Dispensation fra lokalplan til nybyggeri på Rådmandsgade 55, Nørrebro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen giver dispensation fra lokalplan nr. 76 ”Titangade” til om- og tilbygning af ejendom på Rådmandsgade 55.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal meddele dispensation fra lokalplan nr. 76 ”Titangade”, bekendtgjort 13. marts 1985, så en erhvervsejendom kan ombygges til 159 ungdomsboliger. Projektet kræver dispensation, da der foretages facadeændringer, bebyggelsesprocenten forøges, mod Rådmandsgade opføres flere etager end lokalplanen foreskriver, samt at der etableres et reduceret antal p-pladser.

Byggesagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi forvaltningen har modtaget mange og vægtige indsigelser.

Løsning

Ejendommen er en større erhvervsejendom, der består af flere bygninger: Hovedbygningen A mod Rådmandsgade, der er fra 1938, bygning/hal B mod Titangade og 1-etages lagerhal/bygning C i gården fra 1958 (se bilag 2).

Lokalplanen muliggør nybyggeri i dette område, hvor tidligere erhvervsejendomme anses som utidssvarende. Ejendommen ønskes i stedet omdannet så den eksisterende mere stramme arkitektur og vinduesopdeling tilbageføres, samtidig med at der tilføjes nye elementer som en ny boligetage, altaner mod gade og gård samt tagterrasser. Hovedbygningen A vil derfor bestå af 4 etager, med elevator- og trappetårn i 5. etage, og med tagterrasser ovenpå (6. etage). På bygning B åbnes facaden op med vinduer og døre, og altaner opføres mod gården (se bilag 2). 

Mindre dele af lagerhal/bygning C i gården ønskes nedrevet, for at skabe bedre dagslysforhold og friarealer til de kommende ungdomsboliger. Den øvrige del af lagerhallen ombygges til boliger med tagterrasser ovenpå, hvor den eksisterende tagkonstruktion bliver til et espalier, der ”tegner” konturen af den nedrevne industribygning (se bilag 2).  

Den ene bygning, der ønskes nedrevet, har høj bevaringsværdi (SAVE 3). Når forvaltningen modtager en ansøgning om nedrivning af en bygning, der er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen (dvs. SAVE 1-3), og forvaltningen er positivt indstillet for at dispensere til en nedrivning, gælder en særlig offentlighedsprocedure, jf. bygningsfredningsloven, hvor ansøgning om nedrivning offentliggøres på høringsportalen ”Bliv hørt”.

Sagen har været på ”Bliv hørt” i perioden fra den 6. marts 2023 til den 3. april 2023. Der kom 17 høringssvar, der mest er kritiske ift. at bevaringsværdigt byggeri skal nedrives, og at der er for mange ungdomsboliger i området. Enkelte er positive. Svarene har ikke har givet anledning til justeringer.

Ifølge bygningsfredningsloven skal forvaltningen nedlægge et § 14-forbud mod nedrivning senest to uger efter høringsfristens udløb. Forvaltningen har efter høringen arbejdet videre med sagen, da forvaltningen er indstillet på at tillade nedrivningen. Det betyder, at muligheden for at nedlægge et § 14 forbud med henblik på at bevare den konkrete bygning, som har været i høring på ”Bliv Hørt”, er forpasset.

Lokalplandispensation

Projektet kræver dispensation fra lokalplan nr. 76 ”Titangade”, der er bekendtgjort den 13. marts 1985. De ønskede bygningsændringer og tilbygninger kræver dispensation fra følgende bestemmelser.

 Helhedsvurdering

Lokalplanen regulerer ikke alle forhold ved byggeriet. Derfor skal forvaltningen også foretage en helhedsvurdering efter byggeloven i forhold til bebyggelsens samlede højde, omfang, friarealer, indbliksgener og lysforhold. Forvaltningen vurderer, at det ansøgte projekt svarer til det sædvanlige i området i forhold til omfang, at der fortsat er tilfredsstillende lysforhold, og at projektet ikke medfører væsentlige indbliksgener til naboejendomme. Forvaltningen har desuden lagt vægt på at ejendommen ligger i et område med mange uddannelsesinstitutioner, samt at et af lokalplanens formål er at give mulighed for nybyggeri, bl.a. på grund af utidssvarende erhvervsbebyggelse.   

Naboorientering
Forvaltningen har gennemført en naboorientering fra den 6. september 2023 til den 27. september 2023. Der er modtaget 33 høringssvar, herunder to fra Nørrebro Lokaludvalg (Bilag 3). Tre henvendelser har været positive overfor byggeriet. Forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 4.

Lokaludvalget giver bl.a. udtryk for, at de er imod nedrivning af bevaringsværdige bygninger til fordel for ungdomsboliger. De kritiserer placeringen af parkeringspladser, samt at opholdsarealer anlægges som tagterrasser. Lokaludvalget foreslår i stedet en blanding af ungdoms-, privat- og almene boliger samt bofællesskaber, og ønsker at bygning C bliver mere åben og med plads til f.eks. erhverv.

Forvaltningen vurderer, at det nye byggeri er tilpasset bygningens originale udtryk, bl.a. ved at bruge elementer fra de eksisterende bygninger, samtidig med at bygningerne gives nyt liv med nye anvendelser. Dermed sikres den samlede arkitektoniske og kulturhistoriske værdi i vid udstrækning. På den baggrund har forvaltningen vurderet, at den delvise nedrivning er acceptabel.

Hovedsynspunkter i de øvrige henvendelser

1. 22, herunder lokaludvalget, mener at bygningen bliver for høj og at der sker uønsket fortætning.
2. 15 udtrykker bekymring for om byggeriet vil medføre forringede skygge- og lysforhold.
3. 20 udtrykker bekymring over støjgener i byggeperioden og efter, at byggeriet er færdigt.
4. 13 indsigelser handler om tagterrasser, hvoraf 12 omhandler støj og én tagterrassens arkitektur.
5. Øvrige indsigelser går bl.a. på at parkering ikke er tilstrækkelig og ikke sker på egen matrikel, samt at byggeriet ikke er tilpasset områdets karakter.

Forvaltningens bemærkninger

1. Udvidelsen af etagearealet medfører ikke en væsentlig forøgelse af bebyggelsens omfang og fodaftryk, da udvidelsen primært sker ved etablering af indskudt dæk i bygning B. Der nedrives eksisterende bebyggelse på ca. 630 m² etageareal i ”gården”. På bygning A opføres nyt etageareal på 254 m². Forvaltningen vurderer, at forøgelsen af bebyggelsesprocenten fra 117 til 127 er en begrænset udvidelse, der svarer til det sædvanlige for ejendomme i området, der anvendes til boligformål.
2. På bygning A tilføjes en ny boligetage med trappetårn og tagterrasser på 254 m². Byggeriet ligger 12 meter fra nærmeste nabo mod Rådmandsgade 53. Samlet set er bygningen ikke højere end nabobygningen, der er i 5 etager med tagetage. Forvaltningen har desuden vurderet, at det nye trappe- og elevatortårn på bygning A i 5. etage mod Titangade og Lommepark, samt at øvrige nye bygningsdele som altaner på bygning A og B er mindre udvidelser af bygningernes samlede volumen, som vil medføre minimale lys- og skyggegener.
3. Der er fastsat grænseværdier for støj og vibrationer fra bygge- og anlægsarbejder samt begrænsning af tidsrum for støjende arbejder. I tilfælde af at disse overskrides, kan borgere henvende sig til forvaltningen via kommunens hjemmeside, www.kk.dk/støj. Støj fra boliger kan ikke reguleres med planloven eller byggelovgivningen.
4. Der etableres tagterrasser på bygning A, C og D, der i udformning, udtryk og materialer giver bygningerne karakter. De nye dele, herunder tagterrasserne respekterer de bygninger, der bevares. Forvaltningen vurderer, at ændringerne er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner om at ændre områdets karakter fra erhvervsområde til tidssvarende bebyggelse med nye anvendelser.
5. Forvaltningen anbefaler dispensation fra parkeringskravet, så det svarer til kommuneplanens rammer på 1 p-plads pr. 857 m² etageareal, hvilket er sædvanlig praksis ved ungdomsboliger. Der er desuden lagt vægt på, at der er gode offentlige transportmuligheder i umiddelbar nærhed. Ift. den arkitektoniske tilpasning af byggeriet, vurderer forvaltningen, at nedrivning er begrænset, at ændringerne er tilpasset den oprindelige arkitektur, og den samlede arkitektoniske og kulturhistoriske værdi derfor fortsat er sikret.

Politisk handlerum

• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte ikke at give dispensation til én eller flere af de ansøgte dispensationer. Der skal være en saglig begrundelse for at nægte den enkelte dispensation. For eksempel kan der gives afslag på dispensation til de to mindre tagterrasser A1 og A2, der planmæssigt regnes for 6. etage med den begrundelse, at udformningen ikke i tilstrækkelig grad er tilpasset bygningens arkitektur, fordi tagterrasserne og deres omfang vurderes at have karakter af knopskydninger. En anden begrundelse kan være, at der med projektet åbnes op for altaner mod gaden, hvilket kan give bygningen et udtryk, der ikke vurderes at være foreneligt med det eksisterende og oprindelige bybillede.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation og byggetilladelse til projektet.

Søren Wille

/Lena Kongsbach