 7. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C og V

Imod stemte: A, B, F, Ø og Å

Indstillingens. 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 6 stemmer mod 2. 1 undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, Ø og Å

Imod stemte: C

Undlod at stemme: V

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen fastsættes til en parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig, så parkering kan holdes på egen grund og ikke skal belaste de omgivende gader.”

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Taget de nye bestemmelser i planloven i betragtning samt Borgerrepræsentationens målsætning om, at der ikke skal køre fossile biler i København fra 2030, er det vigtigt for Venstre, at der laves en nærmere analyse af, hvad den optimale fordeling af el- og eldelebiler bør være i fremtidige lokalplaner.”