Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger i August Schade Kvarter, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af det almene boligprojekt August Schade Kvarter med 83 ungdomsboliger og seks familieboliger på Eksercerpladsen, Amagerfælledvej 182, 2300 København S.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2020 (BR 26. september 2019) (A, B, F, V, Ø og Å).

Den almene Boligforening AAB har fremsendt et boligprojekt med seks familieboliger og 83 ungdomsboliger på Eksercerpladsen, Amagerfælledvej 182, 2300 København S. Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelsen af indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil.

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene boliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlaget for almene byggerier (TMU 11. oktober 2021).

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed, jf. kommunens program for nybyggeri af almene boliger. Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Byggeriet er placeret på hjørnet af Amagerfælledvej og Grønjordsvej og udgør det sidste byggefelt, som afslutter August Schade Kvarteret. I projektet sammenbygges 89 almene boliger med private boliger og et erhvervsareal i et samlet byggeri. Hermed realiseres bestemmelsen i tillæg 1 til lokalplan nr. 501 om, at 25 % af boligetagearealet skal bestå af almene boliger.

Alle boligerne i projektet planlægges med udgangspunkt i en 1-rums lejlighedstype, der gentages som et grundmodul og giver derved mulighed for en høj grad af gennemarbejdning og rationalitet i bygningen. De almene boliger er placeret med adgang til et attraktivt hævet udeopholdsareal, som er beliggende på en plintopbygning over stueetagen, ud mod den samlende kvarterplads.

Det vurderes, at de almene boliger understøtter den blandede by, når de opføres som almene ungdomsboliger. I samråd med Socialforvaltningen er det samtidigt vurderet, at projektet indenfor denne ramme kan suppleres med seks billige familieboliger til boligsocial anvisning. De almene boliger udgør derfor 83 ungdomsboliger, hvoraf fire er egnet til selvhjulpne kørerstolsbrugere, samt seks billige familieboliger. Ungdomsboligerne udlejes efter lovgivningen til studieaktive uddannelsessøgende og andre unge med et særligt behov.

Projektet forudsætter Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse af lokalplansforslaget tillæg 1 til lokalplan 501 August Schade Kvarter. Vedtagelsen forventes forelagt Borgerrepræsentationen den 14. marts 2024 ligesom denne indstilling.

Politisk handlerum

Der kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsættes vilkår om ændringer til de konkrete projekter eller afvise dem.

Kommunens grundkapitallån

De nye almene familieboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Mens de nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til Boligforeningen AAB. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 12,739 mio. kr. (inkl. 10 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Tabel 1: Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 103,471 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, hvis boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Teknik- og Miljøforvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 83 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 145.000 kr. (2023-priser). Ungdomsboligbidraget er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved mødet den 16. juni 1988, hvor de godkendte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 83 almene ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital (afsat i Budget 2020). Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere Boligforeningen AAB om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                                                Søren Wille                                                  

                                                                            / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 5. februar 2024

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti støtter projektet, men ser gerne at der oprettes parkeringspladser i forhold til de fire boliger der oprettes til selvhjulpne kørestolsbruger, da det for mange kørestolsbruger er et behov.”