Startredegørelse for tillæg 1 til lokalplan 198 Gadelandet II, Brønshøj-Husum

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til tillæg til lokalplan Gadelandet II.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg til lokalplan Gadelandet II på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af bilag 2.

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for et område afgrænset af Frederikssundsvej, Kobbelvænget og Gadelandet. Bygherre ønsker at nedrive utidssvarende produktions-, lager- og administrationsbygninger. De bedste erhvervsbygninger ønsker bygherre at istandsætte og fortsat anvende til serviceerhverv. I den øvrige del af området ønsker bygherre at opføre ny boligbebyggelse i form af familie- og ungdomsboliger. Det kræver et tillæg til gældende lokalplan at realisere bygherres ønsker, da gældende lokalplan fastsætter anvendelsen til erhverv.

Løsning

Et lokalplantillæg vil muliggøre udvikling af et eksisterende erhvervsområde med opførelse af nye boliger med et etageareal på ca. 20.600 m2. Der vil blive bevaret ca. 7.000 m2 erhvervsbyggeri, primært langs Frederikssundsvej og Kobbelvænget. Fordelingen bliver højst 75 % boliger og mindst 25 % erhverv. Bebyggelsesprocenten vil blive 150.

Den nye bebyggelse kommer til at bestå af randbebyggelse langs Kobbelvænget og Gadelandet, så der opstår en åben karré omkring et grønt byrum. Bebyggelsen vil blive opført i 4-6 etager med en højde på maksimalt 24 meter. Arkitektonisk skal bebyggelsen have et moderne, selvstændigt udtryk, men med arkitektoniske og materialemæssige referencer til de omkringliggende boligområder.

Byliv

I lokalplansforslaget vil der blive stillet krav om, at stueetager mod Frederikssundsvej og del af Kobbelvænget fortsat skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, hvilket sikrer byliv på disse strækninger. Opførelse af boliger vil forbedre trygheden i området, der i dag er et utidssvarende erhvervsområde, og derved understøtte målene i ´Politik for udsatte boligområder´ og ´Bedre byliv i udsatte områder´. Der vil blive skabt nye grønne byrum både med mulighed for ro og fordybelse samt mulighed for aktivitet. Derved bliver indsatsen i Fællesskab København om en god hverdag i byrummene understøttet. Bygherre vil i den videre udvikling af projektet arbejde med at implementere bæredygtige elementer i byggeriet.

Miljø og bynatur

Vejstøj på Kobbelvænget og Gadelandet betyder, at facader skal have særlige vinduesløsninger, så det indendørs støjniveau kan overholde miljøstyrelsens grænseværdier.

Der er ingen bevaringsværdige træer i området. Lokalplantillægget vil muliggøre etablering af grønne byrum med træer og buske, ligesom der vil blive stillet krav om at plante store træer i dele af området. Dette vil blive konkretiseret i lokalplanprocessen.

Almene boliger

Denne startredegørelse fremlægges for Teknik- og Miljøudvalget i henhold til forvaltningens nye praksis for at stille krav om almene boliger i lokalplaner, der trådte i kraft efter Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 8. april 2019 samt i henhold til nye retningslinjer i forslag til Kommuneplan 2019. Som følge heraf har forvaltningen i sin vurdering lagt vægt på, at der er 42 % almene boliger i Husum Skoles skoledistrikt, samt at der er tale om et udsat byområde, og at lokalplanforslag ikke vil muliggøre ny byggeret til mindst 50.000 m2 boliger. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer på den baggrund, at der ikke skal stilles krav om almene boliger i den konkrete sag. Vurderingen er uddybet i bilag 4.

Parkering

Krav til antallet af parkeringspladser til ny bebyggelse fastlægges i overensstemmelse med Kommuneplan 2019, når denne er vedtaget. Adgang for biler til nybyggeriet skal ske fra Gadelandet. Adgang for cyklende og gående kan desuden ske fra forbindelser og porte flere steder i bebyggelsen.

Kommuneplan

I forslag til Kommuneplan 2019 er området udlagt til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (C2-område). Boligandelen skal udgøre mellem 25 og 75 %. Friarealprocenten fastsættes til 40 for boliger og 10 for erhverv. Området er omfattet af detailhandelsbestemmelser for en bymidte, hvor der i stueetagen kan stilles krav om en anvendelse til publikumsorienterede serviceerhverv. Forslaget til lokalplan vil overholde de rammer, der bliver vedtaget ved den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2019.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg og Københavns Museum, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Projektet vil medføre øgede trafikale problemer. Det forudsætter tiltag i området, bl.a. ønsker lokaludvalget flere cykelstier.
2. Byggeriet skal være åbent udadtil og der skal indtænkes butikker og erhverv i området.
3. Projektet skal klimatilpasses og der bør stilles krav til byggemetoder og materialer i forhold til CO2.
4. Der bør være mulighed for indpasning af lægepraksis og seniorbofællesskab.
   
   Følgende synspunkt er fremført af Københavns Museum:
5. Ved byggeri af parkeringskælder er der risiko for at støde på fortidsminder fra middelalderen.

Forvaltningens bemærkninger

1. Teknik- og Miljøforvaltningen anslår, at de nye boliger vil betyde en døgntrafik (ÅDT) til/fra området på ca. 550-600 biler. Til sammenligning kører der dagligt ca. 5.000 ÅDT på Gadelandet og 14.700 ÅDT på Frederikssundsvej. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at den nuværende kapacitet på vejene kan rumme den øgede trafik. Adgang til områdets nye boliger vil ske fra Gadelandet, hvor det er muligt at etablere gode oversigtsforhold. Der er cykelsti langs Frederikssundvej, og der forventes anlagt cykelsti langs Kobbelvænget i 2020/2021.
2. Lokalplanforslaget vil indeholde krav om åbne stueetager og publikumsorienterede serviceerhverv i stueetager mod Frederikssundsvej og del af Gadelandet. Lokalplanforslaget vil ligeledes sikre, at mindst 25 % af etagearealet bliver anvendt til serviceerhverv.
3. Lokalplanforslaget vil indeholde krav om klimasikring. Planloven åbner ikke mulighed for at stille krav til byggemetoder og materialer af hensyn til at mindske CO2-udslippet.
4. Lægepraksis er et serviceerhverv, som vil være muligt at indrette i området. Der vil også blive mulighed for at indrette seniorbofællesskaber i området, hvis der opstår ønske herom.
5. Der vil i lokalplantillægget blive henvist til museumsloven, samt at Københavns Museum skal kontaktes ved udgravninger.  

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Området udvikles med en blanding af serviceerhverv og nye boliger i form af familieboliger og ungdomsboliger
• Området disponeres, så de eksisterende bygninger så vidt muligt indgår som et aktiv i bebyggelsesplanen, og sådan, at området både indpasses i den samlede karré i forhold til bygningshøjder, volumener og evt. arkitektoniske referencer og samtidig internt danner et lille, selvstændigt bykvarter med egen arkitektonisk identitet omkring en nord-sydgående offentlig tilgængelig forbindelse fra Gadelandet til Frederikssundsvej og et større centralt, grønt byrum
• En landskabsplan sikrer mest muligt grønt i området, herunder mulighed for plantning af store træer, og at der opnås let tilgængelige, gode og trygge opholds- og aktivitetsmuligheder
• Området udvikles med gode byrum og kantzoner, så alle boliger tilgodeses med både offentlige og halvoffentlige/halvprivate friarealer.
• Området disponeres, så der er sikre og trygge adgangsforhold for såvel biler, cykler som gående og gode forbindelser både internt og gennem området.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningen et forslag til lokalplantillæg. Forvaltningen forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen primo 2020, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget medio 2020.

                                     Søren Wille

                                                             /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 4. november 2019

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Konservative og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne finder, at cykelparkeringsnormen fastsættes til 4 pr. 100 m2 bolig.”

Konservative afgav følgende protokolbemærkning:
”Konservative finder, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer med parkering.”

Socialistisk Folkeparti, Socialdemokratiet, Enhedslisten, Alternativet og Konservative afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne beder om, at Teknik- og Miljøforvaltningen tidligt i processen kontakter Sundheds- og Omsorgsforvaltningen med henblik på at arbejde for, at der kommer en lægepraksis.” 

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten beklager, at ungdomsboligerne ikke kan blive almene med anvisningsret til studerende, men respekterer administrationsgrundlaget for krav om almene boliger.”