Dispensation fra lokalplan til tagboliger på Tordenskjoldsgade 19, Indre By

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan 512 ”Nyhavn og Gammelholm ” til at ombygge taget for at indrette tagboliger.

Problemstilling

Teknik-og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal give dispensation fra lokalplanen 512 ”Nyhavn og Gammelholm’’ fra 2015, så det eksisterende tag kan ombygges for at muliggøre tagboliger. Projektet kræver dispensation fra lokalplanen, da bygningen er udpeget som bevaringsværdig i lokalplanen og ombygningen og forhøjelsen af taget medfører en ændring af bygningens ydre fremtræden.

I 2019 udgav forvaltningen de politisk vedtagne tagboligretningslinjer. Retningslinjerne tager udgangspunkt i det politiske ønske om flere tagboliger, hvor fortætning med nye boliger sker inden for den eksisterende bygningsmasse.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi der i naboorienteringen er kommet mange høringssvar.

Løsning

Ejendommen på Tordenskjoldsgade 19 er en 4-etages karréejendom med uudnyttet tagetage. Det nuværende tag på ejendommen har en lav hældning, hvor den midterste del af taget er rejst let fra den resterende del af tagfladen (jf. tegning i bilag 2). Taget kan således ikke karakteriseres som et ”Københavnertag”, som typisk består af to skrå tagflader, der forbindes med en vandret del i midten, og har en bred, næsten flad top, hvorfra tagfladen knækker og går skråt ned mod facaden.

Der er ansøgt om at etablere tre nye boliger i tagetagen (5.sal) og derved ombygge taget, så det får karakter af et københavnertag, som er sædvanligt i området. Tagkonstruktionen hæves 0,7 m. Taget får mod gaden en hældning på 45 grader, og der etableres ti kviste og to tagvinduer. Mod gården hæves vinklen på taget til 55 grader, og der isættes fire tagvinduer og to mindre indeliggende tagterrasser. Tagfladerne beklædes med naturskiffer, og den flade del af taget beklædes med tagpap. Der etableres elevator i trappeløbet på hovedtrappen, hvor toppen af elevatortårnet går 60 cm over tagryg mod gården (bilag 2).

Lokalplanen udpeger en række ejendomme i området som bevaringsværdige, herunder Tordenskjoldsgade 19 (SAVE-værdi 3). Udover lokalplanens bestemmelser om at sikre husenes bevaringsværdige karakter har lokalplanen også anvisninger om vedligehold og nye bygningsdele, herunder mulighed for at hæve tagkonstruktionen på såkaldte københavnertage, når tagetagen udnyttes til beboelse.

Lokalplandispensation
Da taget på Tordenskjoldsgade 19 ikke er et ”københavnertag”, men har en lav taghældning, ændres tagformen på en anden måde end beskrevet i lokalplanen. Taget hæves imidlertid ikke mere end lokalplanens maksimalt beskrevne 0,7 m, som gælder for københavnertage. Ejendommen ligger i en karré, hvor de fleste af ejendommene har udnyttet tagetagen, og har kviste samt enkelte større tagvinduer i tagfladen. Forvaltningen vurderer, at den ansøgte tagform svarer til, hvad der ellers findes på andre naboejendomme i karréen. Dertil vurderer forvaltningen, at de ansøgte kviste, tagvinduer og indskårne tagaltaner umiddelbart ligger indenfor, hvad lokalplanen beskriver, og derfor kan forvaltningen anbefale dispensation:

Helhedsvurdering
Lokalplanen regulerer ikke alle forhold ved byggeriet. Derfor skal forvaltningen også foretage en helhedsvurdering efter byggelovgivningen i forhold til bebyggelsens samlede højde, omfang, friarealer, indbliksgener og lysforhold. Tagboligretningslinjerne og altanretningslinjerne indgår i denne vurdering.

Forvaltningen vurderer, at det ansøgte projekt svarer til det sædvanlige i området i forhold til omfang, at der fortsat er tilfredsstillende lysforhold, at projektet ikke medfører væsentlige indbliksgener, og at der fortsat er tilfredsstillende friarealer. Mht. friarealer sker der mindre ændringer i fællesgården, da der bl.a. etableres en ny trappenedgang til cykelkælder, hvor der tilføjes yderligere cykelparkering for ejendommens beboere. Selvom der sker ændringer i gården, vurderer forvaltningen, at bygningsreglementets krav om tilfredsstillende friarealer kan opfyldes på ejendommen og vil ligge indenfor, hvad der kan forventes i et tætbebygget område i Indre by.

Anden byggesag på ejendommen
Ejendommens ejer har - udover tagboligerne – også søgt om at indrette restaurant i hele stueetagen. Dette er ansøgt og behandles på en særskilt byggesag. Anvendelsen til restaurant er i overensstemmelse med lokalplanen, som også giver mulighed for at opføre nødvendige småbygninger til bl.a. renovation i gårde. Etablering af restaurant vil medføre, at der indrettes ekstra affaldssortering i gården. Gårdarealet indskrænkes altså en smule samtidig med, at der kommer flere beboere i ejendommen med tagboligerne. Forvaltningen vurderer, at der stadig er tilfredsstillende friarealer trods ændringerne, fordi de nye tagboliger får egne altaner og cykelparkering flyttes fra gårdarealet ned i ny cykelkælder.

Naboorientering

Forvaltningen har gennemført en naboorientering fra den 10. juli – 28. august 2023. Der er modtaget 34 høringssvar, dels fra Indre By Lokaludvalg, beboere i ejendommen og naboer (bilag 3). Forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 4. Ansøgers bemærkninger til høringssvar fremgår af bilag 5.

Indre By Lokaludvalg giver udtryk for, at tagudformningen vil ændre bygningens udseende og sammenhæng med omkringliggende bygninger, herunder symmetrien med Holbergsgade 8, der har samme tagform som Tordenskjoldsgade 19.

Forvaltningen vurderer, at den ansøgte tagform svarer til andre tagudformninger i området og karréen, så selvom det er en ny tagform for bygningen, er det ikke en ny tagform i forhold til den kontekst, ejendommen indgår i. Forvaltningen vurderer ikke at ændringen af tagformen vil ændre væsentligt på, hvordan ejendommen opleves fra gaden, fordi ændringen sker i tagetagen. Ejendommens øvrige facadeudtryk bevares, så Tordenskjoldsgade 19 fortsat vil have en sammenhæng med Holbergsgade 8 bl.a. i vinduesopdeling og facadeudtryk. I bilag 5 har ansøger desuden beskrevet, hvordan hjørneejendommene i krydset mellem Tordenskjoldsgade og Holbergsgade har ændret sig over tid. 

Hovedsynspunkter i de øvrige henvendelser

1. 32 udtrykker bekymring for indbliksgener fra nye boliger og altaner mod gård, forringede dagslysforhold og forringede friarealer i den fælles gård.
2. 33 mener ikke, at der med ombygningen tages hensyn til ejendommens og området bevaringsværdige karakter.

Forvaltningens bemærkninger
Ad. 1) Lokalplanen har ikke bestemmelser om byggeriets omfang og friarealer. De forhold skal forvaltningen vurdere i en helhedsvurdering efter byggelovgivningen. Her vurderer forvaltningen:

- at der ikke sker en forringelse af dagslys i den omgivne bebyggelse ud over det acceptable og forventelige, jf. bl.a. tagboligretningslinjerne.
- at projektet ikke vil medføre væsentlige indbliksgener, da der er tilstrækkelig afstand til modstående bebyggelse fra to indeliggende altaner mod gård på Tordenskjoldsgade 19.
- at friarealet er af mindre størrelse, men dog sædvanligt for et tæt bebygget område som Indre By.

Ad. 2) Projektet ses at være i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen, fordi lokalplanen også beskriver, hvordan den bevaringsværdige bebyggelse kan ændres og tilføjes nye elementer – herunder hævning af taget, samt udformning af kviste og tagaltaner. Samtidig vurder forvaltningen, at ombygningen tager højde for ejendommens bevaringsværdi og arkitektoniske udtryk, da tagudformningen er tilpasset områdets øvrige ældre bygningsmasse.

Politisk handlerum

Udvalget kan beslutte ikke at give dispensation til de ansøgte ændringer af taget, da en ny tagudformning kan give bygningen en anden karakter, og det kan have indflydelse på helheden og oplevelsen af den bygningsmæssige sammenhæng i området, hvor flere ejendomme oprindeligt er opført med fokus på symmetri og sammenhæng på tværs af gadeforløbet. Det vil betyde, at der ikke kan indrettes tagboliger i ejendommen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation og byggetilladelse til projektet.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach