Udstykning af ejendommen Solskrænten 14

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. oktober 2006

 

 

Sager til beslutning

 

10.      Udstykning af ejendommen Solskrænten 14

 

TMU 640/2006  J.nr. 410.0001/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget tager til efterretning,

at der i sagen om udstykning af ejendommen Solskrænten 14 dispenseres fra bygningsreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse og maksimal bebyggelsesprocent.

 

RESUME

Teknik- og Miljøudvalget bad i mødet den 9. august 2006 om en indstilling fra Teknik- og Miljøforvaltningen om en byggesag vedrørende ejendommen Solskrænten 14. Det skete på foranledning af et medlemsforslag fra Winnie Larsen-Jensen (A).

Sagen omhandler udstykning af ejendommen Solskrænten 14 i 2 parceller med henblik på at opføre et nyt 1-familiehus på den frastykkede parcel.

Projektet forudsætter dispensation fra bygningsreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse og maksimal bebyggelsesprocent. Dispensationerne vurderes af forvaltningen at være sædvanlige for det pågældende område.

I forbindelse med naboorienteringen om dispensationerne er der modtaget indsigelser fra naboer og grundejerforening.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Foranlediget af et medlemsforslag fra Winnie Larsen-Jensen (A), som Teknik- og Miljøudvalget behandlede i mødet den 9. august 2006, forelægges hermed en redegørelse for byggesagen vedrørende Solskrænten 14.

Sagen har tidligere været på dagsordenen til drøftelse på Teknik- og Miljøudvalgets møder den 23. august 2006, den 6. september 2006 og den 20. september 2006, hvor sagen er blevet udsat. Sagen forelægges nu til udvalgets beslutning.

Der søges om udstykning af ejendommen matr.nr. 900 Vigerslev, København, Solskrænten 14, i 2 dele med henblik på at bygge en mindre seniorbolig på ca. 90 – 100 m² et plan. Der henvises i ansøgningen til andre udstykninger i kvarteret af samme eller mindre størrelse.

Ejendommen har et grundareal på 1.015 m² uden udlæg til vejareal.

Ved udstykningen vil del nr. 1 udgøre 553 m², heraf vej 52 m² til den nye del 2, og del nr. 2 vil udgøre 462 m², heraf vej 0 m².

Bebyggelsesprocenten for del 1 er i forbindelse med naboorienteringen angivet at ville blive 34, idet hele kælderetagen er medregnet i bebyggelsesprocenten. Ved en efterfølgende gennemgang af arkivmaterialet er det konstateret, at grunden skråner, hvorved en del af kælderetagen er beliggende mindre end 1,25 m over terræn og derfor ikke skal medregnes i bruttoetagearealet. Bebyggelsesprocenten for del nr. 1 vil derfor efter udstykning blive 30 og ikke som angivet i vort orienteringsbrev.

Udstykning af ejendommen kræver dispensation fra bestemmelserne i bygningsreglementet om grundstørrelse, idet grundene efter udstykning vil have et mindre areal end 700 m². Endvidere kræver udstykningen dispensation fra bestemmelserne om bebyggelsesprocent (25), idet bebyggelsesprocenten for del 1 bliver 30.

I henhold til Kommuneplan 2005 er ejendommen beliggende i B1 område med en den maksimal bebyggelsesprocent på 40, hvilket også var gældende i tidligere kommuneplaner.

I de seneste 60 år har forvaltningen fulgt en praksis, hvorefter der ved udstykning af ejendomme som udgangspunkt gives dispensation fra kravet om mindstegrundstørrelse, såfremt hver parcel får et nettogrundareal på 450 m². Der er tale om et retningsgivende kriterie, idet der i hver enkelt sag skal foretages en konkret vurdering af det ansøgte ud fra ejendommens og områdets karakter sammenholdt med de øvrige bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Resultat af naboorienteringen

Efter orientering om dispensation fra bestemmelserne i bygningsreglementet om henholdsvis grundstørrelse og bebyggelsesprocent modtog forvaltningen indsigelse underskrevet af 6 beboere i de omliggende ejendomme samt indsigelse fra Grundejerforeningen Vigerslev Haveforstad.

Der gøres indsigelse imod følgende:

1.      Bebyggelsesprocenten udvides, idet det er i modstrid med grundejerforeningens bestræbelser. Det anføres, at det er på grund af forvaltningens tidligere givne dispensationer, at en bebyggelsesprocent på 34 ikke er usædvanlig i området.

2.      Området fortættes, hvilket er i modstrid med grundejerforeningens intentioner om bevarelse af området som haveforstad.

3.      Grundstørrelserne på henholdsvis 502 m² og 462 m² er atypisk for området.

4.      Nuværende beboelsesbygning anvendes til 2-familieshus.  

5.      Forøgelse af trafik og parkering, da ejendommen har en lille facadelængde.

6.      Ejendommen er beliggende op ad et af foreningens mange grønne områder, der vil blive berørt. Det anføres, at placering af indkørsel vil kræve samtykke fra grundejerforeningen, idet adgangsvejen går hen over en del af grundejerforeningens jord, der ikke anvendes til vej i dag.

7.      En bebyggelse af del 2 vil efterfølgende kræve yderligere dispensationer.

8.      Naboorienteringsfristens længde.

Der udtrykkes endvidere ønske om, at sagen tages op i Teknik- og Miljøudvalget, idet indsigerne samtidig anmoder om foretræde i udvalget.

 

Bemærkninger til indsigelserne  

I forbindelse med sagens behandling er en større del af grundejerforeningens område gennemgået med henblik på undersøgelse af bebyggelsesprocenter og grundstørrelser.

Ad 1) I henhold til kommuneplanens rammer for et B1 boligområde er maksimal bebyggelsesprocent 40. En bebyggelsesprocent på 30 er ikke usædvanlig for området.

Ad 2 og 3) Grundstørrelserne i området er for almindelig villabebyggelse (dobbelthus undtaget) mellem 421 m² med et nettogrundareal på 259 m² og 1.017 m² med et nettogrundareal på 755 m².

Ejendommen Solskrænten 14's grundareal, såvel brutto som netto, er generelt større end andre i området. (Undtaget herfor er ejendommen matr.nr. 860 VI med et bruttoareal på 1.017 m², men med et nettogrundareal på 755 m², idet der er et forholdsvist stort vejudlæg.)

Efter udstykning af ejendommen Solskrænten 14 vil størrelsen af de 2 grunde ikke være usædvanlig i området.

Ad 4) I henhold til de på ejendommen hvilende servitutter kan der på ejendommen opføres en beboelsesbygning med 2 beboelseslejligheder og enkelte kvistværelser i tagetagen. Hver etage må kun indeholde 1 beboelseslejlighed.

Ifølge forvaltningens tegningsmateriale er ejendommen godkendt som 1-familieshus. En evt. udstykning vil i givet fald blive betinget af, at der på den enkelte parcel tinglyses en meddelelse om, at der kun må opføres et 1-familieshus på højst 1½ etage. Den eksisterende ejendom vil derfor ikke efterfølgende kunne godkendes indrettet til 2-familieshus.

Ad 5 og 6) Under hensyn til kravet om, at hver bygning kun må anvendes til 1-familieshus vil der efter forvaltningens opfattelse ikke ske en forøgelse af trafik- og parkeringsforholdene i forhold til, at den nuværende ejendom i henhold til servitutterne også ville kunne indrettes med 2 boliger.

For så vidt angår Solskrænten er der tale om et umatrikuleret vejudlæg. Det ansøgte vejudlæg til del 2 er udlagt af forvaltningen, der har udarbejdet udkast til deklaration om vejudlæg. Overkørselsforholdene skal således udføres efter forvaltningens nærmere godkendelse.

Der kræves derfor ikke samtykke fra grundejerforeningen til udkørslen fra de 2 grunde.

Ad 7) Det vil være muligt at opføre et 1-familieshus på 115 m², der overholder bestemmelserne i BR-S 98, afsnit 2.3, om bebyggelsesprocent på 25, hvilket svarer til det i ansøgningen anførte om størrelsen på en ønsket seniorbolig. En efterfølgende bebyggelse af del 2 som oplyst i ansøgningen vil derfor ikke umiddelbart kræve yderligere dispensationer.

Ad 8) Der er foretaget orientering af berørte parter henholdsvis den 28. juni og 30. juni 2006. Brev af 30.juni 2006 er begrundet i en forglemmelse af en ejendom, der også er berørt af udstykningen.

Naboorienteringsfristens længde var 3 uger, hvilket er forvaltningens generelle praksis. En forlængelse af høringsperioden (til 4 uger) sker efter forvaltningens praksis kun, hvis orienteringsbrevet udsendes i juli måned.

Forvaltningens anbefaling

På baggrund af ovennævnte vurderinger anbefaler forvaltningen, at udvalget tager til efterretning, at der dispenseres fra bygningsreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse og maksimal bebyggelsesprocent, da dispensationerne vil være i overensstemmelse med forvaltningens hidtidige praksis.

Det skal tilføjes, at en fravigelse af dispensationspraksis i den konkrete sag efter forvaltningens opfattelse vil medføre en generel ændring (stramning) af praksis i fremtidige udstykningssager.

 

Økonomi

-

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

Høring

-

 

Ole Sperling