Startredegørelse for lokalplan Stejlepladsen med kommuneplantillæg, Vesterbro/Kgs. Enghave

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til henholdsvis lokalplan og tillæg til kommuneplanen for at udvikle området ved Stejlepladsen til et boligområde.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Stejlepladsen på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Med Budget 2019 (BR 4. oktober 2018) (A, B, C, F, I, O og V) blev der vedtaget en ny løsning for Ørestad Fælled Kvarter, herunder at der på Stejlepladsen (også benævnt Bådehavnsgade Øst) skal bygges ca. 64.500 m2 - primært boliger. Grundejer ønsker at lægge to yderligere tilstødende grunde til lokalplanområdet med ønske om at bygge 7.500 m2 og samtænke disse to grunde med udvikling af Stejlepladsen. Ved at øge lokalplanområdet med de to tilstødende grunde reduceres den samlede bebyggelsesprocent fra 150 til 140. Samtidig giver det mulighed for at rykke en del af bebyggelsen ud mod Bådehavnsgade, hvorved der kan bygges mindre tæt på Stejlepladsen. Det gældende plangrundlag giver ikke mulighed for at bygge boliger i området. Realisering af beslutningen i Budget 2019 kræver således en ny lokalplan og, at kommuneplanen bliver ændret.

Løsning

Lokalplanområdet har et grundareal på ca. 51.800 m2, svarende til Stejlepladsen inklusive to tilstødende grunde. Fiskerhavnen er ikke en del af lokalplanområdet. Bygherre ønsker mulighed for at bygge i alt ca. 72.000 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 140. Der skal indarbejdes 25 % almene boliger samt en daginstitution på 10 grupper/stuer i lokalplanen. Bygherre har den 2. september 2019 igangsat en arkitektkonkurrence for udvikling af Stejlepladsen og de tilstødende arealer (bilag 5). Bygherre forventer at offentliggøre vinderforslaget ultimo november 2019. Et flertal af grundejerne vest og øst for Stejlepladsen har udarbejdet en strukturplan for områderne, der viser et forslag til infrastruktur og principper for udviklingen. Denne strukturplan indgår som grundlag for konkurrencen. Det indgår i konkurrenceprogrammet, at bygningshøjden maksimalt må være 24 meter, at arkitekturen skal være varieret og fællesskabsorienteret, samt at friarealprocenten for boliger skal være 40 og for daginstitutionen 100.

Byliv

Det indgår i konkurrenceprogrammet, at der skal indarbejdes kantzoner og byrum med plads til fællesskaber i bebyggelsesplanen. Dette understøtter målsætninger i Fællesskab København om, at 90 % af københavnerne er enige i, at deres lokalområde er levende og varieret samt, at københavnerne opholder sig 20 % mere i byens rum.

Bæredygtighed og bynatur

Teknik- og Miljøforvaltningen har drøftet mulighederne for at implementere Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed i projektet med bygherre. Bygherre stiler mod, at bebyggelsen skal DGNB-certificeres til minimum guld og har indarbejdet i konkurrenceprogrammet, at området skal udvikles med naturlige, genbrugte eller ressourcevenlige materialer.

Stejlepladsen er i dag ubebygget og fremstår som et selvgroet naturområde. Der er på nuværende tidspunkt 56 træer i området, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. For at leve op til betingelserne i forslag til Kommuneplan 2019 om stillingtagen til stormflodssikring, er det indarbejdet i konkurrenceprogrammet, at området skal stormflodssikres ved, at terrænet hæves med i gennemsnit en meter jord. Det er derfor nødvendigt at fælde størstedelen af de registrerede træer. I lokalplanen vil der blive stillet krav om plantning af minimum samme antal træer, som det er nødvendigt at fælde. Der vil i landskabsbearbejdningen blive lagt vægt på biodiversitet og hjemmehørende arter. Det indgår i konkurrenceprogrammet, at der ikke skal bygges på det yderste areal mellem den nuværende sti og vandet.

Almene boliger

Det indgår i beslutningen med Budget 2019, at der skal stilles krav om 25 % almene boliger i lokalplanen. Dette vil svare til ca. 17.300 m2. Lokalplanområdet er beliggende i skoledistrikt for Ellebjerg Skole, hvor der er 52 % almene boliger. Det skal i lokalplanen sikres, at de almene boliger placeres i flere enheder og som en integreret del af bebyggelsesplanen.

Parkering

Krav til antallet af parkeringspladser vil blive fastlagt i overensstemmelse med Kommuneplan 2019, når denne er vedtaget. Bygherre ønsker at placere pladserne henholdsvis i kælder, på terræn langs den nordlige side af Sejlklubvej og en større andel af pladserne i parkeringshus vest for Bådehavnsgade, uden for lokalplanområdet.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at miljøet vil blive påvirket væsentligt, fordi der er tale om en grundlæggende landskabelig forandring i forhold til de nuværende forhold. Der gennemføres derfor en miljøvurdering. Bygherre er derudover forpligtet til at sende en VVM-ansøgning om det konkrete projekt. Bygherre har i den forbindelse udmeldt ønske om, at projektet skal undergå en miljøvurdering af konkrete projekter – det vil sige en frivillig VVM – efter miljøvurderingslovens § 18, stk. 3. De miljømæssige forhold vil således blive undersøgt parallelt med planprocessen og fremlagt samtidig med planforslagene til den politiske behandling.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er selve Stejlepladsen udlagt til institutioner og fritidsområder (O1) uden mulighed for bebyggelse, og de tilstødende matrikler langs Bådehavnsgade til industri (J1*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en maksimal bygningshøjde på 20 meter. I forslag til Kommuneplan 2019 er området ændret til et område for boliger (B*) med en særlig bemærkning om, at området indgår i byomdannelsesområdet Bådehavnsgade Syd, og at rammen vil blive fastlagt ved kommende kommuneplanlægning. Der skal derfor fremlægges et forslag til kommuneplantillæg samtidig med lokalplanforslaget. Heri vil der skulle tages stilling til bebyggelsesprocent, bygningshøjde og friarealprocent. Som udgangspunkt foreslås en B4*-ramme med en maksimal bebyggelsesprocent på 140 svarende til maksimalt 72.000 etagemeter.

Intern høring

Der er foretaget intern høring, herunder af Kongens Enghave Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget mener fortsat ikke, at der skal bygges på det oprindeligt fredede område Stejlepladsen. Lokaludvalget anfører, at udover de protester og indsigelser, der allerede har været, viser en nyligt gennemført undersøgelse i Kgs. Enghave Borgerpanel, at 77% af borgerne, der har deltaget i undersøgelsen, enten er meget uenige eller uenige i, at Stejlepladsen skal ændre anvendelse fra fritidsområde til boliger.

Forvaltningernes bemærkninger

Borgerrepræsentationen vedtog med Budget 2019, at der skal bygges boliger på Stejlepladsen. Startredegørelsen sætter rammerne for det videre planarbejde, der muliggør byggeriet.

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• En landskabsplan med hensigtsmæssige møder mellem hævet terræn og det eksisterende grønne areal samt den offentligt tilgængelige stiforbindelse mod vandet. Der bør i landskabsplanen arbejdes med forbindelser og sigtelinjer til havnen og Tippen, og åbninger fra sejlklubberne syd for Stejlepladsen bør videreføres som forbindelser i den nye bebyggelse.
• En varieret bebyggelsesplan med plads til fællesskaber med reference til eksisterende bebyggelse langs havnen. Mødet mellem eksisterende og ny bebyggelse skal tage hensyn til den eksisterende bebyggelse.
• At de almene boliger placeres i flere enheder og som en integreret del af bebyggelsesplanen.
• At parkering, der forudsættes placeret uden for lokalplanområdet, vil være tilgængelig og i hensigtsmæssig afstand for beboerne.  
• At der etableres offentligt tilgængelige grønne byrum og forbindelser gennem den nye bebyggelse med plads til bynatur, fællesskaber og rekreativ anvendelse. Herunder at træer, der fældes, vil blive erstattet med minimum samme antal træer, som med hensyn til størrelse, placering og arter understøtter den rekreative anvendelse.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Bygherre vil frem mod lokalplanforslaget tage stilling til mulighed for en frivillig udbygningsaftale.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder Teknik- og Miljøforvaltningen et forslag til lokalplan og Økonomiforvaltningen et tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslagene for Borgerrepræsentationen medio 2020, hvorefter de sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen og kommuneplantillægget ventes endeligt vedtaget ved årsskiftet 2020/2021.

                                 Søren Tegen Pedersen                 Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 4. november 2019

Enhedslisten fremsatte ændringsforslag (ÆF 1) om at erstatte 1. at-punkt:
”At indstillingen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på, at der udarbejdes en samlet lokalplan for hele Bådehavnsgade (øst og vest), der tager afsæt i det kendetegnende miljø i området og understøtter muligheden for byggefællesskaber, selvbyg og blandet bolig og småerhverv.”

Enhedslisten fremsatte ændringsforslag (ÆF2) om at erstatte 1. at-punkt:”At indstillingen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at udarbejde en ny startredegørelse, der ikke tager afsæt i arkitektkonkurrencen men i stedet understøtter muligheden for byggefællesskaber, selvbyg og blandet bolig og småerhverv f.eks. gennem lavere bebyggelsesprocent og krav til byggefelternes størrelse.”

Alternativet fremsatte ændringsforslag (ÆF3) om nyt 3. at-punkt:
”At der laves en konsekvensvurdering af de omkringliggende Natura2000 områder efter habitatbekendtgørelse §6, stk. 2.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, F, I og O.

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke vedtaget med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, F, I og O.

Ændringsforslaget (ÆF3) blev ikke vedtaget med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, F, I og O.

Indstillingen blev godkendt med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, I og O.
Imod stemte: Ø og Å.

Socialdemokratiet afgav følgende protokolbemærkning:
“Socialdemokratiet ønsker, at lokalplanens område planlægges således, at det fremtidige byggeri tilpasser sig den eksisterende konteksts arkitektoniske og kulturelle kvaliteter og samtidig åbner op for alternative boformer og fællesskaber, så vidt det er muligt indenfor gældende lovgivning og lokalplanens forudsætninger. Ligeledes ønsker Socialdemokratiet fokus på borgerinddragelse i arbejdet med at udmønte den skitse, startredegørelsen udgør for den videre proces frem mod vedtagelse af den endelige lokalplan.”

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der i det videre arbejde med lokalplanen kigges på mulighederne for at planlægge byggeriet således, at det befordre et helt eller delvis bilfrit byområde.” 

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”I Alternativet er vi store modstandere af at ødelægge uvurderlige naturområder og miljøer som Amager Fælled og Stejlepladsen. Vi har en forpligtelse til at passe på naturen, ligesom vi har en forpligtelse til at beskytte unikke bymiljøer i København. Derfor har vi fra starten kæmpet mod planerne om byggeri på Amager Fælled og Stejlepladsen og også fremlagt et finansieret forslag, som ikke går ud over tilsvarende værdifulde områder. Hvis flertallet fastholder, der skal bygges på Stejlepladsen, vil Alternativet arbejde for, der bygges så lidt som overhovedet muligt og på en måde som passer bedst muligt ind i det unikke miljø ved Stejlepladsen.”

Socialistisk Folkeparti og Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne glæder sig over, at VVM-analysen kommer til at indeholde undersøgelser af omkringliggende naturområders kvalitet og sårbarhed. På den måde sikrer vi os, at byggeriet ikke risikerer at have negativ indflydelse på det nærliggende Natura2000-område.”  

Socialistisk Folkeparti og Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker at der i det fremadrettede arbejde med lokalplanen indtænkes cykelfremkommelighed og udviklingen af et helt eller delvis bilfrit område samt at der indtænkes bynatur og begrønning.
Vi ønsker, at byggeriet koncentreres op mod Bådhavnsgade, uden at det kommer til at skygge for meget.” 

Konservative, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne finder, at cykelparkeringsnormen fastsættes til 4 pr. 100 m2 bolig.”

Konservative afgav følgende protokolbemærkning:
”Konservative finder, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer med parkering.”

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at Stejlepladsen skal anvendes til boligeksperimenter jf. forslag til Kommuneplan 2019 (KP19) til inspiration for resten af byen.”