Godkendelse af AlmenBolig+ projekter 2013

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om opførelse af fire AlmenBolig+-projekter som følge af partnerskabsaftaler indgået efter Borgerrepræsentationens beslutning i april 2013 om udmøntning af midler afsat i Budget 2013 til almene familieboliger.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende fire projekter til opførelse af 202 almene familieboliger på Kløverbladsgade i Valby og i Arena-kvarteret i Ørestad efter forsøgskonceptet AlmenBolig+,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte driftsherrer i form kommunal grundkapitallån på 10 pct. af anskaffelsessummen for de almene familieboliger i alt 44,9 mio. kr. på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling, Finansposter, funktion 8.32.24.5,
3. at udgiften til grundkapital finansieres af 40 mio. kr. afsat i Budget 2013 til almene boliger, jf. BR-beslutning af 25. april 2013, og 4,9 mio. kr. af midler afsat i Budget 2014 til almene familieboliger,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån til de almene familieboliger på op til 301 mio. kr., under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende,
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at indgå en aftale med Boligselskabet AKB, København og Boligforeningen 3B om driften og udlejning af de almene familieboliger, samt
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Den 25. april 2013 vedtog Borgerrepræsentationen indstilling om udmøntning af midler afsat i budget 2013 til kommunal grundkapital til almene boliger, herunder 46 mio. kr. til partnerskaber om ca. 220 billige AlmenBolig+ familieboliger. Heri indgik også et projekt med 30 boliger på Apollovej i Vanløse, som ikke kunne realiseres. Dermed blev de afsatte midler nedreguleret til 40 mio. kr. – og 6 mio. kr. overført til det almindelige udbud af grundkapital 2013.

På baggrund heraf har Teknik- og Miljøforvaltningen indgået partnerskab med KAB og Boligforeningen 3B om opførelse af ca. 190 AlmenBolig+ familieboliger på Kløverbladsgade i Valby samt i Arena-kvarteret i Ørestad.

Byggeriet af boligerne har nu været i udbud, og KAB og Boligforeningen 3B skal have endeligt kommunalt tilsagn til etableringen af boligerne. Projekterne og økonomien er nærmere beskrevet i bilag 1.

KAB’s AlmenBolig+-forsøg har kørt siden 2007, og der er indtil videre opført 528 AlmenBolig+-boliger i København som del af boligpakke 1 og 2. Formålet med AlmenBolig+-forsøgskonceptet er at tilvejebringe moderne basisboliger med en husleje, der ligger under det normale niveau for alment nybyggeri. Det opnås, dels ved at boligerne opføres som industrialiseret modulbyggeri udbudt samlet for en række kommuner, dels ved at beboerne i al væsentlighed ved egen arbejdsindsats varetager afdelingens drift.

Forsøget er blevet forlænget frem til udgangen af 2013, hvilket betyder, at der skal gives kommunalt tilsagn til nye AlmenBolig+-byggerier inden udgangen af 2013. I forlængelsesperioden fokuseres der på byggeriets energiside. Det betyder, at de nye AlmenBolig+-byggerier opføres, så det opfylder energirammen for Bygningsklasse 2020. Der er endvidere fokuseret på at udvikle byggesystemet, så det i højere grad kan tilpasses det enkelte område, fx ved at anvende nye facadematerialer samt bygge i kuber og punkthuse. Byggerierne vil fx blive opført med varierede teglfacader tilpasset de to områder.

Fire AlmenBolig+-afdelinger
Boligforeningen 3B har i overensstemmelse med partnerskabsaftalen fremsendt ansøgning om etablering af 32 AlmenBolig+-boliger på Kløverbladsgade i Valby. Boligerne kommer til at ligge mellem byudviklingsområdet ved Carl Jacobsens Vej og villaerne på Trekronergade og Kløverbladsgade. Boligerne vil dermed bidrage til at skabe sammenhæng i kvarteret.

KAB har for Boligselskabet AKB, København og Boligforeningen 3B i overensstemmelse med partnerskabsaftalen fremsendt ansøgning om etablering af tre AlmenBolig+-afdelinger i Arena-kvarteret i Ørestad med henholdsvis 62, 56 og 52 boliger. Boligerne forventes at blive det første boligbyggeri i Arenakvarteret, hvor de vil ligge spredt ud på tre forskellige placeringer og med tiden indgå som mindre almene afdelinger i en bydel med blandede ejerformer. Det bemærkes, at Boligforeningen 3B som følge af forhandlinger med grundejer ønsker at opføre i alt 8 ekstra boliger i forhold til den oprindelige partnerskabsaftale. Det vurderes ikke at ændre projekternes bæredygtighed.

De 202 familieboliger består af lejligheder på mellem 84 og 130 m², svarende til i alt ca. 20.500 m² bruttoetageareal.

Huslejeniveau
Huslejen for AlmenBolig+-familieboligerne er anslået til mellem 895 og 940 kr. pr. m², hvilket svarer til mellem 7.084 og 7.442 kr. pr. måned for en familiebolig på 95 m². Økonomi, husleje og principper for udlejning er uddybet i bilag 1.

Kløverbladsgade
AlmenBolig+-boligerne i Kløverbladsgade opføres på den nordlige del af en grund, hvor der på den sydlige del forventes at blive opført private boliger og et mindre antal almene familie- og ungdomsboliger (jf. indstilling om udbud af kommunal grundkapital 2013).

For at skabe mulighed for en samlet udvikling af grunden med blandede funktioner og ejerformer vil kommunen indgå i et partnerskab med grundejer og almene boligorganisationer. Det betyder, at der vil blive udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg og ny lokalplan, der vil muliggøre de øvrige boliger og funktioner på grunden. (jf. indstilling om udbud af kommunal grundkapital 2013).

AlmenBolig+-boligerne kan opføres inden for den gældende lokalplan, idet der dog skal gives nogle dispensationer, jf. nedenfor. Der kan derfor umiddelbart gives tilsagn til AlmenBolig+-boligerne.

Projektet forudsætter dispensationer fra lokalplan nr. 448-1 ”Ny Ellebjerg området”, blandt andet udskydelse af etablering af parkeringskælder (17 pladser) samt nedrivning af en mindre del af en kulturhistorisk bevaringsværdig bebyggelse, jf. bilag 1.

Parkeringsdækningen skal i Kløverbladsgade være af størrelsesordenen én parkeringsplads pr. 200 m² etageareal, hvoraf højst 5 pct. må indrettes på terræn. Den øvrige parkering skal indrettes i parkeringskældre. Det er en betingelse for en administrativ lokalplandispensation, at det sikres i grundkøbsaftalen, at de 17 pladser etableres i kælder i forbindelse med den kommende bebyggelse på den sydlige del af grunden. Denne kommende bebyggelse forventes igangsat, når der med et lokalplantillæg er muliggjort flere boliger i stedet for erhverv.

Arena-kvarteret
I Arena-kvarteret skal parkering foregå i p-huse, jf. lokalplan nr. 398 - 1” Ørestad Syd”. P-huse etableres af By & Havn.

Indtil udgangen af 2016 finansieres nye almene boliger i henhold til almenboligloven med 88 pct. kreditforeningslån, 10 pct. kommunalt grundkapitallån og 2 pct. beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene bygherre. Lånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For de fire anbefalede AlmenBolig+-projekter vil de kommunale lån til familieboligerne udgøre 42,8 mio. kr. samt eventuelle reguleringer på 2,1 mio. kr., i alt 44,9 mio. kr. Lånene afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling, Finansposter, funktion 8.32.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Som følge af beslutning i Borgerrepræsentationen 25. april 2013 om indgåelse af partnerskabsaftaler om projekterne er der afsat 40 mio. kr. fra Budget 2013 til de fire projekter. Til at dække de resterende 4,9 mio. anvendes midler fra Budget 2014 afsat til almene familieboliger.

Kommunens garantiforpligtelse
Det er en forudsætning for tilsagnet om støtte, at kommunen yder garanti for afdelingernes realkreditlån, jf. Almenboliglovens § 127. Den kommunale garanti stiller Teknik- og Miljøforvaltningen over for realkreditinstituttet.

Realkreditlånet baseres på ejendommens markedsværdi. Garantien vil derfor afhænge af det valgte finansieringsinstituts rentabilitetsvurdering og værdiansættelse. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien for de fire AlmenBolig+-projekter vil udgøre 301 mio. kr.

Kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter.

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere alle parter om beslutningen.

På grundlag af den bemyndigelse, der gives Teknik- og Miljøudvalget med denne indstilling, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema A) senest ved udgangen af 2013 til de fire AlmenBolig+-projekter.

Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

 

 

Pernille Andersen                                    

/ Morten Boje

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 4. november 2013

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag til 3. at.

 

”at ”almene familieboliger” erstattes af ”almene ungdomsboliger””

 

For ændringsforslaget stemte 1 udvalgsmedlem: C

Imod ændringsforslaget stemte 9 udvalgsmedlemmer: A, B, F, Ø, O; I

Ingen udvalgsmedlemmer undlod at stemme

 

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget

 

Der blev stemt om indstillingen:

 

For indstillingen stemte 9 udvalgsmedlemmer: A, B, F, Ø, O, I

Imod indstillingen stemte 1 udvalgsmedlem: C

Ingen udvalgsmedlemmer undlod at stemme.

 

Indstillingen blev anbefalet.