Godkendelse af fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel, AAB, afd. 38 Kobbelvænget, Brønshøj-Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplan og kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån og kapitaltilførsel til AAB, afd. 38, Kobbelvænget i Brønshøj/Husum.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling AAB, afd. 38, Kobbelvænget, jf. bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 118,8 mio. kr. til renovering af AAB, afd. 38, Kobbelvænget under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,3 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til AAB, afd. 38, Kobbelvænget, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 1,2 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2020, jf. økonomiafsnittet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummer under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder og sikre gode, sunde boliger i afdelingen.

AAB, afdeling Kobbelvænget er en af disse almene boligafdelinger, der har behov for ekstern støtte til at genoprette byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen. Teknik- og Miljøforvaltningen har derfor modtaget en helhedsplan (renoveringsprojekt) fra AAB, afdeling Kobbelvænget til godkendelse. En godkendelse af helhedsplanen er ensbetydende med, at kommunen vil medvirke økonomisk til projekternes gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojekterne og ved at yde en kapitaltilførsel (lån) til boligafdelingen.

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen godkender og støtter helhedsplanen økonomisk i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Helhedsplanen for AAB, afdeling 38, Kobbelvænget
AAB, afdeling 38, Kobbelvænget har 400 familieboliger og er opført i 1951. Helhedsplanen skal genoprette byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen. Det indebærer blandt andet etablering af nyt ventilationssystem, efterisolering af kolde ydermure samt opgradering af beboerfaciliteter og udearealer. 20 boliger vil herudover blive ombygget til boliger, der er tilgængelige for beboere med funktionsnedsættelser (tilgængelighedsboliger). Forbedringerne skal udover at forbedre bygningernes tilstand og boligernes komfort bidrage til forebyggelse af skimmelvækst og fjernelse af konstateret skimmelvækst.

Efter renoveringen vil der lige som før renoveringen være 400 boliger i afdelingen. Renoveringen koster 182,2 mio. kr. svarende til 0,5 mio. kr. pr. bolig. Hvis det viser sig nødvendigt at gennemføre væsentlige projektændringer i forhold til det planlagte på grund af fx uforudsete byggetekniske udfordringer eller mangler, eller hvis projektøkonomien ændrer sig markant, vil projektet blive forelagt til fornyet politisk godkendelse.

Genhusning
Ombygningen til 20 tilgængelighedsboliger medfører, at det er nødvendigt at genhuse beboerne af disse boliger. Beboerne i 17 af boligerne genhuses efter eget ønske permanent, mens tre familier ønsker at vende tilbage til deres bolig efter renoveringen og derfor genhuses midlertidigt. Boligorganisationen stiller en tilsvarende bolig i nærområdet til rådighed. I de øvrige boliger er renoveringsarbejderne ikke lige så indgribende, og der vil derfor ikke være behov for genhusning af beboerne i disse boliger. Der henvises til bilag 2 for en mere udførlig beskrivelse renoveringsprojektet.

Husleje
Som følge af Landsbyggefondens udmålte ydelsesstøtte og kapitaltilførslen er det muligt at udleje de nye tilgængelighedsboliger for 1.024 kr./m2, hvilket svarer til en stigning på 114 kr./m2. For en tilgængelighedsbolig på 81 m2 vil lejen derefter udgøre 6.911 kr. per måned. For de øvrige lejligheder fastholdes lejen på 907-910 kr./m2 eller 6.497 kr. per måned for en lejlighed på 86 m2.

Økonomi

Hvis Borgerrepræsentationen godkender helhedsplanerne, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projekternes gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojekterne og ved at yde lån til kapitaltilførsel. En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne for eksempel opsamlede driftsunderskud. Landsbyggefonden har i begge projekter vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er kommunal garanti for realkreditlån på op til 118,8 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,3 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere beskrevet i bilag 3.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det/de støttede lån på i alt ca. 118,8 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 59,4 mio. kr. af de samlede støttede og ustøttede lån. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt AAB, afd. 38 Kobbelvænget ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kommunens andel af kapitaltilførslen er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når afdelingerne skønnes at have mulighed herfor. Det kommunale lån på 0,3 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr., der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor:

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Der er disponeret i alt 40,4 mio. kr. af de i Budget 2013 (BR 4. oktober 2019) (A, B, F, I og Ø) afsatte renoveringsmidler (se også bilag 4). Med denne indstilling disponeres 0,3 mio. kr. Der er således i alt disponeret 40,7mio. kr. De resterende midler på 9,3 mio. kr. vil blive disponeret efter godkendelse i Borgerrepræsentationen i 2019 eller senere i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i 2021.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

                     Søren Wille

                                               / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 4. november 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.