Forslag til tillæg 1 til lokalplan ”Omøgade II”, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 328 ”Omøgade II” i høring. Forslaget vil muliggøre servering i form af restauranter, caféer o. lign. på Sankt Kjelds Plads 12 og i Æbeløgade 4 på Østerbro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 328 ”Omøgade II” (bilag 2) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i to uger (eksklusiv skolernes vinterferie i uge 7), idet der er tale om et tillæg, der i begrænset omfang ændrer på bestemmelser i en gældende lokalplan.

Problemstilling

En bygherre ønsker at muliggøre servering og butik i stue- og kælderetagen på Sankt Kjelds Plads 12, hvilket den eksisterende lokalplan nr. 328 ”Omøgade II” ikke muliggør. En anden bygherre ønsker nyt plangrundlag for en tagfarm på Æbeløgade 4, der planmæssigt vil lovliggøre anvendelsen til en eksisterende restaurant. Bygherre har fået midlertidig byggetilladelse til at nedlægge parkering på tag for at etablere tagfarm samt tilhørende mindre bygninger. Bygherrerne ønsker, at indrette de eksisterende bygninger til blandt andet publikumsorienterede serviceerhverv, såsom restaurant, butik, selskabslokaler og café. Bygherrernes ønske forudsætter derfor, at der udarbejdes et tillæg til lokalplanen.  

Løsning

Den eksisterende lokalplan ”Omøgade II” fra år 2000 fastlægger området afgrænset af Omøgade, Bryggervangen, Sankt Kjelds Plads og Æbeløgade til hovedsagligt blandet erhverv samt serviceerhverv, offentlig virksomhed og kulturelle servicefunktioner. 

På Sankt Kjelds Plads 12 ønsker bygherre at omdanne kælder og stueetage i den tidligere Nettobutik til et såkaldt madmekka med en kombination af butik, restaurant og kokkeskole. Etagerne vil herudover rumme produktionskøkken, bageri og lokale, hvor der kan holdes foredrag og selskaber.

Der er på taget af Æbeløgade 4 i dag et mindre drivhus indrettet med en restaurant, hvilket bygherre ønsker lovliggjort.

Med lokalplantillægget udvides anvendelsesmulighederne for Sankt Kjelds Plads 12 og Æbeløgade 4, så der planmæssigt lovligt kan etableres restaurant, selskabslokaler og butik og produktionskøkken. For såvel Skt. Kjelds Plads 12 og Æbeløgade 4 forudsætter ændringen af anvendelsen, at Teknik- og Miljøforvaltningen efterfølgende giver byggetilladelse. For så vidt angår Æbeløgade 4 er udfordringen, at den midlertidige indretning af tagfladen har medført, at der er nedlagt 23 parkeringspladser, som ved en permanent anvendelsesændring skal genetableres et andet sted p på egen grund eller alternativt i området. Parkeringspladserne kan ikke genetableres på offentligt areal, da p-pladserne ifølge byggeloven skal genetableres på privat grund.

Parkeringspladserne er byggelovspladser, der kun med hjemmel i byggeloven kan nedjusteres, såfremt der er en planmæssig begrundelse. Da anvendelsen i ejendommen er gået fra at være lager, (en passiv funktion) til erhverv og restaurant (en aktiv funktion), har forvaltningen ikke en planmæssig begrundelse for at nedlægge eller nedjustere byggelovspladserne på taget af Æbeløgade 4. Det er derved ikke muligt at beslutte en permanent nedlæggelse af de 23 parkeringspladser. Der findes ikke ”overskudspladser” i ejendommene af samme grundejer i karréen, hvor de 23 tag-parkeringspladser kan genetableres.

Det er bygherres ansvar at finde plads til de 23 pladser i nærområdet. Kan bygherre ikke genetablere de midlertidigt nedlagte parkeringspladser, kan forholdet ikke retligt lovliggøres, men må fysisk lovliggøres. Det vil sige, at tagfladen vil skulle bringes tilbage til de senest godkendte forhold, som er et areal udlagt til parkering og friareal/ophold. Derved nedlægges tagfarmen og restaurant. For overblik over byggesagsforløbet for Æbeløgade 4 henvises til bilag 5.

Udvidelse af anvendelsesmulighederne er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for området, hvor området er udlagt til blandet erhverv. Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark.

Byliv

De nye muligheder for at tillade servering og derved kunne etablere café, restaurant og selskabslokaler vil kunne bidrage til mere byliv i kvarteret. Sankt Kjelds Plads og Bryggervangen er i forandring fra en stor traditionel rundkørsel til et grønt klimatilpasset byrum. Med muligheden for servering understøttes et mangfoldigt byliv.

Parkering

Parkeringsnormen i den eksisterende lokalplan er fastsat til 1. pr. 100 m2. Med en anvendelsesændring fra erhverv til publikumsorienteret serviceerhverv er normen efter Kommuneplan 2015 uændret. Anvendelsesændringen af Skt. Kjelds Plads 12 og Æbeløgade 4 vil derfor ikke i sig selv udløse krav om yderligere parkering, da ny anvendelse af ejendommen alene omdanner eksisterende bygninger til restaurant og butik. Krav til cykelparkering ændres ligeledes ikke.

Det er ved byggetilladelse fra 1972 forudsat, at der for hele ejendommen Æbeløgade 4 blev etableret 29 parkeringspladser. Dette krav opretholdes, hvilket kræver genetablering af de 23 midlertidigt nedlagte parkeringspladser, som det fremgår ovenfor.

Yderligere bemærkninger om parkering findes i bilag 4.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af forslag til tillægget herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Østerbro Lokaludvalg har ikke indsendt høringssvar.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lovbekendtgørelse om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i to uger (ekskl. skolernes vinterferie i uge 7). Da der er tale om et enkelt og ukompliceret lokalplantillæg foreslår forvaltningen at gøre brug af den beslutning som Teknik- og Miljøudvalget traf den 21. august 2017, hvorved høringsperioden kan nedsættes til minimum to uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen medio 2018.

                               Pernille Andersen

                                                                /  Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 5. februar 2018 

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Udvalget håber, at der kan findes en løsning på udfordringen med parkeringspladser på tag, hvor ØsterGRO i dag har deres byfarm. ØsterGRO har en stærk kulturel status i byen. Initiativet bidrager til mere byliv i det lokale erhvervsområde og er et godt eksempel på, hvordan der kan skabes mere bynatur i byen.”

Enhedslisten, Alternativet og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten, Alternativet og Socialistisk Folkeparti finder, at det er urimeligt, at byggelovgivningen stiller krav om genetablering af parkeringspladser, der ikke er blevet anvendt i flere år, og dermed begrænser det gode liv i byen.”